Договор ренты: опасно или выгодно?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор ренты: опасно или выгодно?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Сколько стоят услуги нотариуса?
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Плюсы и минусы сделок с договором ренты
Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:
- возможность купить недвижимость в рассрочку;
- перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
- гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.
Неисполнение пунктов соглашения даёт право для обращения в суд и аннулирования договора.
Минусы для рентополучателя:
- ограничение права на квартиру или землю;
- сложности расторжения соглашения;
- нечестные рентные плательщики;
- необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.
Минусы для плательщика ренты:
- займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;
- отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;
- затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.
При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.
Как обезопасить себя от отмены ренты
Получателями ренты, как правило, становятся одинокие пенсионеры. Это долгосрочный договор, по которому вы можете выплачивать платежи и заботиться о них не один год. Порой пожилым людям начинает казаться, что их обманывают — платят слишком мало, недобросовестно относятся к обязанностям помогать и приносить им продукты.
Получатель ренты может попробовать расторгнуть договоре через суд. Так происходит не всегда, но от потенциальных претензий стоит подстраховаться заранее.
- Если договор предусмотрена только передача конкретной суммы, то постарайтесь делать это перечислением на карту. Или записывайте на видео передачу денег, просите у получателя ренты расписку.
- Когда вы соглашаетесь помогать получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, гулять дважды в неделю, приносить продукты раз в неделю, возить в больницу на обследование не реже раза в месяц.
- Если договор уже составлен, постарайтесь фиксировать факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, гуляйте в одних и тех же местах, где будут свидетели. Сохраните все чеки, счета на оплату медуслуг и другие документы, подтверждающие ваши расходы на получателя ренты.
- Постарайтесь быть в доброжелательных отношениях с соседями — скорее всего, именно их как свидетелей вызовут в суд.
Инициаторами отмены договора ренты могут стать наследники получатели ренты. Например, после смерти пожилого человека они заявят, что договор ренты незаконный, пенсионера ввели в заблуждение, и они имеют право на квартиру. Чтобы отменить договор, наследники обращаются в суд. Обычно в иске они утверждают, что пожилой человек был психически нездоров и не отдавал отчета в своих действиях.
Чтобы обезопасить себя от проблем, нужно еще до заключения договора убедиться в дееспособности будущего получателя ренты. Для этого запросите у него справку от психиатра о том, что его психическое здоровье не мешает ему заключать сделки с имуществом.
Если наследники обратились в суд, нужно заручиться поддержкой юриста. Как правило, судьи такие иски не поддерживают — рента оформляется в Росреестре и переходит в собственность плательщика в момент регистрации договора. Поэтому недвижимость не может быть включена в наследство — на момент смерти она уже не является имуществом получателя ренты. А претензии про психическую недееспособность оспариваются справкой от психиатра, если вы такую получили заранее.
Порядок оформления договора ренты
Для минимизации негативных последствий заключения договора необходимо конкретно и в полном объеме прописать все существенные условия договора, а также предварительно согласовать порядок реализации положений договора.
Условия договора ренты:
- предмет договора, то есть движимое или недвижимое имущество, которое должно перейти в собственность к рентоплательщику;
- размер рентной платы, порядок и период выплат;
- конкретные виды оказываемых услуг или предоставляемых работ. Желательно прописывать примерный список продуктов или лекарств;
- обеспечение выплаты ренты.
После составления договора и согласования всех условий ренты стороны в обязательном порядке должны удостоверить договор у нотариуса.
Если стороны оформляют договор ренты, предметом которого выступает недвижимое имущество, то такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестр. Для оформления договора необходимо подготовить следующие документы:
- паспорта сторон;
- выписка из ЕГРН;
- свидетельство о праве собственности на имущество или иной документ, подтверждающий такое право;
- документ, подтверждающий отсутствие коммунального долга;
- согласие супруга получателя ренты;
- заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре;
- квитанция об уплате госпошлины.
Перед удостоверением договора нотариус должен подтвердить, что стороны сделки отдают отчет в своих действиях и осознают последствия заключаемого договора, то есть обладают дееспособностью в полном объеме.
После удостоверения договор необходимо направить на регистрацию в Росреестр. Это может сделать как нотариус, так и стороны сделки.
Как быть с наследниками при наличии соглашения пожизненной ренты
Переданное по условиям соглашения имущество не будет включено в наследственную массу. Рантье уже передал недвижимость в счёт сделки, и она ему не принадлежит. Лишь после кончины бывшего владельца плательщик сможет полноправно распоряжаться полученной квартирой или домом.
Поэтому наследники рантье, которые захотят претендовать на получение недвижимости после его смерти, не смогут этого сделать, как и не получат возможность обладать наследственным правом на получение платежей. Исключением может стать тот момент, когда наследники будут оспаривать соглашение пожизненной ренты и пытаться признать его недействительным, основываясь на следующем:
- рентополучатель был недееспособным на момент заключения соглашения;
- рантье не осознавал происходящего и не управлял своими действиями;
- плательщик ренты обманным путем или через угрозы заставил получателя заключить соглашение;
- получатель не понимал сути сделки и был сбит с толку.
Если по решению суда обе стороны сделки будут признаны вменяемыми и добросовестно выполнявшими условия соглашения, то иск наследников получателя будет отклонен. В другом случае, если недействительность сделки будет доказана, наследники получат переданную по соглашению недвижимость, но деньги отсудить не удастся.
Как было сказано выше, партнёра для сделки лучше искать через знакомых или родственников. В этом случае уменьшаются риски столкнуться с мошенниками, так как заинтересованные в ренте лица опираются на реальные отзывы и рекомендации.
Рента пожизненного типа встречается в Москве, да и других крупных городах, всё чаще. Обусловлена такая ситуация экономическими реалиями — приезжие не могут приобрести квартиру самостоятельно.
Лучшими способами поиска квартиры считается:
- договор с родственником или хорошим знакомым, уже имеющим жильё в городе, и нуждающимся в помощи постороннего человека;
- поиск жилья и людей, сдающих его на условиях ренты, через социальные службы;
поиск соответствующих объявлений через сайты, посвященные недвижимости.
Форма выплаты — лишь денежная. Выплаты продолжаются в течение жизни получателя ренты, обычно ежемесячно, когда другое не предусматривается договором.
Размер выплат пожизненной ренты – существенное условие, оно обязательно должно быть указано в договоре.
Когда собственность под выплату ренты бесплатно отчуждается, размер ренты обязан быть не меньше величины прожиточного минимума на душу населения, которая установлена соответственно с законом в соответствующем субъекте Российской Федерации по месторасположения данного имущества, а если отсутствует указанная величина в соответствующем субъекте Российской Федерации – не меньше величины прожиточного минимума на душу населения, установленной соответственно с законом, в целом по Российской Федерации. Размер ренты при этом подлежит увеличению, учитывая рост соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.
Случайное повреждение или случайная гибель имущества плательщика не освобождает от обязательства оплачивать пожизненную ренту (статья 600 Гражданского Кодекса РФ).
Плательщик за просрочку выплат оплачивает получателю проценты, которые предусмотренны статьей 395 Гражданского Кодекса РФ, когда другой размер не устанавливается договором (статья 588 Гражданского Кодекса РФ).
С чем же мы сегодня имеем дело? Как показывает практика, в современном мире рента стала встречаться все чаще и чаще. Заключают ее пожилые люди и пенсионеры в том или ином случае. Но о чем идет речь?
Пожизненная рента квартиры — что это такое? Для кого-то подобный документ — самый настоящий подарок судьбы. А кто-то, наоборот, считает его вредительством. Все зависит от того, о ком идет речь.
Но с юридической точки зрения пожизненная рента — это договор, согласно которому собственник жилья будет получать материальную поддержку от второй стороны, а после смерти жилплощадь будет передана в собственность к тому, кто выплачивал деньги. Можно сказать, это форма передачи имущества от одного человека к другому. Это своеобразное нахождение пенсионера на иждивении у того или иного лица в обмен на передачу собственности после кончины.
Как оформить договор пожизненной ренты на квартиру
Основная характеристика договора ренты состоит в его рискованности. Выгода сторон может оказаться далеко не равнозначной.
Например, болезненный с виду старичок окажется долгожителем, и покупатель будет выплачивать ренту долгие годы.
При этом стоимость квартиры по факту может оказаться куда больше, чем при покупке равнозначного объекта. В среде российских риэлторов принято считать, что сделки с рентой «плохо пахнут».
Данная схема нередко применяется различными мошенниками. Случаются ситуации, когда получатель ренты скоропостижно отходит в мир иной по причине несчастного случая.
Что касается юристов, то они не видят в ренте ничего плохого. Собственник волен распоряжаться собственным имуществом по своему усмотрению.
И если человек хочет прожить остаток своей жизни без финансовых трудностей в обмен на передачу жилья после своей смерти, то причин препятствовать этому нет. Главное правильно оформить сделку.
Порядок оформления и регистрации аренды
Сделка подлежит обязательному заверению нотариусом, а переход права собственности на квартиру должен быть зафиксирован в Росреестре. Для составления договора необходимо личное присутствие обеих сторон.
Договор ренты – один из самых точных видов договоров. В нём подробно расписываются каждое из условий, на которых жилище передаётся в ренту, а также характеристики передаваемого жилья. В документе обязательно указываются:
- полное имя рентополучателя и плательщика ренты;
- данные из документов, которыми подтверждаются личности каждой из сторон;
- адрес отчуждаемой жилплощади;
- площадь, количество комнат, этаж расположения квартиры;
- номер, за которым квартира числится на кадастровом учёте;
- условия передачи недвижимости: бесплатно или за определённую сумму;
- размер и порядок производимых платежей;
- условия для расторжения сделки.
Согласно ГК РФ, размер ренты не может быть установлен ниже прожиточного минимума, предусмотренного для города, в котором расположен предмет договора (квартира). Если для этого города минимум не установлен, то при указании размеров рентных выплат ориентируются на средний минимум по стране.
Выгоден ли договор пожизненной ренты для ее плательщика?
Рассмотрим преимущества и недостатки приобретения квартиры по такому соглашению для плательщика ренты. Самым главным плюсом такого договора является то, что недвижимость становится вашей собственностью сразу после его заключения.
В любом документе на жилье вы будете обозначены как собственник, а получатель денег ничего не сможет сделать с квадратными метрами без вас. С другой стороны, как мы уже упоминали, условия такого договора накладывают ограничения и на ваши права.
Второй положительный момент — значительно меньший размер платежа, по сравнению с ипотекой. Цена самой квартиры в целом будет гораздо ниже рыночного уровня. Это связано с тем, что заключают такой договор чаще всего пожилые люди — соответственно, с учетом срока их жизни (даже несмотря на первоначальную оплату фиксированной суммы при небесплатной передаче жилья) выплаты составляют гораздо меньшую стоимость.
По своей сути, договор ренты — это рассрочка оплаты, только без процентов и комиссий. Соответственно, нет переплат, как по ипотеке, а при незначительной задержке платежа никто не выставит вам штраф.
Но существует и обратная сторона медали. Во-первых, никто их нас не в силах спрогнозировать продолжительность своей, а уж тем более чужой жизни. Соответственно, при заключении сделки вы не можете заранее знать финальную сумму денежных средств, которые придется заплатить за квартиру. Когда размер регулярного платежа коррелирован с размером прожиточного минимума, он будет расти независимо от вашей воли и желания.
При наличии такого договора вам волей-неволей придется довольно долгое время поддерживать отношения с пожилым человеком — просто подумайте, насколько это может быть мучительно, если ваши отношения не сложатся. К тому же, нередки случаи, когда у таких пожилых людей вдруг объявляются родственники, которые всячески пытаются оспорить сделку и признать договор недействительным.
Кроме того, вместе с правом собственности вы получаете и все возможные риски, связанные с квартирой. Например, если в жилище случится пожар, это не будет являться основанием для прекращения вами выплат в адрес рентополучателя. Соответственно, советуем сразу страховать квартиру. Кроме того, присутствует высокий риск мошенничества, когда рентополучатель вдруг объявляет себя психически больным, не осознающим своих действий.
Договоры ренты на практике
В России рентополучателями чаще всего являются пожилые люди с маленькой пенсией и жилой недвижимостью в собственности. Плательщиками наоборот обычно выступают молодые люди, желающие приобрести квартиру, но у которых (например) недостаточно хорошая кредитная история для оформления ипотеки.
Типичным российским примером является договор пожизненной ренты. При этом ежемесячные платежи как правило устанавливаются немного выше, чем возможная арендная плата за эту же квартиру. Сумма платежей сильно зависит от самой квартиры (ее метража, ремонта, расположения) и региона. Нельзя сказать, что рента в России широко распространена, однако в одной Москве заключается до нескольких тысяч рентных договоров за год.
Например, в Уфе однокомнатная квартира в спальном районе покупается примерно за 2 млн. руб. Сдавать ее можно будет за 15 тысяч р. ежемесячно, а передать другому человеку на условиях выплаты пожизненной ренты – за 20 тысяч рублей в месяц. В США и Европе рента ожидаемо более развита и рентные выплаты составляют от сотен до нескольких тысяч долларов или евро в месяц.
🔥 Но есть и еще один важный фактор, влияющий на величину платежей – возраст рентополучателя. Чем моложе и здоровее собственник квартиры, которая передается в ренту, тем ниже придется установить ежемесячные платежи, чтобы найти согласного на сделку человека.
Как сделать так, чтобы сумма ежемесячного платежа устраивала получателя ренты?
Связанные с договорами ренты споры довольно часто становятся предметами рассмотрения судами различных инстанций. Обычно сущность определяется тем, что получатель ренты стремится разорвать договор. Причиной для этого может быть либо несоблюдение договорных обязательств плательщиком, либо изначальное составление договора без учёта законов, действующих на момент заключения сделки. Едва ли не основными поводами является пропуск плательщиком срока перечисления денег и указание фиксированной суммы платежа, которая выходит за рамки размера МРОТ по региону.
Здесь довольно важное значение имеет постановление от 29 сентября 2015 г. по делу № 5-КГ15-103. ВС РФ отменил решение суда апелляционной инстанции. Кроме прочего в постановлении говорилось о том, что минимальные требования к размеру пожизненной ренты вступают в силу только в том случае, если отчуждение имущества происходит бесплатно, а в договоре пожизненной ренты предусмотрена передача квартиры за плату. Поэтому ВС РФ сделал вывод о том, что невозможно применить правило п. 2 ст. 597 ГК РФ. Это нужно иметь в виду будущим получателям ренты. Им не следует надеяться на то, что в любом случае закон окажется на их стороне и стремиться к тому, чтобы устраивающие их условия были отражены в самом договоре.