Неотделимые улучшения в учете арендатора в «1С:Бухгалтерии 8» (ред. 3.0)
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неотделимые улучшения в учете арендатора в «1С:Бухгалтерии 8» (ред. 3.0)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Гражданско-правовые отношения
Арендные отношения регулируются нормами гражданского законодательства.
Так, гл. 34 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду закреплено за собственником.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды.
При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. ст. 611, 622 ГК РФ).
Гражданское законодательство не запрещает арендатору осуществлять улучшения арендованного имущества.
Статья 623 ГК РФ предусматривает такое понятие, как улучшения арендованного имущества, которые могут быть отделимыми или неотделимыми.
Улучшения, отделяемые от арендуемого имущества без вреда для него, признаются отделимыми.
По окончании срока аренды они могут быть демонтированы.
Неотделимыми считаются такие улучшения, демонтаж которых нанесет вред имуществу арендодателя.
В связи с тем, что такие улучшения становятся неотъемлемой частью арендованного имущества, для их произведения требуется согласие арендодателя.
Налоговый учет неотделимых улучшений у арендатора
По неотделимым улучшениям, которые проводились с согласия арендодателя, но без возмещения произведенных затрат на их создание, арендатор вправе начислять амортизацию в течение срока действия договора аренды (п. 1 ст. 258 НК РФ).
Для определения нормы амортизации по неотделимым улучшениям арендатор может использовать, руководствуясь Классификацией ОС, либо срок полезного использования арендованного имущества, либо срок полезного использования неотделимых улучшений (письмо Минфина России от 07.12.2012 № 03-03-06/1/638). После окончания срока аренды оставшуюся несамортизированной часть капитальных вложений учесть в расходах по налогу на прибыль нельзя (п. 16 ст. 270 НК РФ, письмо Минфина России от 01.08.2011 № 03-03-06/1/442).
Если неотделимые улучшения проводились с согласия арендодателя и с последующим возмещением, то при их передаче у арендатора возникают доходы от реализации, которые можно уменьшить на величину расходов, произведенных на создание таких улучшений (п. 1 ст. 248 НК РФ, п. 1 ст. 249 НК РФ, п. 1 ст. 268 НК РФ).
Произведенные арендатором капитальные вложения в объект арендованного имущества (неотделимые улучшения), включаются в налогооблагаемую базу по налогу на имущество на общих основаниях (п. 1 ст. 374 НК РФ с учетом положений п. 4 ст. 374 НК РФ, ст. 381 НК РФ, письмо Минфина РФ от 27.12.2012 № 03-05-05-01/80).
Если организацией-арендатором произведены капитальные вложения в арендованный объект недвижимого имущества, налоговая база в отношении которого определяется исходя из кадастровой стоимости, то налоговая база в отношении учтенных на балансе арендатора капитальных вложений в арендованный объект недвижимого имущества определяется как среднегодовая стоимость, определяемая по данным бухгалтерского учета (письмо Минфина России от 03.09.2014 № 03-05-05-01/44118).
Даже если арендодатель не компенсирует стоимость неотделимых улучшений, арендатору следует на дату их передачи начислить НДС (письмо Минфина России от 25.02.2013 № 03-07-05/5259), т.к. в целях начисления НДС передача на безвозмездной основе товаров (работ, услуг) признается реализацией (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В то же время существует и иная точка зрения, согласно которой неотделимые улучшения арендуемого помещения являются собственностью арендодателя, поэтому их передача не может быть признана реализацией и объекта налогообложения по НДС не возникает (Постановление ФАС Московского округа от 28.01.2014 № Ф05-17237/2013 по делу № А40-45990/13-116-97).
Рассмотрим, как отражаются неотделимые улучшения в учете арендатора в «1С:Бухгалтерии 8» (ред. 3.0) на следующем примере:
Отражение начисления НДС со стоимости передаваемого имущества
Считаем, что арендатор придерживается официальной позиции контролирующих органов и начисляет НДС при передаче арендодателю грузового лифта в составе арендуемых площадей.
Согласно пункту 2 статьи 154 НК РФ налоговая база при реализации товаров (работ, услуг) на безвозмездной основе определяется как стоимость переданных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 105.3 НК РФ (то есть по рыночным ценам). Допустим, по условиям примера арендодатель и арендатор, не являясь взаимозависимыми лицами, согласовали стоимость передаваемого грузового лифта в размере 429 000,00 руб., что было отражено в передаточном акте.
Для регистрации начисления налога на добавленную стоимость по выбывающим неотделимым улучшениям служит документ Отражение начисления НДС (раздел Операции). На закладке Главное необходимо заполнить следующие реквизиты:
- в поле от указывается дата начисления НДС (30 сентября 2015 года);
- в полях Контрагент и Договор выбирается арендодатель и договор аренды;
- для формирования проводок по начислению НДС должен быть установлен флаг Формировать проводки.
Табличная часть документа Отражение начисления НДС (закладка Товары и услуги) заполняется следующим образом (рис. 5):
- в поле Вид ценности указывается значение ОС;
- в поле Номенклатура из справочника Основные средства выбирается грузовой лифт;
- в поле Цена указывается согласованная сторонами стоимость основного средства, от которой рассчитывается сумма НДС;
- в поле % НДС выбирается ставка 18%;
- в поле Счет учета НДС по реализации указывается счет 91.02 «Прочие расходы»;
- в поле Событие выбирается значение Реализация.
Как правильно составить договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости?
Стороны вправе придти к соглашению и составить два договора: основной, где указана цена квартиры без учета улучшений, и дополнительный с перечислением этих самых улучшений и выделением их стоимости. Тогда целесообразно удостоверить получение денежных средств разными расписками.
При оформлении дополнительного соглашения к основному договору с условиями продажи неотделимых улучшений их стоимость не включается в цену квартиры. Это значит, что улучшения имеют свою стоимостную оценку и будут оплачены покупателем в рамках приложения к основному договору.
Поскольку они не могут быть самостоятельным предметом сделки, то составляется дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью основного документа по сделке купли-продажи. Существенным его отличием будет отсутствие регистрации в Росреестре, поэтому печатается в двух экземплярах – по одному покупателю и продавцу.
Право на имущественный вычет по кредитам, выданным на неотделимые улучшения
Имеет ли право налоговая инспекция отказать в предоставлении имущественного налогового вычета на сумму неотделимых улучшений и процентов по ипотечному кредиту используемому на оплату неотделимых улучшений?
На основании ч. 2 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации имущественный вычет предоставляется на фактические расходы, связанные с приобретением квартиры, комнаты или доли (долей), а так же квартиры, комнаты в строящемся доме, приобретением отделочных материалов, с работами, связанными с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них, погашением процентов по ипотечному кредиту, полученному на приобретение объектов недвижимости. Расходы связанные с приобретением материалов на неотделимые улучшения недвижимого имущества, которые документально подтверждены.
Рассмотрим следующую ситуацию. В 2018 году гражданин Петров А.И. представил декларацию по форме 3-НДФЛ за 2017 год, в которой заявил имущественный налоговый вычет по покупке квартиры в размере 1,5 млн. руб. в т.ч. 500 тыс. руб. на неотделимые улучшения, также заявил расходы по уплаченным процентам по ипотечному кредиту в размере 138 тыс. руб.
По договору купли-продажи Петровым А.И. квартира приобретена за 1 млн. руб. в т.ч. за счет собственных средств в размере 500 тыс. руб. и кредитных средств в размере 500 тыс. руб. без указания в договоре расходов по неотделимым улучшениям. Между тем по кредитному договору, кредитные средства предоставлены банком в размере 1 млн. руб., в т.ч. на покупку квартиры 500 тыс. руб. и 500 тыс. руб. на неотделимые улучшения. В расписке о передаче денежных средств Петров А.И. передал продавцу в качестве оплаты за приобретаемую квартиру сумму в размере 1,5 млн. руб. в т.ч. 500 тыс. руб. собственных средств, 1млн. руб. по ипотечному кредиту.
Момент определения налоговой базы
Напомним, что если работы реализуются в рамках договора подряда, то датой передачи результатов является дата их приемки, зафиксированная в соответствующем акте. Однако между сторонами договора аренды не возникает обязательства по выполнению работ, следовательно, нет оснований для составления акта приемки выполненных работ.
Из разъяснений Минфина и арбитражной практики вытекает, что передача результатов выполненных работ в виде неотделимых улучшений арендованного имущества связывается с прекращением договора и возвратом объекта аренды арендодателю (Постановления ФАС ПО от 24.06.2008 N А12-18629/07, ФАС СЗО от 22.06.2007 N А56-51989/2006, ФАС УО от 02.08.2005 N Ф09-2444/05-С7). Так, например, в Постановлении от 22.07.2008 N А54-4674/2007С8 арбитры ФАС ЦО отметили, что в рамках действующего договора аренды в отсутствие фактической передачи арендованных объектов арендатором арендодателю, а также доказательств увеличения арендодателем первоначальной стоимости объектов аренды с учетом произведенных арендатором неотделимых улучшений не возникает объекта обложения НДС (см. также Постановление ФАС ЦО от 22.07.2008 N А54-4674/2007С8 и результат нового рассмотрения этого же дела — Решение Арбитражного суда Рязанской области от 18.09.2008).
Вместе с тем такой подход к моменту определения налоговой базы не учитывает ситуацию, когда в течение срока действия договора стороны подписали соглашение о компенсации стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений, например, в счет текущей арендной платы. Этот факт дает арендодателю право амортизировать капитальные вложения в форме неотделимых улучшений в налоговом учете. Между тем для целей исчисления НДС предполагается, что результаты выполненных работ еще не переданы. Такое несоответствие, по нашему мнению, говорит о противоречивости и неуниверсальности рассматриваемого подхода.
Отвечает адвокат Жанна Казаринова:
Ответ на данный вопрос зависит от того, как будет оформлена сумма в 1 850 000 руб. На практике есть несколько вариантов, но самые распространенные два: так называемое «скрытое дополнительное соглашение» к договору купли-продажи и оформление отдельной расписки от продавца «за неотделимые улучшения квартиры» без дополнительного соглашения.
Закон не требует государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи, как не требует государственной регистрации и самого договора. Но сам договор является правоустанавливающим документом, поэтому и сдается в Росреестр. А вот дополнительное соглашение сдавать в Росреестр необязательно. В дополнительном соглашении указывают настоящую цену сделки, продавец пишет дополнительную расписку. В этой ситуации при признании сделки недействительной или при расторжении договора купли-продажи велика вероятность возврата покупателю всей уплаченной суммы за квартиру, если продавец не будет оспаривать сам факт подписания дополнительного соглашения.
Чтобы этого не случилось, дополнительная расписка должна быть написана продавцом от руки, в расписке должна быть ссылка на дополнительное соглашение. В ней же «шапку» и реквизиты продавец также должен заполнить своей рукой в присутствии покупателя. Это необходимо для того, чтобы в случае оспаривания факта подписания дополнительного соглашения продавцом у эксперта было достаточно материала для проведения экспертизы.
Во втором варианте расписка оформляется на ту сумму, которая «платится сверх». Этот документ также должен быть написан продавцом от руки в присутствии покупателя. При признании сделки недействительной или расторжении договора покупатель может предъявить иск на сумму расписки о возврате неосновательного обогащения. Однако, если будет установлено, что не было никаких неотделимых улучшений, суд может отказать в иске, поскольку покупатель знал об отсутствии обязательства, но тем не менее заплатил за отсутствующие неотделимые улучшения (пункт 4 статьи 1109 ГК РФ).
Кроме того, и в том и в другом случае суд может признать, что имеет место злоупотребление правом, и в иске откажет. Таким образом, в обоих случаях риски для покупателя есть, но оформление дополнительного соглашения менее рискованно.
Что относится к неотделимым улучшениям
Применительно к квартире неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для этой квартиры. Неотделимость означает, что в случае их демонтажа квартире наносятся повреждения.
В качестве примеров неотделимых улучшений можно привести, например, установку душевой кабины вместо ванны, устройство теплого пола, установку окон из ПВХ, кондиционеров, замену электропроводки или водопровода и т.п.
Если говорить о демонтаже неотделимых улучшений, то в результате этих действий могут остаться, в частности, следы от креплений, повреждения стен, пола и потолочного покрытия, отверстия в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования.
Продажу неотделимых улучшений можно оформить разными способами. Рассмотрим возможные варианты ниже.
Определить необходимость для проведения капитального ремонта можно только на основании заключения о санитарном и техническом состоянии помещения. В ином случае, если появились неотделимые улучшения, но на то согласия владельца не было, то от него возврат их цены никто не может затребовать.
То есть закон дает право на изменение имущества в независимости от того есть согласие арендодателя или нет. Но вопрос о возмещении стоимости здесь отпадает сам собой. Если владелец посчитает нужным, то он оплатит выполненные работы. Только стоит отметить, немного другая ситуация складывается с договором аренды предприятия. Арендатор может потребовать возместить ему стоимость выполненных работ, не зависимо от того, было или не было соглашение от владельца. Стоит отметить, что это общепринятое правило, каждый договор может иметь свои исключения. Но арендодатель также имеет возможность уйти от возмещения работ по приобретению имущества. Для этого ему придется доказать:
- то, что цена имущества действительно увеличилась, но это не соразмерно улучшению эксплуатационных характеристик помещения,
- то, что действующий собственник не добросовестный и выполнил все без его соглашения.
Помните о том, что улучшения любого типа признаются собственностью владельца, если они выполнены из счета отчислений этого имущества.
Арендатору необходимо документально подтвердить факт производства неотделимых улучшений
В качестве документов, подтверждающих расходы арендатора на производство неотделимых улучшений, судом могут быть приняты акты выполненных работ, справки выполненных работ, договор с подрядной организацией (см., например, постановления АС Центрального округа от 16.05.2016 № Ф10-1206/2016 по делу № А62-7435/2014, АС Поволжского округа от 01.02.2016 № Ф06-4424/2015 по делу № А55-1070/2015).
Следует отметить, что возмещению подлежат не расходы арендатора на производство неотделимых улучшений, а стоимость самих улучшений с учетом амортизации; стоимость неотделимых улучшений определяется на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения (см., например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 27.09.2016 № Ф04-3851/2016 по делу № А70-14554/2014).
Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке: стоит ли рисковать?
Обычно банк выдает ипотеку на сумму, которая указана в договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости. На эту стоимость договорились продавец и покупатель по время переговоров. Отчет независимого оценщика также совпадает с указанной ценой.
Но иногда продавец хочет занизить стоимость в договоре. Зачем? Чтобы избежать налога с продажи недвижимости в размере 13%. Его придется уплатить, если квартира была во владении менее 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения) и стоит более 1 млн рублей.
Пример. Продавец фактически продает квартиру за 3 млн рублей. Но в договоре купли-продажи продавец хочет указать сумму в 1 млн, чтобы уйти от налога. Ситуация осложняется, так как покупателю нужна ипотека.
У сторон возникает вопрос, можно ли занизить цену в договоре при ипотеке, и каковы будут последствия.
Как избежать налога при продаже квартиры?
Его максимальный размер определен 220 статьей действующего кодекса и составляет 2 000 000 рублей. При использовании в расчете размера налоговых платежей имущественных вычетов расходы на приобретение продаваемой недвижимости не учитываются. Налогоплательщик может выбрать более выгодный для него способ расчета НДФЛ.
Для уменьшения налогооблагаемой базы на размер вычетов необходимо одновременно с подачей документов написать заявление с просьбой о его предоставление. Подача налоговой декларации должна состояться до 30 апреля следующего за регистрацией сделки года, а уплата НДФЛ – до 15 июня. Законодательство РФ предусматривает ответственность и за несвоевременное предъявление декларации, и за несоблюдение срока уплаты налога.
Сделки с жилой недвижимостью облагаются налогами, поэтому граждане пытаются минимизировать свои финансовые потери. На сегодняшнее время некоторые продажи проходят с оплатой за неотделимые условия (улучшения) квартиры. О том, что такое неотделимые улучшения, будет рассказано ниже.