ИП на «упрощенке» продает имущество: какой налог следует заплатить?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ИП на «упрощенке» продает имущество: какой налог следует заплатить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Почему не стоит спешить с продажей купленного объекта, если компания работает на УСН? Дело в особом способе учета расходов, связанных с приобретением ОС. С одной стороны, он дает возможность более быстрого списания затрат, с другой – ограничивает в сроках выгодной продажи.

Продажа недвижимости на УСН: торопиться надо медленно

Представьте, что было куплено здание в 2019 году ценой в несколько десятков миллионов и успешно списаны все затраты по нему. Так вот, если в 2020 вы решите вдруг его продать, то придется пересчитать налоговую базу 2019-го. По итогу — доплата единого налога и пени. Учитывая многомиллионную цену, выйдет значительная сумма. А еще нужно уплатить налог с продажи (со всей продажной стоимости).

Несправедливо, но это страховка государства от недобросовестных налогоплательщиков. Ведь скоростное списание расходов — своего рода льгота, как амортизационная премия на ОСНО. Если основное средство продано ранее трех лет с момента учета расходов на приобретение (для ОС с СПИ более 15 лет – до истечения 10 лет), то за весь период включения в базу по УСН затрат придется произвести перерасчет. Такое правило установлено кодексом – п. п. 3, пункта 3 статьи 346.16 НК РФ.

Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры

Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.

Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.

В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.

Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.

Измененные сроки сдачи декларации и уплаты налогов

Установлены новые единые крайние сроки:

• для сдачи отчетности – до 25 числа;
• для уплаты большинства налогов – до 28 числа месяца, следующего за проведшим периодом.

Отсюда следует, что те, кто применяет УСН в 2023 г., должны будут платить:

• авансы – до 28 числа месяца, следующего после закончившегося квартала;
• годовой налог – до 28.03 (организации) и до 28.04 (ИП).

Крайние сроки сдачи декларации по УСН будут следующими:

• до 25.03 (для организаций);
• до 25.04 (для ИП).

Как будет с 1 января 2023 года

Компании и ИП из ювелирной сферы должны будут перейти на ОСНО. Их налоговая нагрузка увеличится:

• Юрлица будут платить 20% налога на прибыль, 20% НДС и до 2,2% — на недвижимость, земельный участок и транспорт.
• ИП придётся платить 20% НДС и НДФЛ по ставке 13–15%.

Сколько налогов может заплатить ИП с выручкой 5 млн рублей в год, если перейдёт с УСН на ОСНО?

• НДС 20% — 1 млн рублей. Это налог со всей стоимости изделий, но на самом деле предприниматель обычно платит его только с наценки, потому что уменьшает исходящий НДС на входящий. А если за три месяца выручка предпринимателя меньше 2 млн, то НДС он может не платить — п.1 ст. 145 НК РФ.
• НДФЛ 13% — 650 тыс. рублей. Итоговую сумму тоже можно снизить, если использовать профессиональные вычеты.

Признание дохода в рамках УСН

Для целей налогообложения при применении УСН перечень облагаемых доходов предпринимателей оставлен открытым и в целом аналогичен суммам, подпадающим под налогообложение прибыли организаций. В пункте 1 статьи 346.15 Налогового кодекса РФ, регулирующей признаваемые доходы при «упрощенке», дана прямая отсылка на пункты 1 и 2 статьи 248 Налогового кодекса РФ, определяющей «прибыльные» доходы.

Так, для целей налогообложения прибыли, а значит, и при применении УСН, доходами считаются:

• поступления от реализации имущества (в том числе товаров или продукции), работ, услуг, имущественных прав;
• внереализационные доходы;
• рыночная стоимость безвозмездно полученных активов – имущества, работ, услуг или имущественных прав.

Что же касается правил признания доходов при «упрощенке», то они в корне отличаются от тех правил, которые применяются при налогообложении прибыли. Прежде всего – применительно к методу признания расходов, который при работе на УСН является кассовым. Это значит, что поступления отражаются в качестве таковых по факту получения оплаты — в денежной либо неденежной форме. Иными словами, датой получения дохода предпринимателем на УСН признается:

• или день поступления денег на его счет в банке или в кассу;
• или день получения иного имущества, работ, услуг или имущественных прав;
• или день погашения задолженности (оплаты) иным способом (например, взаимозачетом).

В прежних разъяснениях по признанию дохода от продажи недвижимости контролирующие органы связывали налогообложение таких доходов в рамках УСН со статусом проданного объекта в качестве товара, то есть имущества, приобретенного исключительно для дальнейшей перепродажи (письмо Минфина РФ от 04.07.2007 № 03-11-02/210). Естественно, в таком случае недвижимость квалифицировалась как использовавшаяся в предпринимательской деятельности ИП. А датой возникновения облагаемого дохода от реализации считался день поступления денежных средств на счет предпринимателя в банке или в кассу (письмо Минфина России от 10.01.2020 № 03-11-11/329).

Теперь же Минфин России уточнил свою позицию, дополнив условие для признания дохода в рамках УСН наличием при регистрации ИП указания на вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества. И если такой вид деятельности указан, а недвижимость использовалась в рамках ведения бизнеса, а не для личных целей, то доход от ее продажи облагается налогом по УСН.

Как вы знаете, при регистрации в налоговой инспекции предприниматели указывают свои предполагаемые виды деятельности в кодовой форме – в виде четырех-, пяти- или шестизначного кода по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОК 029-2014, утвержденному приказом Росстандарта от 31.01.2014 № 14-ст. Этот классификатор еще называют ОКВЭД 2.

Код по ОКВЭД 2 вносится в качестве основного или дополнительного вида деятельности на Лист А заявления по форме № Р21001 из Приложения № 13 к приказу ФНС России от 25.01.2012 № ММВ-7-6/25@.

Пример

Иванов П.П. при заполнении заявления по форме № Р21001 указал код дополнительного вида деятельности как 68.10. Этот код в соответствии с Классификатором ОКВЭД 2 расшифровывается как покупка и продажа собственного недвижимого имущества. Кроме того, будущий предприниматель выбрал для себя «упрощенку».

Значит, если Иванов начнет торговать недвижимостью, то доходы от продажи таких объектов будут подпадать под налогообложение в рамках УСН.

Признание дохода физического лица

Та же самая операция, принесшая ИП выручку от продажи объекта недвижимости, подпадает под налогообложение НДФЛ, если не выполняется любое из двух обязательных условий для «упрощенки»:

• или объект не использовали для предпринимательства, так как он был предназначен для личных, семейных или иных аналогичных целей;
• или ИП не указал при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимости.

В 2023 году не только изменится сам принцип перечисления налоговых платежей для ИП, а и будут установлены новые сроки уплаты налогов:

В уходящем году ЕНП можно применять по желанию в периоде с 01.06.22 по 31.12.22, а уже с 01.01.23 и далее в 2023 году все налоги для ИП будут оплачивать исключительно на ЕНС, который будет открыт для каждого юридического лица, ИП или предприятия.

Среди плюсов новой системы ее разработчики отмечают:

• упрощение процедуры, ведь налогоплательщику для зачисления средств необходимо будет просто указать свой ИНН;
• уменьшение количества платежек, что обязательно оценят ИП в 2023 году;
• существенное уменьшение количества ошибок при заполнении документов, ведь распределением средств будут заниматься сотрудники налоговой службы;
• снижение нагрузки на информационные системы.

Среди возможных минусов для ИП отмечают необходимость адаптации к новому порядку уплаты налогов и установленную поочередность зачисления. Так, если у ИП есть недоимки, оспариваемые в судебном порядке, они все равно будут погашены при списании средств с единого счета, при чем, эта нежелательная для предпринимателя операция, которую ранее он мог не проводить до решения суда, по новым правилам будет осуществлена в первую очередь.

Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом?

Пример 1.

Васильев А.С. в 2015 году купил офис за 2 000 000 рублей, а летом 2016-го смог реализовать его за 2 100 000 рублей. Поскольку Васильев не владел недвижимостью 3 года, то обязан будет исчислить с полученной выручки НДФЛ по налогооблагаемой базе в виде разницы между выручкой и расходами на покупку офиса — то есть, со 100 000 рублей. НДФЛ, таким образом, составит 13 000 рублей.

Пример 2.

Никифоров В.Н. в 2011 году купил офис за 1 000 000 рублей, а летом 2016-го реализовал его за 1 500 000 рублей. Поскольку Никифоров владел офисом более 3 лет, то он не обязан будет уплачивать никаких налогов.

Пример 3.

Савельев А.В. в 2014 году купил офис за 1 500 000 рублей, а летом 2016-го продал его за 1 600 000 рублей. Вместе с тем, Савельев утерял документы, подтверждающие покупку данного офиса, вследствие чего обязан будет заплатить после его продажи налог со всего дохода — 208 000 рублей (13% от 1 600 000).

Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.

В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.

Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:

• 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
• 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).

При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.

Более того, если продажа идет в рамках ОСН, то ИП также должен будет уплатить с полученных доходов НДС по установленной ставке (в общем случае — 18%). Можно отметить, что, в целом, по тем же принципам осуществляется налогообложение при продаже недвижимости юридическими лицами.

Таким образом, купля-продажа офиса индивидуальным предпринимателем может быть не самой выгодной процедурой с точки зрения налогообложения — если продаваемые объекты будут классифицированы как те, что используются ИП в бизнесе. Налоговых льгот в этом случае ИП — несмотря на то, что является по законодательству физлицом, имеет намного меньше, чем гражданин, не зарегистрированный как ИП и осуществляющий те же операции купли-продажи коммерческой недвижимости.

Налоги, сделки, штрафы: что изменится в 2021 году?

Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.

Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.

Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.

Такой вариант не очень выгоден покупателю, целью которого является спекуляция, то есть быстрая перепродажа объекта с использованием иной схемы структурирования сделки. Все дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти напрямую к собственнику или попасть на баланс ИП (ООО) лишь путем купли-продажи.

С точки зрения закона, порядок действий в данной ситуации регламентируется статьей 217.1 НК РФ.

1. Жилое помещение или нет – значения не имеет. Закон говорит о недвижимости как таковой.
2. В Вашей собственности помещение находится менее минимального срока владения (5 лет для покупки, если помещение куплено после 01.01.2016 г. – п. 4 ст. 217.1 НК РФ), а значит, при продаже нужно будет платить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода (если Вы являетесь налоговым резидентом РФ, если нет – 30%, п. 3 ст. 224 НК РФ).
3. Поскольку у Вас сохранились документы о покупке помещения, Вы можете уменьшись налогооблагаемую базу на величину расходов (490 тысяч рублей).
4. Вы можете продать свою недвижимость за 600 тысяч рублей, но Вашим доходом будет считаться 636,3 тысячи рублей (70% от кадастровой стоимости; п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Вам необходимо обратиться к бухгалтеру, в специализированную компанию или самому подготовить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ИФНС до 30 апреля следующего года. К декларации Вы должны приложить копии всех договоров и документов, подтверждающие Ваши расходы.

Очень важно доказать, что Вы действительно заплатили эти 490 тысяч рублей. Обратите на это особое внимание!

Если недвижимость находится в собственности менее 3 лет, и приобретена раньше 2021 года, тогда оплачивают 13% от стоимости. Если более 3 лет, ничего платить в налоговую не нужно, при условии исправной оплаты отчислений её владельцем.

Оплата налога на доходы при сдаче ИП в аренду личного недвижимого имущества.

Если сдача в аренду, гостиничные услуги, продажа недвижимого имущества или аналогичная деятельность заявлены в качестве ОКВЭД, то придется заплатить 6% с продажи, при уплаченный в размере 13% НДФЛ также должен быть пересчитан по ставке 6%.

Если подобная деятельность не содержится в ОКВЭД, то налог с продажи платить не следует. Вместе с тем, не исключен риск предъявления налоговыми органами претензий.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

Налог с продажи и покупки квартиры для ИП

Получил квартиру в наследство от матери в 2011г,в 2012 хочу продать за 2,2 млн и купить за 2,4 в этом же году другую недвижимость,являюсь И/П 6 лет по упрощенке, имеют ли значение родственная связь, и частная деятельность при заполнении декларации?

Все зависит от того как будет продана и куплена недвижимость: в рамках вашей предпринимательской деятельности или нет. Если вы предприниматель то в вашу обязанность входит раздельный учет доходов:

• полученных от предпринимательской деятельности;
• полученных вами как НЕ предпринимателем (то есть человеком не зарегистрированным в качестве ИП).

Какие налоги платит ИП при продаже недвижимости

Если срок владения объектом значительно больше 3 лет, то обычным гражданином налог с этой сделки не уплачивается. При непревышении 3-летнего срока владения возможно уменьшение налогооблагаемой базы за счет снижения суммы покупки, если сохранились подтверждающие документы, или можно воспользоваться вычетом фиксированной суммы для жилья в размере 1 млн рублей.

Если недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, значит, продавца необходимо идентифицировать как физическое лицо. А поскольку продающая сторона по сделке является физическим лицом и срок владения объектом составляет более 3 лет, то налог при продаже не выплачивается.

Но когда в числе прочих кодов ОКВЭД по данному предпринимателю числятся и операции с недвижимостью, сделка подпадает под коммерческую деятельность и должна быть учтена в расходах ИП.

Как определяется налог с продажи недвижимости для ИП? Индивидуальными предпринимателями при продаже имущества уплачивается налог, размер которого зависит от применяемой системы налогообложения. Это однозначно больше, чем расходы физического лица, которые равны нулю.

Чтобы обезопасить себя от претензий со стороны фискальных органов при идентификации недвижимости, принадлежащей на праве собственности предпринимателю, но не использующейся в бизнесе, проще всего переоформить ее на ближайших родственников или близких партнеров. Способы переоформления без затрат известны: дарение и продажа без денег.

Следует не показывать любую не применяющуюся в бизнесе недвижимость в основных средствах при оформлении банковского кредита, что кредитной организацией приветствуется, но может в последующем сыграть не в пользу владельца. Честность и правильность оформления обеспечивают доверие и лояльный подход со стороны контролирующих органов.

Продажа недвижимости ИП, налогообложение которого производится по Общей системе, предполагает уплату подоходного налога в размере 13% и выплату НДС от суммы сделки (18% от разницы, если есть обоснованная цена приобретения).

Такая же схема ожидает и в случае, если ИП продает недвижимость, налоги с которой дополняют его выплаты в рамках ЕНВД и Патентной системы. В таком случае платить необходимо и подоходный, и налог на добавленную стоимость. На эти выплаты не влияет даже предусмотренная льгота по уменьшению суммы за счет учета выплат во внебюджетные фонды за себя и наемных работников.

При использовании Общей системы налогообложения возможным вариантом для предусмотрительных бизнесменов является начисление амортизации, что должно быть отражено в учетной политике или постоянном (ежегодном) списании части стоимости имущества на расходы. При продаже это значительно уменьшит налоговые платежи. Но если это не было предусмотрено заранее, налоговую отчетность возможно уточнить и внести затраты в течение последних трех отчетных лет для уменьшения стоимости объекта на продажу.

Продажа имущества при ликвидации ИП

Если предпринимателю надоело заниматься бизнесом и он решил стать наемным сотрудником с фиксированным окладом и продать после этого все то, на чем он делал деньги ранее, необходимо хорошо подумать. При продаже недвижимости после ликвидации предприятия на собственника — физическое лицо — не распространяются условия по 3 годам владения, подоходный налог он должен будет заплатить обязательно.

При подготовке к ликвидации целесообразно расстаться с недвижимой собственностью заранее, перейдя предварительно на Упрощенную систему налогообложения. Тогда расходы будут минимальными. Ведь даже при продаже полностью списанного на расходы имущества в качестве физического лица и при нахождении на ОСН налог на доходы заплатить придется.

Поэтому самая выгодная продажа имущества может быть совершена физическим лицом, которое не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и владеет этой недвижимостью более 3 лет.

Николай купил в 1997 году нежилое помещение на первом этаже дома. Спустя 12 лет он решил сдавать его в аренду под магазин. Оформил ИП на упрощенке, чтобы честно платить налоги с доходов. В документах так и написал, что будет сдавать в аренду собственную недвижимость.

Доход как предприниматель он планировал получать только от аренды.

С 2009 года Николай получал от арендаторов деньги и платил положенные 6% в бюджет. Так он работал пять лет, а потом решил продать помещение за 10,5 млн рублей.

Так как покупал он его как обычное физлицо задолго до оформления ИП , то и продал как физлицо. Никаких налогов Николай от продажи не заплатил, потому что владел имуществом много лет.

Налоговая с ним не согласилась и доначислила 630 тысяч рублей налога плюс пени и штрафы. Всего 720 тысяч. Николай пошел по судам.

(№ 13) Важные даты и сроки взаимодействия с ФНС — уведомления, отчеты и уплата налогов для цифровых кочевников и релокантов

Предлагаю ознакомиться с самыми важными датами и сроками взаимодействия с ФНС и держать их в голове чтобы не попасть на штрафы.

• Уведомление об открытии (закрытии) изменении реквизитов, счета в иностранном банке или иной финансовой организации (брокере, страховом счете, пенсионном и т.д.) — в течение 1 месяца с момента совершения действия;

• Отчет о движении денежных средств по иностранным счетам — до 1 июня года следующего за отчетным периодом;

• Подача декларации 3-НДФЛ — до 30 апреля года следующего за отчетным периодом;

• Уплата НДФЛ — до 15 июля года следующего за отчетным периодом;

• Уведомление об участии в иностранных организациях (доля более 10%) — в течение 3 месяцев с даты учреждения;

• Уведомление о контролируемой иностранной компании (КИК) — до 20 марта (для юридических лиц) или до 30 апреля (для физических лиц) года, следующего за налоговым периодом, в котором контролирующим лицом признается доход в виде прибыли КИК.

Похожие записи:

• Получите консультацию прямо сейчас!
• Основания прекращения прав на земельные участки
• Особенности регистрации частной бани в 2021 году