Аренда жилья с правом выкупа. Как это работает?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда жилья с правом выкупа. Как это работает?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Очевидно, что аренда с правом последующего выкупа интересна в отношении дорогих объектов. Зачем это владельцу? Ведь он может найти покупателя и получить нужную сумму в разумные сроки, а не за несколько месяцев или лет. Такая сделка широко используется застройщиками, которые хотят увеличить продажи. По сути, аренда камуфлирует рассрочку, но само оформление – проще, а риски – ниже.

Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.

Если же застройщик или клиент привлекает лизинговую компанию, то в сделке появляется дополнительная сторона, которая тоже должна работать с какой-то прибылью для себя, что означает менее выгодные условия для покупателя или продавца.

Риски продавца и покупателя при схеме аренды дома с выкупом

Любая сделка – это риск, особенно, когда дело касается жилой недвижимости. Если работать без привлечения юриста, то необходимо быть готовыми к самым различным ситуациям. Рассмотрим основные из них.

Продавца могут настигнуть такие проблемы, как:

• Упущенная выгода. Если неправильно указать условия подорожания стоимости объекта, то можно проиграть в цене. Каждый год цена квадратного метра растет и это обязательно необходимо указать в документах.
• Неверная оценка цены жилья. Некоторые эксперты рынка недвижимости считают, что жилье в России наоборот теряет в цене, т. е. в некоторых случаях продавцам невыгодна такая схема. Намного прибыльнее продать объект. Как поступить и как оформить это в документ поможет решить юрист.
• Использование объекта не по назначению. Этот риск характерен и для обычных сделок с жилой недвижимостью, но лучше его исключить.
• Увеличение налогового бремени. Налог на имущество не является константой. Лучше договориться с покупателем, что сумма арендной платы будет зависеть от экономической ситуации в стране.

Порядок получения арендного автомобиля с правом выкупа

Как мы уже говорили, процедура занимает гораздо меньше времени чем в банке, однако также имеет четкие этапы. Давайте рассмотрим все тонкости и шаги данного процесса.

1. Разумеется, всё начинается с выбора автомобиля, который нравится арендатору или осуществляется заказ определённого типа транспорта для деятельности;
2. Далее рассчитывается сумма сделки;
3. Если сумма оплаты устраивает, компании предлагает заполнить анкету, которая будет использована во время проверки службой безопасности.
4. Один из самых важных этапов — согласование и подпись договора. Мы рекомендуем не торопиться на данном этапе и тщательно обсудить все нюансы. В частности, сроки погашения, варианты оплаты и другие нюансы. В том случае, когда компания приобретает новый автомобиль для вас, от вас также потребуется оплатить первоначальный взнос на момент подписания договора. На данном этапе оформляется акт приема-передачи.
5. Договор со страховой компанией.
6. Арендатор получает машину в пользование. Если автомобиль новый, иногда приходится подождать пару дней.
7. Когда все условия договора будут соблюдены, машина переходит в собственность арендатора.

Очень важно заранее изучить компанию, в которой вы планируете приобретать автомобиль. У неё должен быть собственный автопарк, который своевременно обновляется и поддерживается в должном техническом состоянии. В данном случае вы получаете более высокую вероятность получить качественный автомобиль. Работая с перекупщиками, вы рискуете вовсе не получить автомобиль после его оплаты.

Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.

Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:

• истечением срока аренды;
• внесением арендодателю выкупного платежа.

Суть аренды грузовика с правом выкупа

Аренда грузовых авто с правом выкупа пользуется все возрастающей популярностью у тех, кто хочет собрать собственный автопарк или купить грузовик для частных перевозок. Принцип ее работы довольно простой — арендатор заключает с арендодателем договор о том, что при превышении определенного значения суммарных выплат автомобиль перейдет в собственность арендатора. Это проще объяснить на примере. Предположим, автомобиль стоит 1 миллион рублей. Вы арендуете его каждый месяц за 50 000 рублей. Если вы будете арендовать его 20 месяцев подряд, то автомобиль станет вашим. Конечно, это сильно упрощенный пример — на практике в суммарную стоимость, которую нужно выплатить, входит много других расходов и проценты, которые вы платите арендодателю. Но в этом заключается вся суть аренды с правом выкупа — вы платите за аренду, но ваши платежи суммируются и учитываются в стоимость автомобиля. Если в какой-то момент вы перестанете платить, то и выкупить авто вы уже не сможете.

Важный момент — воспользоваться арендой с правом выкупа могут не только юридические лица, но и индивидуальные предприниматели, а также физические лица. Проще говоря, возможность приобрести грузовик через аренду с выкупом доступна абсолютно всем!

Договор аренды авто с правом выкупа: на что стоит обратить внимание

Как вы уже могли понять, условия аренды могут значительно различаться от одной лизинговой компании к другой. Давайте заострим внимание на тех вещах, которые нужно тщательно проверять при заключении договора.

• Договор аренды авто с правом выкупа обязательно включает в себя подробные финансовые условия: сумму первого платежа, сумму последующих платежей и сумму, которую нужно выплатить, чтобы получить авто в свое владение. Обязательно проверьте, чтобы не было никаких дополнительных условий.
• Арендодатель может позволять выкупать авто досрочно, а может и нет. Узнайте об этом заранее. Если вам нужна эта опция, а в договоре ее нет, не стесняйтесь спросить представителя компании о ней — возможно, она предоставляется по запросу.
• Уделяйте особое внимание срокам. Вы должны четко знать, когда платеж будет считаться просроченным.

Чем лизинг отличается от кредита и аренды автомобиля?

У лизинга, кредита и аренды с правом выкупа есть, как минимум, три основные общие характеристики:

• срочность (договор заключается на определенный временной период);
• платность (в обоих случаях предусмотрена процентная ставка);
• возвратность (в конце концов деньги придется вернуть).

Основные отличия лизинга от кредита и аренды с правом выкупа:

• Так как имущество не переходит в собственность лизингополучателя, оно не может стать объектом ареста или изъятия в крайних ситуациях.
• Цель займа. Лизинг всегда связан с приобретением имущества путем аренды с правом выкупа. В случае с кредитом цель получения средств не так важна — заемщик получает деньги и может ими распоряжаться по своему усмотрению.
• Количество сторон. В процессе кредитования есть две стороны — кредитор и заемщик, в лизинговых операциях участвуют три звена — автодилер, лизингополучатель и лизинговая компания.
• Лизинг подразумевает более мягкие требования к лизингополучателю.
• Лизинг предоставляет более гибкие условия расчета и внесения изменения в график платежей.
• Процентная ставка по лизингу ниже кредитной, а иногда и вовсе равна 0%
• Предмет лизинга выбирается лизингополучателем и полностью удовлетворяет его требованиям.
• Ежемесячные платежи при лизинге, как правило, выше, чем при кредите или аренде, так как используются более короткие сроки.
• Договоры лизинга могут заключаться в иностранной валюте, что накладывает дополнительные риски на лизингополучателя, которые от него не зависят.
• Автомобиль не является собственностью лизингополучателя до выкупа, а в случае просрочки платежа его может изъять лизинговая компания.
• В договоре лизинга могут быть прописаны дополнительные услуги, которые оплачивает лизингополучатель.
• Благодаря ускоренной амортизации и возврату НДС юр лица и ИП получают налоговые льготы.

Аренда недвижимости с правом выкупа

Аренда объекта недвижимости с правом её дальнейшего выкупа предполагает под собой использование помещения в конкретных целях и дальнейший переход права собственности от старого владельца к новому собственнику. Этот переход совершается по окончании срока действия договора о найме жилого помещения или до его истечения, когда покупатель вносит всю нужную сумму в полном объёме.

В случае, если условие о внесении полной стоимости арендованной недвижимости не внесено в основной договор, этот пункт может быть добавлен в дополнительный документ между участниками соглашения. Обе стороны имеют право договориться о том, что ранее вносимые суммы будут зачтены в общий счёт выкупной стоимости объекта недвижимости.

Среди преимуществ таких сделок выделяют следующие моменты:

1. Арендодатель:

• Можно продать объект недвижимости по завышенной стоимости;
• Право собственности переходит новому владельцу только после выплаты полной стоимости квартиры;

1. Арендатор:

• Право пользоваться квартирой до момента проведения полной оплаты;
• Нет необходимости брать в банке кредит;
• Можно отказаться от права выкупа в любое время.

Среди отрицательных моментов считают следующие пункты:

1. Арендатор:

• Объект недвижимости остаётся в собственности продавца, пока за него не будет уплачена вся нужна сумма. Также за продавцом всё ещё остаётся право совершать с помещением различные операции, в числе которых: оставить в виде залогового имущества для получения кредита и других похожих сделок;
• Существует риск, что договор может быть расторгнут в любой момент и собственник квартиры откажется возвращать уплаченные ранее деньги;
• Если собственник помещения скоропостижно скончается, покупателю придётся договариваться о праве выкупа с наследниками покойного;

1. Арендодатель:

• Присутствует риск упустить выгоду, если за время проведения выплат стоимость квартиры на рынке недвижимости повысится;
• Квартирой могут пользоваться не по прямому её назначению, а преследуя другие интересы.

Все эти нюансы стоит учитывать заранее и предусматривать их при составлении договорных правоотношений.

Риски сторон участников сделки

Среди положительных моментов такого соглашения считаются:

• Гражданину, покупающему квартиру таким способом, предоставляется рассрочка, благодаря которой он можно вносить плату постепенно, не прибегая к банковским кредитам и дополнительным финансовым переплатам;
• У продавца появляется, своего рода, пассивный доход, в качестве регулярной оплаты по рассрочке;
• Участники договора могут производить оплату по удобному для них графику;
• Возможность внесения в договор пункта об отсрочке платежа, с согласия обеих сторон участников соглашения;
• Так как арендодатель и арендатор связаны соглашением, это предоставляет гарантии на неприкосновенность к недвижимости и его защиту от умышленной порчи.

Однако кроме положительных моментов, в таком виде сделки есть и отрицательные стороны, но они в основном касаются рисков для обеих сторон участников, так как право собственности на недвижимость передаётся не в период заключения договорных обязательств, а после внесения полной суммы.

Среди рисков для арендодателя выделяют следующие моменты:

• Стоимость квартиры на рынке недвижимости, пока вносится плата, может повыситься, а это значит, что продавец упускает более выгодную сделку. Обычно такие соглашения оформляются на период от пяти до десяти лет, реже до пятнадцати. За такой период времени стоимость квадратного метра обычно повышается, но согласно уже составленному договору на арендуемую недвижимость цена остаётся прежней;
• Недвижимость может использоваться покупателем не по её прямому назначению: сдаётся в наём третьим лицам или там проводится коммерческая деятельность;
• Повышение тарифов на оплату коммунальных взносов и налогов на недвижимость с течением времени может сгладить прибыли от сдачи квартиры в аренду. Такой риск может быть устранён договорённостью сторон о возможности тарификации взносов делая погрешность на экономическую ситуацию в регионе.

Среди собственников квартир такой договор не особо пользуется популярностью. Чаще владельцу проще и выгоднее сдавать помещение по обычному договору аренды, имея с такой сделки регулярный приток денежных средств и не передавая в будущем право собственности на имущество.

Среди недостатков для покупателей выделяют такие пункты, как:

• Если в соглашении есть возможность для продавца увеличить стоимость аренды и поднять общую цену на квартиру – он её воспользуется;
• В ситуации, когда собственник умирает до наступления того периода, как к покупателю перейдет право собственности на квартиру – арендатору придётся заключать новое соглашение, но уже с преемниками покойного. Есть риск, что условия договора могут стать хуже для покупателя. Вопросы с уже выплаченными взносами придётся также решать с наследниками покойного арендодателя;
• Внезапно может оказаться, что на квартиру был наложен арест или она стала выступать в качестве залогового имущества, для получения займа продавцом. Если продавец был объявлен банкротом – его квартира может быть изъята.

После всего вышесказанного, можно сказать, что подобные соглашения подвержены различным рискам. Обоюдные договорённости в основном подразумевают доверительные отношения сторон. Договор аренды с последующим выкупом недвижимости выгодно заключать между родственниками или гражданами у которых сложились длительные доверительные отношения.

Порчу или гибель арендуемой недвижимости с последующим выкупом можно отнести к дополнительным рискам, причём для обеих сторон. Рекомендуется включить в договор пункт об обязательной процедуре страхования квартиры, чтобы при форс-мажорных обстоятельствах продавец не смог обвинить в случившейся порче покупателя.

Правовая природа аренды под выкуп

В законах Российской Федерации отношения аренды регулирует Гражданский Кодекс.

Трактование аренды находится в ст. 606 ГК РФ. В соответствии с этим правовым актом сделка имущественного найма подразумевает под собой разновидность гражданско-правового договора, в котором арендодатель обещает арендатору передать на определенных условиях во временное или безвременное распоряжение или владение какое-то свое имущество за конкретную сумму денег или на других взаимовыгодных условиях.

Договор аренды с правом последующего выкупа отличается от предыдущего тем, что после окончания периода действия или до него право собственности на владение, сданное в наем, может переходить от арендодателя второй стороне.

Среди юристов бытует мнение, что подобный договор долгосрочного найма имущества (недвижимости, оборудования, земельных участков) с правом выкупа в дальнейшем является лишь формой арендных отношений и не содержит элементов купли-продажи.

Однако на практике правоприменительных процессов исходят из того, что природа их все-таки смешанная:

• в основе лежат положения об аренде;
• выкупная часть базируется на конструкциях договора продажи.

Нормы, применяемые к выкупу, содержат необходимые требования к составлению договора купли-продажи и к возникновению права собственности.

В зависимости от арендуемого объекта действуют основные или специальные положения об аренде, что регламентируется ст. 625 ГК РФ.

Отличие от лизинга и рассрочки

Договор аренды квартиры (дома) с последующим выкупом необходимо отличать от следующих схожих видов соглашений:

1. Лизинг. В лизинговых соглашениях присутствует третья сторона – посредник (соглашение аренды не требует участия третьих сторон, арендатор и арендодатель самостоятельно устанавливают правоотношения).
2. Рассрочка. В данном типе сделки принимает участие кредитор, который предоставляет денежный заем с возможностью постепенного погашения. Или же договор купли-продажи подписывается напрямую между продавцом и покупателем, но в документе прописано право на постепенный возврат денежных средств. Основное отличие в том, что после внесения первого платежа, при рассрочке, продавец не может отменить сделку и вернуть себе объект. Арендодатель же до момента перехода права собственности может расторгнуть соглашение, если вторым участником нарушены денежные обязательства.
3. Подписание договора купли-продажи такого имущества. При аренде полный выкуп собственности происходит после внесения всей суммы на счет продавца, что может случиться через несколько лет. Приобретение на основании соглашения купли/продажи такого объекта осуществляется сразу, и только после регистрации в Росреестре имущественных прав на объект, покупатель может начать его использование.

Где найти жилье с последующим выкупом от физического лица

Объявления об аренде квартиры с дальнейшим выкупом практически не встречаются в базах данных агентств недвижимости. Причина — россияне неохотно расстаются со своей собственностью. Квартиры, комнаты в коммуналках считаются чем-то вроде финансовой подушки безопасности. Их предпочитают просто сдавать в аренду и получать стабильный доход.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом заключается, если собственник планирует продавать квадратные метры, например, с целью расширения, при отъезде в длительную командировку или при переезде в другой регион (город).

У арендатора в этом случае есть возможность примериться к квартире, оценить удобство проживания, звукоизоляцию дома, инфраструктуру района и иные параметры, определяющие комфорт.

Чтобы впоследствии не оказалось, что договор аренды признан недействительным или ничтожным, необходимо выполнение следующих условий:

• квартира соответствует критериям жилого фонда. Дом не предназначен на снос, не признан аварийным;
• определен конкретный человек, обозначаемый в договоре в качестве арендодателя. Супруг/супруга обязательно подписывают согласие на аренду квартиры с последующим выкупом. Если среди совладельцев значатся несовершеннолетние, дополнительно потребуется разрешение от органов опеки.

Плюсы и минусы аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда с рассрочкой выкупа квартиры имеет и преимущества, и недостатки. Рассмотрим ситуацию с точки зрения арендатора и арендодателя.

Сначала узнаем, что получает наниматель. Преимущества:

• нет необходимости собирать деньги на первоначальный взнос;
• не оценивается кредитная история, не требуется высокий кредитный рейтинг;
• в ряде ситуаций не начисляются проценты за пользование заемными деньгами. Можно взять квартиру в аренду с выкупом по цене ниже рыночной.

Минусы для арендатора:

• регистрация права собственности откладывается на длительный срок. Наниматель отдает значительные суммы, но может так и не стать владельцем недвижимости;
• у арендодателя могут измениться планы, он может найти более выгодного клиента и заявить о расторжении договора. Все, что получит арендатор – это деньги, уплаченные в счет выкупной суммы;
• отсутствие обременений на момент подписания договора не означает, что их не будет в процессе исполнения обязательств. Если соглашение не зарегистрировано надлежащим образом (например, срок действия не превышает 1 год), собственник может передать квартиру банку в качестве обеспечения по кредиту;
• если в договоре аренды нет упоминания о последующем выкупе, даже суд не обяжет собственника подписать акт приема-передачи квартиры. Деньги будут зачтены в счет арендных платежей.

Плюсы для арендодателя:

• можно продать неликвидную квартиру, непривлекательную с точки зрения и риелторов, и банков, и покупателей;
• в течение длительного времени поступают и выкупные деньги, и арендная плата;
• если наниматель перестает платить, то в соответствии со ст. 619 ГК РФ можно расторгнуть договор и выселить нерадивого квартиранта.

Минусы для собственника:

• договор аренды заключается на длительный срок. За это время недвижимость может значительно подорожать. Если в соглашении не предусмотрен пересчет с учетом инфляции, в итоге можно получить сумму, значительно меньше рыночной стоимости;
• если арендатор задерживает платежи, портит имущество, снижая его рыночную цену, расторгнуть договор можно только через суд. Процедура может растянуться на долгие месяцы.

Похожие записи:

• Действия, идентифицирующие факт принятия наследства
• Долгосрочные вклады до 1 миллиона рублей попадают под налог
• Оснащение кабинета невролога в поликлинике: стандарты, оборудование