Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила расторжения договора аренды или найма квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

По нему собственник передает имущество второй стороне. Жилье отвечает требованиям проживания. Соглашение составляется письменно. Нанимателем в социальном найме может выступать исключительно гражданин. Когда он получает квартиру, обязан оплачивать услуги ЖКХ, держать имущество в исправном состоянии.

Расторжение договора по инициативе нанимателя

С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.

Основания расторжения по инициативе наймодателя

Наймодатель не так свободен в своем праве расторгнуть отношения, как наниматель. Для одностороннего отказа ему необходимы конкретные основания (ст. 687 ГК РФ):

1. Систематическая неоплата нанимателем пользования помещением — как минимум в течение полугода (для краткосрочных договоров — больше 2 раз подряд). Однако контрагенты могут увеличить (но не уменьшить) этот срок в соглашении.
2. Причинение нанимателем или членами его семьи ущерба квартире.
3. Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением, его использование не по назначению либо нарушение прав и интересов соседей.
4. Аварийное состояние квартиры или непригодность для проживания по иным причинам.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

Процедура расторжения договора

Во избежание судебных разбирательств и конфликтных ситуаций, следует знать, как расторгнуть договор найма жилого помещения, не нарушив права сторон. Поскольку порядок прекращения отношений арендатора и арендодателя регулируется законодательно, необходимо соблюдать следующий порядок действий:

Адресовать письменное уведомление второй стороне договора.

В том случае, когда инициатива исходит от владельца квартиры, он обязан оформить в письменном виде свои претензии к арендатору и дать ему возможность исправить ситуацию. Если законные требования хозяина квадратных метров не будут удовлетворены, договор будет расторгнут.

Внимание! Срок на исправление ситуации, указанной в претензиях, должен быть достаточным и дающим возможность нанимателю сохранить правоотношения, устранив причину недовольства со стороны арендодателя.

Комментарий к статье.

1. Основания для расторжения договора найма можно условно разделить на две большие группы:

• добровольные;
• принудительные.

В свою очередь, принудительные основания можно также подразделить на две подгруппы:

• требования наймодателя;
• требования любой из сторон.

Добровольные основания предполагают одновременное наличие следующих условий:

• волеизъявление нанимателя;
• согласие всех граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Данное согласие должно быть получено в письменной произвольной форме, из которой явствует такое согласие;
• письменное предупреждение наймодателя, то есть направление наймодателю письменного уведомления почтовым отправлением, электронной почтой или иным способом, подтверждающим факт такого предупреждения. Срок такого предупреждения — не менее чем за три месяца до желаемой нанимателем даты расторжения договора найма.

Обратим внимание, что каких-либо конкретных оснований (обстоятельств) расторжения договора найма по инициативе нанимателя в ГК РФ не закреплено. Это означает, что наниматель вправе в любое время по своему усмотрению расторгнуть договор найма с соблюдением условий такого расторжения, установленных ГК РФ. Полагаем, что в ГК РФ следовало бы включить условие о возмещении нанимателем наймодателю убытков, причиненных расторжением договора по инициативе нанимателя без уважительных причин.

Принудительные основания — основания расторжения договора найма в судебном порядке путем подачи искового заявления. К числу таких оснований относятся требования наймодателя в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение в течение срока, установленного ГК РФ;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования гражданином жилого помещения не по назначению;
• нарушения прав и интересов соседей.

К основаниям расторжения договора найма относятся требования любой из сторон в случаях:

• непригодности помещения для проживания;
• аварийного состояния помещения;
• иных случаях, установленных законодательством.

Что касается оснований, по которым договор найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя, то все эти основания связаны с неправомерным поведением нанимателя, причем нанимателю в таких случаях предоставляется возможность устранения последствий такого противоправного поведения и срок для их устранения. А основания, связанные с инициативой любой из сторон договора, — это основания, которые, как правило, не зависят ни от одной из сторон, но, с другой стороны, в аварийное и непригодное для проживания состояние жилое помещение могут привести как наниматель, так и наймодатель.

2. Применимое законодательство:

• ЖК РФ;
• Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

3. Судебная практика:

• Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 06.08.2013 N 48-КГ13-4;
• Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом ВС РФ 29.04.2014);
• Определение Пермского краевого суда от 15.05.2013 по делу N 33-3584;
• Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 26.10.2011 по делу N 33-10295;
• Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 08.02.2011 по делу N 33-1486;
• Определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда Мурманской области от 18.12.2013 по делу N 33-4202/2013;
• Определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 05.11.2013 по делу N 33-4032-2013;
• Определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-3906/2012;
• Определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-3879/2012;
• Определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 03.08.2012 по делу N 33-5950/2012.

Особенности договора найма специализированного жилого помещения

Жилищным законодательством предусмотрен наем жилья, которое относится к специализированному фонду. Это жилье относится к разряду специализированных, которыми считают помещения для ветеранов, инвалидов, рабочих, студентов, беженцев, вынужденных переселенцев и т.п., а также служебное жилье. Нанимать такое помещение могут только установленные законом лица, которые имеют право проживать в нем лично, вместе со своими близкими. Сдавать в поднаем, менять его эти лица не имеют права.

Досрочное прекращение отношений возможно со стороны квартиросъемщика в любое время. А вот владелец такого жилья для этого обязан обращаться в суд, если у него есть следующие основания:

1. Невыполнение квартиросъемщиком установленных договором условий;
2. Использование помещения не по назначению или его порча;
3. Нарушение условий оплаты.

Какими законами регламентируется?

Гражданский и Жилищный кодексы Российской Федерации регламентируют расторжение договора найма.

Об этом четко написано в части 2 главе 35 , статьи 688, Гражданского кодекса РФ, глава 10 статьи 101-103 Жилищного кодекса РФ о расторжении и прекращении договора найма специализированного жилого помещения, где говориться об выселении граждан из подобных помещений.

Гражданский кодекс РФ Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Порядок расторжения договора соцнайма

Расторжение договора социального найма жилого помещения может произойти и без оформления сторонами, в случае, когда имело место официальное, зафиксированное предупреждение о расторжении договора. Если наниматель желает закончить отношения по поводу конкретного жилища и подстраховать себя от дальнейших претензий наймодателя, законом предусмотрена сдача жилья по акту приема-передачи.

В таком документе указывается, что наниматель и его семья освободили жилье, сдали его в нормальном состоянии, без серьезных нарушений и повреждений, передали ключи от помещения наймодателю. В случае выявления повреждений жилья, требующих проведения каких-либо работ, наймодатель на законных основаниях и вправе потребовать устранения недостатков в конкретный срок.

Расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке могут оба участника, как владелец собственности, так и пользователь недвижимостью.

Таблица № 1 «Возможные причины прекращения отношений»

Данные лица могут заключить контракт по найму квартиры, и этот процесс не будет требовать никакого вмешательства со стороны нотариуса. Контракт обычно составляется письменно, как этого требует законодательство Российской Федерации.

Термин «договор найма» — это соответственный, составленный гражданский акт, имеющий правовые основания. Он подписывается двумя участниками – сторонами, где одна обязана оплатить другой конкретную ранее обговоренную плату наличными или безналичными средствами в таком виде, как оплата услуги.

Каждая сторона автоматически, заключая акт становится субъектом гражданских–правовых отношений.

Объектом же договора выступает определенное жилье, офис или другая недвижимость.

Им же может стать и другое недвижимое имущество.

Простыми словами, одна из сторон может пользоваться на протяжении конкретного количества времени чужой недвижимостью и платить за это заранее договоренную сумму денежных средств.

Когда и как необходимо оповещать о своем намерении?

Как говорилось ранее, как арендатор, так и арендодатель должны сообщить о своем решении заранее и оповестить другую сторону в установленные сроки. Подобные меры позволяют съемщику подыскать новую квартиру для аренды, а собственник жилья может подготовиться к сдаче объекта новым жильцам.

Законом предусмотрен срок в 3 месяца или 90 дней для оповещения одной из сторон в письменном виде. Об этом говорится в п. 2 статьи 610 ГК РФ. Уведомление является таким же документом, как опись имущества или договор аренды и может быть представлен в суде, как доказательство, если того требуют обстоятельства.

Письмо с информированием о своем решении можно вручить лично, если такая возможность имеется. Проследите, чтобы получатель или его представитель поставил подпись на документе. Само наличие подписи является доказательством получения уведомления. К тому же, в большинстве случаев такое действие будет иметь дисциплинирующий эффект и позволит избежать затягивания сроков одной из сторон.

За сколько нужно предупреждать арендодателя о съезде?

Если вы задумались сменить снимаемую квартиру или обзавелись своей жилплощадью, необходимо составить алгоритм расставания с нынешним жильем. Очень важно учесть все сроки, чтоб не возникло непредвиденных расходов или неприятных ситуаций.

Одним из важных сроков – срок предупреждения арендодателя (наймодателя) о съезде. По общему правилу, согласно ст.687 ГК РФ, нужно предупредить хозяина квартиры за три месяца.

• Если в договоре, заключенном сторонами, указан другой срок, например- уведомление о расторжении договора найма помещений за 30 дней, то нужно уведомить арендодателя (наймодателя) в срок, указанный в договоре.
• Если с собственником жилья сложились хорошие отношения, то велика вероятность, что он пойдет вам на встречу и вы найдете дату съезда- удобную для всех участников. Не забывайте, что уведомление должно быть в письменном виде. С указанием даты направления.

Как вернуть деньги за аренду квартиры?

Как быть в ситуации, когда договор найма заключен, внесена оплата проживания, но проживать в данной квартире нет возможности? Дальнейшие действия и возможность возврата данных денежных средств зависят от того- почему вы не можете проживать в данной квартире.

Если основанием являются невозможные условия проживания- о которых вы не были предупреждены- например не предоставляются коммунальные услуги, температуры не соответствующие СанПинам и пр. , то необходимо составить уведомление о расторжении договора с указанием причин- аварийное состояние или состояние помещения непригодное для проживания, и сообщить требование о возврате уплаченных денежных средств.

Для себя подкрепите данные доводы фотографиями, свидетельскими показаниями, можно вызвать бригаду ЖЭК для составления акта. В таком случае, даже если арендодатель откажется возвращать денежные средства добровольно- можно будет потребовать их в судебном порядке.

В случае если ваши планы изменились или вы нашли другой вариант, но договор подписан, деньги уплачены, заселение произошло, то возврат денежных средств за весь период – добрая воля арендодателя. В противном случае, при надлежащем уведомлении о расторжении договора за срок, указанный в договоре, — дни до даты расторжения договора, указанного в уведомлении, подлежат оплате.

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения

Расторжение договора найма жилого помещения по соглашению сторон оформляется в письменной форме, должно содержать все условия расторжения договора, в отношении которых между сторонами достигнуто согласие.
Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Республики Беларусь соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное.
Требования, предъявляемые к договору найма жилого помещения, закреплены в ч. 1 п. 1 ст. 52 ЖК, а именно письменная форма и регистрация соответствующими местными исполнительными и распорядительными органами.
Перечни административных процедур, осуществляемых в отношении граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, предусматривают процедуру регистрации также и дополнительных соглашений к договорам найма (п. 1.8 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 N 200, п. 8.2 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 N 156).

Следовательно, соглашение о расторжении договора найма жилого помещения подлежит регистрации местными исполнительными и распорядительными органами.

Порядок расторжения по инициативе наймодателя

Расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе наймодателя осуществляется по следующим этапам:

• определение оснований для прекращения договоренности;
• соблюдение досудебного порядка действий – направление уведомления нанимателю о желании расторгнуть соглашение;
• при согласии – расторжение договора социального найма по обоюдной договоренности;
• при отказе или отсутствии ответа – сбор документов, подтверждающих выявленные основания;
• обращение с исковым заявлением в суд.

В приведенной процедуре ключевую роль играют основания для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя. К таковым относят:

• непригодность выделенных помещений для дальнейшей эксплуатации – предполагается выселение с предоставлением нового жилья;
• использование помещений не по их назначению;
• нанесение ущерба, разрушение выделенной недвижимости;
• нарушение прав соседей;
• неуплата за проживание и коммунальные услуги.

Отсутствие своевременного внесения средств за проживание учитывается за полугодовой период. В случае кратковременного съема в расчет берется невнесение средств два раза подряд.

Похожие записи:

• Как получить свидетельство о рождении в Донецке в 2022: документы, адреса
• Потерял паспорт — как восстановить
• Платят ли налог на имущество пенсионеры