Перепланировка/переоборудование/реконструкция жилья

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка/переоборудование/реконструкция жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно Закону «Об индивидуальном жилищном строительстве», перепланировка — это изменение планировки помещения, сопряженное с изменением границ этого помещения. Задумав рушить стены в квартире, соорудить арку в стене или сделать какое-либо другое изменение в помещении подготовьтесь к тому, что вам придется потратить личное время на оформление вашей перепланировки в госорганах. Без ее документальной регистрации будет проблематично совершать какие-либо юридические действия с вашей недвижимостью в дальнейшем.

Перепланировку лучше согласовать заранее

Незначительные, на первый взгляд, изменения, как, к примеру, перенос проема двери, также считается перепланировкой и требует разрешения местного исполнительного органа и последующей регистрации. Лучше дополнительно уточнить необходимость регистрации любых изменений.

Что нельзя делать без согласования

Для более сложных работ нужно делать эскизный проект в лицензионных проектных компаниях.

Это такие работы:

• Увеличение площади жилых, ванных комнат, санузлов за счёт внутриквартирных коридоров, прихожей, встроенных шкафов и кладовок.
• Обустройство дополнительных проходов в ненесущих стенах (арка или раздвижная дверь между кухней и гостиной для обустройства кухни-гостиной). Если кухня газифицирована, то нужно обустроить вытяжную механическую вентиляцию.
• Обустройство входа в жилую комнату из газифицированной кухни. Комната при этом должна иметь второй выход в другое помещение.
• Перенос ненесущих стен для изменения конфигурации окон. При этом запрещено оставлять комнаты без окна или батареи.
• Обустройство входов в санузлы, ванные из других комнат, кроме кухни.
• Строительство перегородок до потолка при образовании отдельного помещения.
• Объединение и разделение ванной комнаты и санузла.

Что можно сделать, но нужно получить разрешение

Более сложные виды проектов согласовать будет сложнее. К ним относятся:

• строительство веранды или отдельного входа в квартиру на первом этаже дома;
• надстройка, увеличение площади балкона;
• перенос инженерных коммуникаций;
• строительство мансарды;
• объединение двух квартир на разных этажах.

Если перепланировка сделана, но не узаконена

В этом случае нужно также обратиться в частную проектную организацию за изготовлением проекта на уже выполненные работы. Далее нужно заполнить Акт ввода в эксплуатацию построенного объекта и заказать новый технический паспорт.

Если самовольная перепланировка затронула несущие стены, капитальные конструкции и ограждения, то вам выпишут штраф, и при необходимости могут вынудить вернуть все обратно.

Если же собственник с неузаконенной перепланировкой захочет продать квартиру, то тех клиентов, которые готовы купить квартиру в ипотеку, он сразу же теряет. Такие квартиры в ипотеку невозможно купить, потому что банк не примет в залог недвижимость, у которой документы не в порядке.

Основные правила перепланировки в 2022 году

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:

• Заявление
• Техпаспорт на квартиру
• Эскиз проекта (2 экземпляра)
• Паспорт собственника
• Согласие всех, прописанных в квартире

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

• Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
• Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
• Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Если перепланировка уже проведена

Тут начать разговор стоит с вопроса: а для чего вообще может потребоваться узаконивание. Поводов несколько:

1. Возможные штрафы. Если к вам, например, придёт газовщик или сантехник и отметит факт незаконной перепланировки, он будет обязан сообщить об этом. Всплыть факт реконструкции жилого помещения может и при продаже квартиры, передаче в дар или страховании. Административный кодекс (КоАП РФ) предусматривает в таком случае наказание — уплату владельцами штрафа, размер которого растёт год от года.
2. Дело может дойти до суда. Если была обнаружена несогласованная перепланировка и вы тянете с оформлением документов и уплатой штрафа, дело может принять совсем неприятный оборот, и Жилинспекция попросту передаст дело в суд.
3. Вплоть до потери квартиры. Да, по решению суда, если вы не уплатите штрафы или не вернёте помещение в первоначальное состояние, по закону могут и вовсе лишить нарушителя жилплощади. Квартира будет продана, а сумма возвращена владельцу за вычетом суммы начисленных штрафов.
4. Сложности с приватизацией. Факт незаконной перепланировки делает невозможным приватизацию жилплощади. Всё равно сначала придётся оформить все бумаги и уплатить пеню.
5. Продажа квартиры – ещё одна проблема. БТИ в техническом паспорте непременно отметят незаконную реконструкцию, а стало быть через банк действовать у вас не получится. Кредит под залог незаконно реконструированного помещения тоже не получит одобрения.
6. Финансовые потери. Квартира с самовольной перепланировкой почти всегда оценивается дешевле (до 10-15%).
7. Безопасность под угрозой. Снос несущей стены, например, может создать аварийную ситуацию для всего здания.

Иными словами, предварительное согласование плана работ и оформление необходимой документации убережёт ваши нервы. Но что же делать, если вы спохватились по какой-то причине уже после ремонта.

Перевод в нежилое помещение

Всё чаще первые этажи многоэтажек используются предпринимателями, которые переводят жилое помещение в нежилой фонд, например, под офис или для сдачи в аренду.

Последовательность действий в этом случае та же, что и в вышеописанных: собрать документы (в бюро технической инвентаризации, оно же БТИ, на это может уйти около месяца), получить справку о пожарной безопасности, заключение СЭС и согласие соседей. Также потребуется выписка о том, что на данной площади никто на данный момент не прописан.

В 2019-2020 году однако есть некоторые сравнительно новые моменты, на которые стоит обратить внимание.

Правила получения разрешения на перепланировку квартиры

1. Создание проекта перепланировки (1-2 дня).
   Исполнитель: Лицензированный архитектор города.
   Необходимые документы: Правоустанавливающий документ, тех. паспорт на квартиру.
2. Одобрение проекта перепланировки главным архитектором города (от 5 дней).
   Исполнитель: ГУ Архитектуры и градостроительства.
   Необходимые документы: Тех. паспорт (копия и оригинал), проект перепланировки (три экземпляра).
3. Изготовление нового тех. паспорта (от 5 дней).
   Исполнитель: РГКП «Центр по недвижимости» по области (ЦОН).
   Необходимые документы: Правоустанавливающий документ, удостоверение личности или паспорт, копия проекта, старый тех. паспорт.
4. Регистрация изменений идентификационных характеристик (от 5 дней).
   Исполнитель: ЦОН.
   Необходимые документы: Документы о владении квартирой, новый технический паспорт, удостоверение личности, одобренный проект перепланировки.

Данные правила получения разрешения на перепланировку квартиры проходят в соответствии с п. 3 статьи 4 Закона РК «О жилищных отношениях», переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в жилом доме возможны с согласия собственника помещения и при наличии проекта, выполненного юридическим или физическим лицом, несущим ответственность за соответствие проекта строительным нормам и правилам. Соответствие проекта обязательным требованиям подтверждается уполномоченным государственным органом по делам архитектуры, градостроительства и строительства.

Как узаконить перепланировку квартиры: новые правила

• Устройство и демонтаж встроенной кладовки, шкафа, антресоли или гардеробной.
• Остекление балкона.
• Замена окон и дверей.
• Установка кондиционера, спутниковой тарелки (если это разрешено в вашем доме).
• Установка короба, закрывающего коммуникации.
• Установка легких полупрозрачных раздвижных дверей, дверей-купе, перегородок из легких материалов (например, при зонировании комнаты).
• Замена радиатора отопления.
• Переклейка обоев или покраска стен.

В число разрешенных изменений входят:

• Увеличение площади жилых комнат, туалетов, ванных комнат и совмещенных санузлов за счет прихожей, внутриквартирных коридоров, встроенных кладовок и шкафов.
• Объединение помещения электрифицированной кухни и жилой комнаты в единую кухню-столовую.
• Перенос ненесущих стен в квартире ради изменения конфигурации комнат (однако запрещается оставлять какие-то комнаты без окна или радиаторов отопления).
• Объединение комнаты с коридором или его частью.
• Обустраивание входа в совмещенные санузлы, ванные комнаты и туалеты из других помещений квартиры, кроме кухонь и др.

Для этого необходимо обратиться с заявлением в органы архитектуры и градостроительства местных исполнительных органов.

К заявлению нужно приложить:

Копию удостоверения личности.
Копии правоустанавливающих и идентификационных документов на перепланируемое помещение.
Копию доверенности, если заявление подает не собственник перепланируемого помещения.

Кроме этих документов, может потребоваться эскиз (схема) намечаемой перепланировки. В течение 2 недель собственник помещения получит решение на перепланировку.

Далее собственник должен:

• Разработать задание на проектирование.
• Обратиться в местный ЦОН для выдачи архитектурно-планировочного задания.
• Разработать проект (упрощенный эскиз).
• Согласовать проект с органами архитектуры.
• Произвести необходимые строительные работы.
• Изготовить новый технический паспорт.
• Изготовить акт о приемке в эксплуатацию законченной строительством перепланировки собственником самостоятельно.

По информации Управления градостроительного контроля города Алматы, с начала 2020 года 49 субъектами произведены перепланировки квартир, составлено 116 протоколов об административных правонарушениях.

При этом 16 субъектами произведены перепланировки нежилых помещений находящихся в МЖД, составлено 42 протокола об административных правонарушениях.

Как же их выявляют:
• Соседи могут пожаловаться в надзорные органы на сильный шум.
• Электрик, сантехник или другой представитель управляющей компании, приглашенный в квартиру для каких-либо работ, видит, а затем фиксирует перепланировку.

Узаконение перепланировки, переоборудования и реконструкции недвижимости

Для оформления перепланировки необходимо:

1. Обратиться в любую проектную организацию и заказать технический проект.
2. Сделать перепланировку согласно проекту.
3. Снова пригласить организацию, которая делала проект, для проверки соответствия работ эскизу.
4. Самостоятельно заполнить Акт приемки построенного объекта в эксплуатацию (его шаблон есть в интернете). Акт подписывают владелец жилья и проектировщик, составивший технический проект.
5. Отнести Акт в ЦОН для регистрации документа в Управлении архитектуры и градостроительства и Министерстве юстиции и заказать новый технический паспорт квартиры, оплатив госпошлину.

Для этого тоже надо будет заказать технический проект. Далее после его изготовления необходимо получить разрешение в городском управлении архитектуры и градостроительства на переоборудование. Затем необходимо заключить договор авторского и технического надзора и договор генерального подряда.

Одним словом, отныне за перепланировку или переоборудование отвечают частные фирмы, имеющие лицензии на выполнение технических проектов. Они несут юридическую ответственность за произведенные в квартире изменения.

Далее так же следует заказать новый техпаспорт квартиры в ЦОНе.

Узаконивание самовольной планировки

С незаконными изменениями, внесенными в квартиру, связано множество возможных проблем в дальнейшем. Например, совершенно точно не получится ее продать, потому что фактическая планировка будет отличаться от той, что указана в документах БТИ. Также могут ухудшиться и сами условия проживания: повыситься влажность, появится плесень из-за сырости, начнут разрушаться перекрытия и возведенные перегородки.

Важно знать! Имеется два похожих понятия «перепланировка» и «переоборудование». Под первым подразумевается, например, перенос стен или их ликвидация, увеличение площадей отдельных комнат или кухни. Переоборудование же необходимо для работы с коммуникациями: чтобы провести новые трубы, перенести старые или поменять их вовсе. И первые, и вторые работы требуют получения разрешения на них и дальнейшего внесения в техпаспорт квартиры.

Чтобы узаконить уже сделанную в квартире перепланировку, нужно следовать приведенному ниже алгоритму. Он состоит из нескольких стадий:

1. Сбор необходимых документов.
2. Оповещение администрации.
3. Обращение в суд.
4. Сообщение об изменениях в орган кадастрового учета.
5. Регистрация изменения в Росреестре (не во всех случаях).

Далее рассмотрим каждый из этапов подробнее.

Как правильно согласовать перепланировку в квартире? 14 главных советов

Ответственность за незаконное переоборудование и перепланировку помещений в жилом доме установлена статьей 322 Кодекса РК «Об административных правонарушениях»:

• 30 МРП (1 МРП в 2022 году — 3 063 тенге);
• 90 МРП для должностных лиц и субъектов МСБ, а также и для некоммерческих организаций;
• 150 МРП для субъектов среднего бизнеса;
• 300 МРП для субъектов крупного бизнеса.

Если из-за перепланировки пострадала устойчивость или прочность здания, штраф для физлиц составит 80 МРП, для юрлиц — 180-500 МРП.

Помимо штрафа, нарушитель обязан восстановить разрушенную конструкцию, то есть привести в первоначальное состояние.

Информационная служба kn.kz

• Повышение базовой ставки, ослабление тенге: как отреагировал рынок недвижимости
• Как получить субсидию за аренду частного жилья
• Юридическая чистота: что проверить перед сделкой
• Ставки на спорт в Казахстане с PIN-UP
• С какими клиентами риелторы отказываются работать

Согласно статье 71 Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» собственникам вменяются следующие обязанности, направленные на сохранение основных характеристик объектов, обеспечивающих безопасность и надлежащее их качество при эксплуатации:

1) осуществление работ по восстановлению, усилению, переустройству, перепланировке, переоборудованию, реконструкции, расширению, техническому перевооружению, модификации, реставрации и постутилизации объекта, а также изменению архитектурного облика и (или) градостроительных аспектов объекта только в соответствии с установленным законодательством порядком прохождения разрешительных процедур, строительными, санитарными, противопожарными, противовзрывными, экологическими и другими обязательными нормами и правилами.

Если вы хотите из дома сделать магазин, из подвала – мастерскую или цех, то это будет переоборудованием, так как изменение помещения (помещений) связано с изменением его функционального назначения и на его проведение вам понадобится разрешение местного исполнительного органа, а затем ввод в эксплуатацию и регистрация.

Вместе с тем, в случае модернизации, реконструкции, перевооружения, изменения целевого назначения эксплуатируемого помещения или строения производится техническое обследование надежности и устойчивости зданий и сооружений. При этом, эксперт, выполняющий техническое обследование надежности и устойчивости зданий и сооружений, несет ответственность за качество проводимых исследований, правильность выносимых решений и полноту разработанных рекомендаций. Рекомендации, выданные экспертом (аккредитованной организацией), должны обеспечивать надежность и устойчивость зданий и сооружений по итогам их выполнения.

Все выводы и указания экспертов по результатам технических обследований являются обязательными для исполнения заказчиком

Если же вы не меняете назначения помещения, но меняете его границы – расширяете комнаты, объединяете их между собой или, наоборот, и они не связаны с изменением несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования, то на данную перепланировку не требуется разрешение МИО, ввод в эксплуатацию осуществляется собственником самостоятельно, а затем регистрация через Госкорпорацию.

Некрупные, на первый взгляд, изменения, как, к примеру, перенос дверного проема, также является перепланировкой, но требует разрешения акимата и последующей регистрации (данное требование не распространяется на перепланировку и переоборудование не связанных с изменением несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования). Лучше дополнительно уточнить необходимость оформления любых изменений.

Если изменения касаются конструктивных решений, т.е. если планируются изменения, которые затрагивают несущие и (или) наружные ограждающие конструкции (в том числе фундаменты, основания, каркас, колонны, опоры, балки, ригели, фермы, наружные стены, внутренние несущие стены, перекрытия, лестничные площадки и марши, лифтовые шахты и тому подобное) существующих объектов либо изменения конструктивных решений, ранее заложенных в проекте строительства.

Если изменения касаются интересов соседей или владельцев смежных помещений, но они не согласны с планируемой перепланировкой, реконструкцией или переоборудованием.

Если изменения отрицательно сказываются на функционировании инженерных сетей, нарушают сейсмостойкость и прочие характеристики.

Если была произведена самовольная перепланировка, переоборудование. Самовольную перепланировку, переоборудование можно определить на стадии регистрации объекта в государственном органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество.

Порядок ведения и учета актов приемки объекта регламентируется статьей 75-1 Закона.

При этом в отношении объектов принимаемыми в эксплуатацию собственником самостоятельно:

1. государственная корпорация в течение одного дня с момента получения от заявителя утвержденного акта приемки объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно направляет в структурное подразделение соответствующего местного исполнительного органа, осуществляющее функции в сфере архитектуры и градостроительства по месту нахождения объекта, утвержденный акт приемки объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно.
2. структурное подразделение соответствующего местного исполнительного органа, осуществляющее функции в сфере архитектуры и градостроительства в течении одного рабочего дня проводит сверку на соблюдение собственником процедур, определенных правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур, и производит учет акта приемки в эксплуатацию.

При выявлении нарушений в течение одного рабочего дня с момента получения документов от Государственной корпорации письменно информируют об этом регистрирующий орган.

1. в случае отсутствия нарушений в течение одного рабочего дня с момента получения документов от Государственной корпорации письменно информируют об этом регистрирующий орган.

Далее регистрирующий орган принимает соответствующее решение.

Как провести перепланировку жилья законно

Прямые затраты на разработку заключений по перепланировке квартир на 100 квадратных метров строительного объёма, согласно расценкам КазНИИСА, составляют 4945 тенге – в случае, если перепланировка будет идти без изменения в конструктивной схеме здания. Тарифы с устройством проема:

• в наружной стене на месте оконного проёма: 7135 тенге за проём;
• во внутренних и наружных несущих стенах: 8918-13 675 тенге в зависимости от ширины.

В институте добавили, что работают на основании госнорматива РДС РК 8.02-13-2013 «Сборник цен на проведение паспортизации, обмерно-обследовательских работ для восстановления и усиления зданий и сооружений при расширении, реконструкции и техническом перевооружении объектов, а также повреждённых землетрясениями и другими воздействиями природного и техногенного характера».

Другие компании свою ценовую политику выстраивают по-разному. В одних указывается минимальная цена за квадратный метр (например, от 2000 тенге), в других – цена за общий объём работы. К примеру, средняя цена за эскизный проект – 20 000 тенге, за сейсмозаключение – 25 000 тенге. Конечная цена услуги зависит также от того, каков характер запланированных работ.

В заявлении, подаваемом в Правительство для граждан, вам надо указать: ФИО, ИИН, почтовый адрес, телефон, адрес (местонахождение) объекта, подлежащего изменению. К заявлению прилагаются:

• копия правоустанавливающего документа (договор мены, дарения, приватизации, свидетельство о наследовании, решение суда и прочее) и его подлинник (для ознакомления);
• технический паспорт;
• эскизный проект;
• технический проект (сейсмозаключение).

Решение выдается бесплатно в течение 15 рабочих дней.

Не допускается перепланировка квартир с устройством проёмов в несущих стенах в крупнопанельных домах серий 1/464, 1КЗ464, 16С, 158 – это бескаркасные 4- и 5-этажные дома 1960-70 годов и каркасно-панельные девятиэтажки 1980 годов постройки. Перепланировка считается самовольной, если она не была согласована с управлением городского строительства и урбанистики.

Контролировать и мониторить такие работы должна жилищная инспекция управления жилья и жилищной инспекции.

Что делать тем, у кого перепланировка уже сделана, а документы не узаконены?

Тоже обращаться в частную проектную фирму за изготовлением проекта — правда, на уже выполненные работы. Раньше за самовольную перепланировку налагались штрафы. Теперь административные взыскания упразднили. Штраф могут выписать лишь в случае самовольной перепланировки, которая затронула несущие стены, капитальные конструкции и ограждения.

Далее действия аналогичны тому алгоритму, который описан выше. Нужно заполнить Акт ввода в эксплуатацию построенного объекта и заказать новый технический паспорт.

Зачем всё это нужно?

Без документальной регистрации перепланировки будет проблематично совершать какие-либо юридические действия с вашей недвижимостью в дальнейшем. Вы не сможете продать, обменять квартиру, предоставить ее в залог банку.

Что делать, если предполагаемая перепланировка затрагивает несущие стены и конструкции?

Частная фирма просто не одобрит такие действия и не согласится на изготовление проекта.

Как быть, если самовольная перепланировка уже сделана и, как выяснилось, затронула капитальные ограждения? Например, жильцы снесли часть несущей стены. Можно ли узаконить такие действия, ведь работы уже произведены.

— Нет. Такая перепланировка опасна, и ни одна из проектных фирм не согласится узаконить произведенные действия, — объясняет Кайрат Кужамбетов. — Скорее всего, владельцу квартиры придется «возвращать всё на место». К примеру, если в несущей стене был сделан дверной проем – возможно, придется возвращать целостность стены. Либо укреплять конструкцию, если такое возможно. Нужны будут специальные расчеты, отдельный проект. Поэтому каждый случай рассматривается индивидуально — согласно госстандарту «Предоставление исходных данных при переобустройстве квартир и помещений». Необходимо будет не только собрать документы, но и получить согласие соседей. В случае, если затрагивается общее имущество жильцов дома, то должны «дать добро» не менее 2/3 всех собственников помещений. Подается заявление на портал государственных услуг, прикладываются все необходимые документы.

• Городские новости 1886
• Кредиты, ипотека, банки 547
• Благоустройство 354
• Цены на недвижимость 337
• Строительство 325
• Зарубежные новости 302
• Статистика 210
• Происшествия 196
• Криминал 191
• Законодательство 183
• Экономика 164
• Аренда 141
• ЖКХ 127
• Земельные участки 121
• Новостройки 115
• Инновации 105
• Комуслуги 101
• Финансы и налоги 98
• Новые проекты 93
• Снос 62
• Переезды и новоселья 59
• Улицы и дороги 52
• EXPO-2017 38
• Коммерческая недвижимость 27
• Легализация 25
• Отопительный сезон 24
• Вторичный рынок 24
• Анонсы событий 23
• Инфраструктура 23
• Приватизация 16
• Градоначальники 16
• Регистрация и перерегистрация недвижимости 11
• Отчётные встречи 10
• Архив новостей 2102

Популярные

Комментируемые

По Закону «Об индивидуальном жилищном строительстве», перепланировка — это изменение планировки помещения, сопряженное с изменением границ этого помещения. Получается, что сюда входят и снос стен или перегородок, и перенос дверных проемов, и установка/демонтаж дополнительного санузла, и присоединение балкона с целью увеличения площади.

Не считается перепланировкой косметический ремонт (поклейка обоев, покраска стен и т.д.), замена отопительной системы и перестилание полов.

Первым делом, вы можете обратиться за консультацией в центр обслуживания населения (ЦОН), чтобы получить разъяснение по вашему конкретному случаю. Общий алгоритм действий по оформлению перепланировки такой:

• Написать заявление на оформление перепланировки в ЦОНе или акимате.
• Получить архитектурно-планировочное задание (это официальное название разрешения на проектирование).
• Получить новый техпаспорт.
• Получить на руки акт ввода в эксплуатацию.
• Зарегистрировать акт ввода в эксплуатацию в ЦОНе.

Шаг 1. Чтобы начать процедуру оформления перепланировки, вам нужно подать заявление на нее. В тексте заявления нужно указать стандартные данные: ФИО, ИНН, телефон и адрес (личный), а также адрес объекта перепланировки или ее цели (причины).

К этому заявлению также нужно приложить:

• технический паспорт;
• копии и оригиналы документов, предоставляющих право собственности (или нотариально заверенное письменное согласие собственника, если документы подаются другим лицом);
• письменное согласие соседей на проведение ремонтных работ.

В течение 30 дней ваше заявление должны рассмотреть и выдать разрешение на проектирование (архитектурно-планировочное задание).

Шаг 2. После получения разрешения вам нужно обратиться в специальный орган – Управление архитектуры и градостроительства (также с техпаспортом и правоустанавливающими документами, как в предыдущем шаге). В этом органе для вас создадут специальный архитектурный проект, по которому вы сможете проводить работы и получить новый техпаспорт. Обычно это занимает 1–2 рабочих дня. Вы также можете заказать этот проект у архитектора или компании, имеющего аккредитацию для осуществления такой работы, хотя все равно придется утвердить его в Управлении.

Шаг 3. После этого вам нужно будет получить новый техпаспорт, правда, его подготовка занимает от 5 рабочих дней. Проще всего оформить его в том же ЦОНе (куда нужно прийти со всеми документами, старыми и новыми, полученными в процессе прохождения процедуры).

Шаг 4. На этом шаге придется снова вернуться в Управление архитектуры и градостроительства, потому что вам понадобится еще акт ввода в эксплуатацию измененного объекта. Кроме представителя Управления, он должен быть подписан проектировщиком и строительной организацией, выполняющей работы по перепланировке.

Шаг 5. Наконец, вам придется зарегистрировать полученный акт о вводе в эксплуатацию, в последний раз вернувшись в ЦОН. После этого параметры перепланированной квартиры будут внесены в общий реестр.

При покупке квартиры в новостройке этот процесс может происходить гораздо проще. Например, если застройщик сдает вам квартиру с так называемой свободной планировкой, вы сначала устанавливаете внутренние стены, а потом вызываете специалиста, который фиксирует их расположение для техпаспорта.

С оформлением перепланировки могут возникнуть проблемы в двух случаях: неправильное прохождение процедуры или незаконные изменения объекта.

Если вы неправильно подали документы, не предоставили согласие соседей или имеется несоответствие любого характера, разрешение вам не дадут. В этом случае вам нужно подробно проконсультироваться по вашему делу в ЦОНе, чаще всего проблемы с документами можно устранить.

Если вы собираетесь сделать перепланировку незаконного характера, разрешение вам точно не выдадут. Незаконным считается:

• сделать проем в несущей стене или снести ее полностью;
• внести изменения, которые, по мнению специалистов Управления архитектуры и градостроительства, нарушит функционирование коммуникаций или снизит противопожарные характеристики дома;
• нарушить фундамент, каркас, лестничную площадку, шахты лифта и прочие несущие конструкции;
• перепланировать квартиру в доме, который будет снесен в течение 3 лет согласно генеральному плану;
• увеличить площадь санузлов за счет жилого помещения или перенести санузлы в жилые комнаты;
• расширить площадь квартиры за счет чердака или подвала, то есть помещений общей собственности.

Для покупателей первичной недвижимости эта процедура не актуальна. Но если вы купили квартиру на вторичном рынке с неоформленной перепланировкой, вам придется потратить 1–2 месяца на ее узаконивание и пройти всю ту же процедуру, что и при первичном оформлении, плюс:

1. вы обращаетесь в НАО «Государственной корпорации «Правительства для граждан» и получаете справку о реальной технической характеристике помещения;
2. техник НАО регистрирует произведенные изменения (выезжает на место), на основании чего выдает заключение;
   получаете новый технический паспорт на квартиру на основании этого заключения;
3. подаете в Управление или архитектуры и градостроительства техпаспорт, топографическую съемку, расположение относительно красных линий; адресную справку; нотариально заверенное согласие соседей и пр. (например, справки из служб тепловых сетей, газового обслуживания и т.д. – по запросу Управления);
4. получаете в Управлении иск об административном правонарушении и оплачиваете штраф;
5. снова подаете документы в НАО и проходите согласования со всеми службами;
6. получаете архитектурно-планировочное задание и проект по факту изменений;
7. получаете заключение по проекту и вводу объекта в эксплуа��ацию.

Теги:

• перепланировка

Чтобы разобраться в теме, первым делом необходимо определится с некоторыми понятиями.

Перепланировка — это когда собственник квартиры меняет что-то в конфигурации квартиры: снос стен, перенос ванны, кухни.

Переустройство — это изменение каких-то инженерных коммуникаций (перенос крана, радиатор отопления и.тд.)

Несущая стена — строительная конструкция, которая обеспечивает прочность, жесткость и устойчивость здания или сооружения. Непродуманный снос несущей стены может привести к катастрофическим событиям: по дому пойдут трещины; перекрытия останутся без опоры, возникнет риск, что из-за повышенной нагрузки они сместятся или вообще рухнут; помещения этой квартиры и всех, которые расположены выше, могут обрушиться.

1. Сносить несущие стены или ослаблять их (согласно Свода правил РК СП РК 3.02-101-2012).
2. Переносить ванную или туалет на то место, где у соседей снизу находятся жилые помещения или кухни.
3. Демонтировать общедомовые коммуникации (вентиляционные каналы, перенос стояков отопления или водоснабжения.
4. Объединение балкона с квартирой и вывод на балкон центрального отопления.
5. Присоединение к квартире части подвала или крыши.
6. Пристраивание помещения к панельному дому.
7. Заливка бетонной стяжки в домах, которые на это не рассчитаны (дома с деревянными перекрытиями или панельные «хрущёвки»).
8. Утепление полов за счет центральной системы отопления.
9. Перекрытие источника естественного света.
10. Закрытие доступа к стоякам и счетчикам.
11. Демонтаж межквартирных стен.

Перепланировку квартир можно будет не согласовывать с ГАСК

Во время обсуждения вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество вице-спикер Мажилиса Владимир Божко поднял вопрос о бумажной волоките, возникающей вокруг выдачи разрешений на перепланировку жилья.

«Там такая сложная процедура: нужно получить проект, утвердить его. Хотя человек сам понимает и знает, что несущие конструкции не затрагивает, но все равно процедура переделки квартиры доходит до месяца и более», — обратился к уполномоченным органам Владимир Божко.

В ответ вице-министр по инвестициям и развитию Каирбек Ускенбаев сообщил, что сейчас в закон вносятся поправки о том, что по изменениям, перепланировкам, которые не касаются несущих конструкций, согласование не будет требоваться.

У вас есть паспорт квартиры, дома. Там четко указано, какие стены несущие, какие нет. Несущие указаны более толстыми линиями. А не несущие тоненькими. Каждый раз брать разрешение, естественно, создает определенные административные барьеры. Поэтому если это не касается несущих стен, тогда человек может (перепланировать – прим.ред.)», — сказал министр.

После того как будут пройдены все согласования, нужно получить архитектурно-планировочное задание и создать проект с уже имеющимися изменениями. В управлении или отделе архитектуры и градостроительства надо получить заключение по проекту, сделать ввод объекта в эксплуатации и пройти согласование объекта в коммунальных службах.

«Изменения не только позволяют значительно упростить процедуру оформления недвижимости, но и сокращают сроки введения в эксплуатацию. А внедрение в ближайшем будущем новых технологий в техобследовании значительно снизит срок изготовления техпаспорта, поскольку техники будут вносить замеры сразу в планшет и моментально передавать в электронной форме в офис», — поделился Абишев.

Так, если раньше для техобследования жилья нужно было дождаться его чистовой отделки, то сейчас собственники смогут заказать его для недвижимости в черновой отделке. Как считают в госкорпорации, изменение процедур в сфере технического обследования объектов недвижимости значительно снизит административные барьеры и повысит качество оказания государственных услуг.

Кондоминиум — это форма собственности общедомового имущества. Если раньше абсолютно все владельцы квартир должны были подписывать заявку в госорган на регистрацию кондоминиума (а собрать 100 процентов подписей было нереально), то по новому закону достаточно заявления всего двух собственников многоквартирного жилого дома. Нет разницы, две или сто подписей будут стоять под заявлением: в одном жилом доме регистрируют только один кондоминиум. Нет и разницы, кто из жителей успел зарегистрировать кондоминиум первым: для них нет никаких привилегий (не увеличится квадратура его лестницы, не получится использовать придомовую территорию под коммерцию).

Важный момент: при регистрации в уполномоченном органе собственникам зададут вопрос: будут ли они включать в кондоминиум придомовую землю, то есть участки и дворы, которые выходят за пределы общего имущества? Если да, тогда в госоргане потребуют протокол общего собрания, где должно быть как минимум две трети подписей собственников помещений многоэтажки с пометкой “за”. То есть в таком случае владельцы квартир и помещений многоэтажки должны сначала организовать общее собрание, принять решение о включении участка в кондоминиум, а только потом его регистрировать.

Кстати, первичная регистрация кондоминиума для жильцов домов бесплатная, за счет средств местных исполнительных органов. Раньше собственники платили около 150-200 тысяч тенге за регистрацию кондоминиума в пятиэтажном доме.

Новым владельцам, купившим квартиру в доме, где уже зарегистрирован кондоминиум, не придется его перерегистрировать, чтобы вписать себя туда. Каждый новый собственник автоматически становится членом этого кондоминиума. А вот если кто-то захочет сделать пристройку к дому, то придется делать перерегистрацию обновленного кондоминиума уже за свой счет.

На смену привычным и многодомным КСК придут объединения собственников имущества (ОСИ) или простые товарищества (ПТ). То есть будет работать схема “одно ОСИ/ПТ — один дом — один счет в банке”. Владельцы квартир обязательно должны выбрать одну из двух форм управления. По закону старые КСК могут просуществовать в рамках переходного периода до 1 июля 2022 года.

…объединение собственников имущества. Это не коммерческая организация, но юридическое лицо. Председателя ОСИ выбирают на общем собрании жильцов дома сроком на один год. На том же собрании собственникам квартир необходимо сразу же избрать и ревизионную комиссию или ревизора из состава жителей дома сроком на три года, утвердить состав ОСИ, а потом подать документы о регистрации ОСИ в центр обслуживания населения. Впрочем, все это выбрать и утвердить можно и без общего собрания, если делегировать полномочия владельцев квартир совету дома, но как раз для передачи этих полномочий сначала тоже придется всем собраться. Уже выбранный председатель ОСИ потом может представлять интересы своего дома в банках или судах без доверенности от собственников.

…простое товарищество. Это не юридическое лицо, а альтернативная форма для тех, кто не хочет возиться с регистрацией ОСИ. На общем собрании владельцы квартир выбирают из состава жителей доверенное лицо. Но вот здесь начинаются свои сложности: на выбранного человека должны будут выписать доверенности абсолютно все владельцы квартир и нежилых помещений. На основании этих доверенностей и будет действовать доверенное лицо.

Кстати, если несколько многоэтажек имеют единый фундамент и единые инженерные сети, то они могут объединиться и работать как один жилой дом. Но тогда и регистрироваться им придется по схеме “одно ОСИ/ПТ — один дом — один счет в банке”.

Изменился подсчет голосов собственников при принятии решений. Все решения, которые касаются денег и собственности, например оформление дворовой площадки в общедомовую собственность или проведение капитального ремонта, принимают, если “за” проголосовали две трети от общего числа собственников (67 процентов). Если кто-то из собственников не пришел на собрание, то придется провести письменный опрос или электронное голосование. По остальным вопросам достаточно большинства голосов (51 процент и более) тех, кто пришел на собрание.

У собственника столько голосов, сколько у него квартир или нежилых помещений в конкретном доме. То есть если у него три квартиры в одном доме, то и три голоса.

Решение о формате голосования (общее собрание, письменный опрос или электронное) принимает совет дома. Он же оповещает всех владельцев жилых и нежилых помещений о проведении собрания не менее чем за десять дней. Оповестить можно любым удобным способом: дать объявление в общедоступном месте, сказать лично, отправить сообщение по электронной почте или по мобильной связи.

Что касается письменного опроса, то он должен проводиться в срок не более одного месяца (30 дней) с даты его объявления. Каждому собственнику квартиры вручают или присылают по электронной почте опросный лист, который он должен заполнить в течение семи дней с даты объявления опроса. Итоги опроса коллегиально подводят с участием членов совета дома, председателя ОСИ или доверенного лица ПТ, либо представителя управляющей компании, либо управляющего многоквартирным жилым домом.

А вот формат проведения электронного голосования пока свободный — в каждом городе есть частные компании, которые предлагают свои услуги. Общие требования: голосуют через ЭЦП или ставят подпись на распечатанном бланке.

Владелец квартиры или нежилого помещения будет обязан сообщить совету дома о том, что передал свою собственность в аренду под жилье или под коммерцию. Кстати, в договоре аренды владелец квартиры или нежилого помещения может делегировать свои полномочия по участию в управлении домом и передать арендатору право голоса.

Если вам настойчиво отказывают в выдаче разрешения на перепланировку или не принимают ее результатов, то остается один выход – идти в районный суд.

В ходе процесса вам нужно будет доказать, что внутренние изменения в квартире:

• Не нарушает права и законные интересы граждан или не создают угрозы их жизни или здоровью.
• Осуществлены в соответствии со строительными правилами и нормами. Скорее всего, вам придется заказать и провести строительную экспертизу.
• Вы предприняли все возможные действия для получения разрешения на перепланировку. Для того, чтобы это доказать, сохраняем копии всех документов, которые вы собирали и предоставляли в администрацию.

В том случае, если Фемида встала на вашу сторону, то получаем решение, дожидаемся когда оно вступит в законную силу (10 дней) и несем решение в БТИ для внесения изменений в техпаспорт. Далее уведомляем Регцентр.

В случае, если суд оказался не на вашей стороне, необходимо обжаловать решение в вышестоящей инстанции или приводить всё в исходный вид.

Похожие записи:

• Административная ответственность за порчу паспорта РФ — в 2022 году
• Изменения в налогообложении с 2023 года, о которых нужно знать уже сейчас
• Что делать, если задерживают зарплату на неделю, месяц и более? Куда обращаться?