Проценты по специальному счету – чьи доходы?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проценты по специальному счету – чьи доходы?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Как мы уже говорили, фонд капитального ремонт – это средства, предназначенные для финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Фонд капитального ремонта должен быть создан для каждого многоквартирного дома.

Что говорится в законе о капитальном ремонте многоквартирных домов

До 2012 года капитальный ремонт проводился за счет средств коммунального фонда. Федеральный Закон №271 в корне изменил алгоритм сбора денежных средств. Теперь капитальный ремонт проводится исключительно за счет взносов владельцев квартир. При этом денежный фонд распределяется между всеми участниками реформы ЖКХ.

Размер ежемесячных взносов устанавливается региональными властями. То есть точная сумма на сегодняшний день законодательно не закреплена. Сумма взносов напрямую зависит также от площади жилого помещения. Главное условие — владелец квартиры должен своевременно вносить обязательные платежи.

Все собранные денежные средства направляются в специальный фонд капитального ремонта ЖКХ, который создан в каждом регионе страны. Действующее законодательство предоставляет жителям многоквартирных домов возможность перечислять деньги на индивидуальный банковский счет. Для того, чтобы открыть специальный счет в банке и начать копить деньги на ремонт собственного дома, все жильцы должны принять участие в общем собрании.

Важно: проведение капремонта не избавляет жильцов дома от обязанности вносить дальнейшие ежемесячные платежи.

Куда идут деньги, и кто их распределяет?

Полученные средства управляющая компания перечисляет в региональные фонд капремонта или специальный счет дома (если такое решение приняли собственники дома). Фонд в свою очередь нанимает подрядчиков и контролирует проведение ими ремонтных работ.

Другие способы законно сэкономить

Однако снизить текущие расходы на платежи в ФКР вполне возможно. Если жители дома входят в ТСЖ или объединяться в инициативную группу, они могут:

• заключить договор на размещение на фасадах дома рекламных баннеров, сдать сторонним организациям часть общедомовых площадей – полученные средства могут быть использованы для оплаты взносов в ФКР при условии, что они аккумулируются на специальном счете;
• организовать необходимый ремонт своими силами – с привлечением подрядной организации. В таком случае сумму, эквивалентную потраченной, вносить в ФКР не придется при условии включения выполненных работ в перспективный план. При этом необходимо согласовать проведение ремонта с региональным оператором;
• при наличии минимальной суммы на счете по местному стандарту, утвержденному властями, платежи на капитальный ремонт можно временно остановить. Полностью прекратить сбор на капремонт невозможно, потому что дом все равно будет изнашиваться, требовать ремонта.

Возникают ли доходы у собственников помещений в МКД?

Как указано выше, права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, включая начисленные проценты за пользование денежными средствами, принадлежат собственникам помещений в МКД. Именно собственники решают, что с ними делать, в пределах возможностей, очерченных Жилищным кодексом. Распоряжение владельца специального счета о списании денежных средств с этого счета без соответствующего протокола общего собрания собственников помещений в МКД банк не выполнит.

Отметим еще несколько моментов.

На что можно расходовать средства капитального ремонта

ЖК РФ Статья 174. Использование средств фонда капитального ремонта

Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные со ст. 174 ЖК РФ

1. Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса, и работ, предусмотренных нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.

(в ред. Федерального закона от 01.07.2017 N 149-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 настоящего Кодекса по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме. В случае сноса многоквартирного дома средства фонда капитального ремонта за вычетом израсходованных средств на цели сноса и оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме до принятия в установленном Правительством Российской Федерации порядке решения о признании такого дома аварийным распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений. В случае принятия нормативного правового акта субъекта Российской Федерации, в соответствии с которым из региональной программы капитального ремонта исключаются многоквартирные дома, в которых имеется менее чем пять квартир, и в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и, соответственно, изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений, за вычетом израсходованных средств на ранее оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме. В случае принятия решений о закрытии населенного пункта и об исключении многоквартирных домов, расположенных на его территории, из региональной программы капитального ремонта средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений, за вычетом израсходованных средств на ранее оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме.

Фонд капитального ремонта на счёте регионального оператора

Региональным оператором капитального ремонта считается созданное в форме фонда юридическое лицо, которое занимается организацией и проведением капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Регионального оператора формирует субъект РФ, на территории которого нужно осуществлять деятельность. Если вы не знаете, какой региональный оператор работает в вашем регионе, информацию можно найти в ГИС ЖКХ.

Перечень обязанностей регоператоров представлен в ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.

Отметим, что регионального оператора в качестве способа формирования фонда капитального ремонта лучше выбрать собственникам помещений в домах, которым проведение капремонта понадобится в ближайшее время. На специальном счёте деньги на все необходимые работы собственники скопить не успеют, а регоператору необходимую сумму можно будет возвращать постепенно после проведения капремонта.

Если собственники помещений в МКД приняли решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, региональный оператор передаёт новому владельцу спецсчёта все имеющиеся у него сведения, связанные с формированием фонда (ч. 7 ст. 173 ЖК РФ).

Что говорит законодательство?

Действующее законодательство достаточно подробно регламентирует вопросы, связанные с осуществлением всех мероприятий и сроками проведения капитального ремонта многоквартирного дома.

Основным нормативным актом, осуществляющим регулирование таких вопросов, является Жилищный Кодекс Российской Федерации. Именно он регулирует сроки проведения капитального ремонта в жилых домах.

Так, ч. 1 ст. 166 Жилищного Кодекса регламентирует перечень работ, который должен производиться в рамках капитального ремонта многоквартирного дома.

Что же касается сроков проведения ремонта в многоквартирных домах, то в каждом регионе периодичность выполнения таких работ устанавливается конкретно исходя из особенностей технической эксплуатации того или иного жилого строения.

Например, в условиях вечной мерзлоты ремонт фундаментов как основной конструкционной составляющей того или иного дома должен проводиться не реже чем раз в десять лет, а в средней полосе России в случае отсутствия экстремальных разрушающих факторов срок устанавливается раз в 25 лет.

Как узнать сроки проведения капитального ремонта конкретного дома?

Многие задают актуальный вопрос: можно ли как-то узнать сроки проведения капитального ремонта дома? Отвечаем, узнать срок капитального ремонта дома можно. А как — расскажем ниже.

Так как даже новостройки через несколько лет их эксплуатации (как правило, срок составляет от трех до пяти лет) включаются в разноуровневые программы капитального ремонта (как федеральные, так и региональные), любой житель того или иного многоквартирного дома может узнать срок капитального ремонта многоквартирного дома по адресу.

Для того, чтобы получить информацию через сколько лет проведут капитальный ремонт дома, можно действовать тремя путями:

• первый путь подразумевает обращение в собственное ТСЖ или в свою управляющую компанию с целью выяснения, на какой год дом включен в программу капитального ремонта;
• вторым путем станет обращение в администрацию того населенного пункта, в котором находится дом, с аналогичной первому пути целью выяснения нахождения здания в перечне программы капитального ремонта;
• третий путь будет наименее затратным с точки зрения времени и сил, так как позволит выяснить всю необходимую информацию через сайт программы Содействия реформированию ЖКХ (при условии, что дом включен в соответствующую региональную программу).

В этом случае, кроме того, что будет получена информация о времени проведения работ, также можно будет ознакомиться с примерным перечнем этих работ, а также с тем списком коммуникаций, которые будут подлежать ремонту.

В том случае, если дом в программы не включен, жильцы вправе потребовать от управляющей компании или единогласным решением участников ТСЖ внести его в соответствующий перечень домов (путем проведения осмотра всего здания специально уполномоченной комиссией с составлением акта о результатах осмотра).

О том, как узнать, когда будет произведен ремонт МКД, рассказывается здесь.

Что входит в капитальный ремонт дома

Понятие капитального ремонта включает реализацию определённого объёма работ по приведению объекта в надлежащий вид:

• коммуникаций технического назначения;
• несущих конструкций;
• некоторых не несущих стен.

Платежи, взимаемые с жильцов, аккумулируются на специально созданных целевых фондах. Существует два основных способа их размещения: счет регионального оператора или индивидуальный спецсчет.

В первом случае деньги хранятся в общем фонде субъекта РФ и ими распоряжаются региональные власти. Сам капремонт будет проведен в порядке очереди, которая установлена по региональной программе.

Во втором случае средства накапливаются на ремонтирование определённого жилого объекта на банковском счете, созданном собственниками. Право распоряжаться ими принадлежит УК или ТСЖ.

В ходе капремонта производится демонтаж и монтаж частей здания, которые пришли в негодность, замена на идентичные, но новые, или же более современные. Допускается проведение перепланировки помещений.

Работы, входящие в капитальный ремонт многоквартирного дома, включают такие пункты:

• Ремонтирование стен и фасада жилого объекта.
• Приведение в должное состояние фундамента и подвала.
• Восстановление крыши и чердака.
• Ремонтирование лестниц, переустановка парапетов и решеток.
• Переустановка подъездных дверей, ремонтирование лестничных площадок, а также входной подъездной площадки.
• Переустановка труб отопительной системы, стояков, а также вентиляционных решеток.
• Установка водопроводных труб, монтаж счетчиков ГВС и ХВС.
• Ремонтирование и переустановка частей систем канализации и водоотведения.
• Установка системы обеззараживания мусоропровода и реконструкция шахты.
• Монтаж системы пожарного оповещения и тушения.
• Замена газового оборудования.
• Отделочные работы на лестничных площадках.
• Реконструкция и переустановка лифтовых кабин.

Полный перечень работ при капремонте многоквартирного дома должна предоставлять управляющая компания по требованию собственников. Ремонтирование производятся по необходимости, приоритет имеет устранение аварийных ситуаций.

Программа капремонта не имеет отношения к ремонтированию детских и спортивных площадок, за исключением случаев, когда это учтено в региональной программе. Ремонт личного имущества (например, сантехники) и внутренняя отделка квартир также не выполняются, если только повреждения не возникли по вине строителей при реализации необходимых работ.

Как могут собираться взносы: на спецсчет или регоператору

Как таковой, альтернативы обязательным взносам на капитальный ремонт не существует. Но жители отдельных домов, которые не доверяют или по другим причинам не желают платить в региональный фонд, могут создать свой специальный счет. Есть 2 способа формирования фонда капитального ремонта:

1. на счете регионального оператора фонда – если за этот вариант проголосовали собственники квартир или если они не принимали никаких решений;
2. на специальном счете – если за это проголосовало больше половины собственников дома.

Если собственники приняли решение о формировании фонда на специальном счете, процедура оплаты будет примерно такая же – они получают квитанции и производят оплату по ним, только деньги идут не на счет регионального оператора, а на специальный счет. Специальный счет может открыть как региональный оператор, так и ТСЖ, кооператив, управляющая компания. Важно, что физическое лицо не может открыть такой счет.

Разница между способами формирования фонда такая:

• Региональный оператор получает взносы и направляет их на ремонт домов по краткосрочной программе. Выбор домов определяется региональной программой, состоянием домов, стоимостью ремонта. Следовательно, этот вариант подходит тем домам, которые уже находятся в близком к аварийному состоянии.
• При использовании спецсчетов деньги копятся на нем до момента проведения капитального ремонта. Как использовать средства, решают сами собственники. Например, в один год они могут договориться о более высоком тарифе и накопить на ремонт изношенных труб, на следующий – оплатить ремонт кровли, и т.д.

Выбор варианта накопления – это решение общего собрания собственников квартир. Чтобы открыть спецсчет, об этом должно быть соответствующее решение собственников, а также нужно утвердить тариф (он не может быть минимального по региону).

Непосредственно сам счет открывается в банке. Чтобы использовать накопленную сумму на определенные цели, также организуется собрание собственников и принимается решение. По этому решению банк переводит деньги со спецсчета на соответствующие счета – подрядчикам, поставщикам материалов и т. д. Перевод может быть согласован только после окончания работ.

Оба этих способа имеют как свои плюсы, так и недостатки. Если отправлять деньги региональному оператору, то он самостоятельно будет их отслеживать и распределять, у жильцов и органа управления домом будет меньше ответственности, но вместе с этим и меньше власти и контроля. При этом дом могут отремонтировать гораздо раньше, чем его жильцы накопят полную сумму – фактически ремонт софинансируют владельцы всех квартир во всех домах в программе.

Если ТСЖ или УК выбраны в качестве владельца специального счета, на котором формируется фонд капитального ремонта общего имущества в МКД, у них возникают вопросы технического характера. Во-первых, нужно ли включать в налогооблагаемые доходы проценты, начисленные банком на денежные средства? Во-вторых, можно ли за счет средств фонда списывать комиссионное вознаграждение банка? По первому вопросу мы придерживаемся невыгодного для налогоплательщиков мнения: налог с процентов надо уплатить. В противном случае высоки налоговые риски. По второму вопросу Минстрой высказался положительно: комиссию можно списать за счет средств фонда, но только минимальные взносы собственников помещений должны остаться неприкосновенными. Здесь нужно учитывать, что Жилищный кодекс не разрешает этого напрямую. Одновременно следует помнить об особых налоговых последствиях подобной траты средств фонда капитального ремонта.

В чем разница капитального и текущего ремонта

Говоря о платежах за капремонт, нельзя забывать, что в коммунальные платежи и без того входила и остается сегодня оплата услуг по текущему ремонту. У многих собственников возникает вопрос, почему они должны что-то платить дополнительно, если ремонтные работы и так были учтены.

Но капитальный и текущий ремонт отличаются, и разница прописана в нормативных документах, в Постановлении 279 изложен перечень работ, относящихся к тому или иному виду ремонта, и определены цели их проведения.

Текущий ремонт необходим для подержания состояния дома, достаточного для его нынешнего функционирования и соответствия приемлемого внешнего вида. Целью капремонта является предотвращение износа здания, обеспечение возможности эксплуатировать дом в дальнейшем максимальный срок. В ходе ремонта производится полная или частичная замена деталей или целых структурных элементов здания, системы коммуникаций в нем.

Например, залатать дыру в кровле, чтобы не текла крыша, – это текущий ремонт, а замена кровли на всем здании по причине её износа – это капитальный ремонт. Первый вариант должен решить уже возникшую проблему, а второй нужен для того, чтобы эти проблемы и не возникали.

Как распределяются средства

В зависимости от того, какой способ накопления выбран, по-разному происходит расходование средств, установка сроков и организация процесса капитального ремонта.

Если собственники квартир решили открыть счет дома, на них же возлагается ответственность за составление графика работ, поиск подрядчиков, выполняющих ремонт, принятие сметы, контроль качества оказанных строительных услуг, отчет за потраченные денежные средства. Но вся сумма на счету идет на нужды только одного конкретного дома. Отдельный счет дома кажется более выгодным и прозрачным вариантом, но требует большей ответственности со стороны владельцев жилплощади в многоэтажных домах.

Каждое действие необходимо согласовывать со всеми собственниками в ходе общедомовых собраний, без личной заинтересованности и активности жильцов реализовать такого рода самоуправление невозможно. Кроме того, индивидуальные счета многоквартирных домов не могут претендовать на государственные дотации и займы из ресурсов регионального оператора, фонд формируется только из собранных с жильцов взносов и процентов, начисляемых банком.

Плательщики взносов — кто они?

Тема появления и правомерности нововведений исчерпана, думаю, вопроса «я должна платить за эту услугу?» больше не возникнет и что мы должны платить за капитальный ремонт многоквартирного дома, никто не усомнится, теперь стоит перейти к более щепетильному вопросу: «Кто должен платить за капремонт?».

Ежемесячно платить за капремонт должны собственники жилья, на каждое жилое помещение начисляется определенная сумма, которая зависит от состояния дома, его возраста и количества квадратных метров, принадлежащих гражданину. После получения квитанции лицо должно совершить оплату в течении одного календарного месяца, если произошла задержка взноса – будут применены санкции.

Жителям новых домов, которые были сданы уже после вступления в силу закона о начислении такого платежа, не нужно платить за капремонт определенное количество времени, определенное субъектом.

Начиная с 2014 года правоприменительной и судебной практики накопилось достаточно много. Один небольшой пример:

Две Гражданки N являются собственниками одного жилого помещения, ежемесячно организация «Z» начисляла сумму для оплаты капремонта, на что лица указанные выше не реагировали. Тогда организация «Z» подала иск в суд о взыскании задолженности. Далее выдержка из резолютивной части:

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Некоммерческой организации «Региональный оператор X области «Фонд капитального ремонта» к N1, N2 о взыскании задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, удовлетворить.

Взыскать солидарно с N1, N2 в пользу Некоммерческой организации «Региональный оператор X области «Фонд капитального ремонта» задолженность по взносам за капитальный ремонт за период с августа 2014 по август 2015 в размере 3 091 рубль 14 копеек и пени 173 рубля 35 копеек, а всего 3264 рубля 49 копеек.

Взыскать с N1, N2 в пользу Некоммерческой организации «Региональный оператор X области «Фонд капитального ремонта» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 400 рублей, в равных долях.

При своевременной оплате вы будете оплачивать только счет за капитальный ремонт, в случае востребования денежных средств через суд государственные пошлины организации придется оплачивать вам.

На основании ст. 118 Гражданского кодекса РФ «..Фондом…признается не имеющая членства некоммерческая организация, учрежденная гражданами и (или) юридическими лицами на основе добровольных имущественных взносов». А на основании п.1 ст 169 Жилищного кодекса РФ, «Собственник помещения в многоквартирном доме обязан выплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме….»
Напомню, что и Гражданский кодекс РФ и Жилищный кодекс РФ одинаковы по иерархии среди нормативных правовых актах и не могут создавать коллизию. Получается в фонд капитального ремонта собственники квартир взносы на капитальный ремонт несут по установленным Жилищным кодексом РФ нормам, а также нормам субъекта, что в свою очередь, несет обязывающий харрактер. Исходя из вышесказанного можно сделать вывод что, либо фонд это не добровольные имущественные взносы, либо собственники жилых помещений вправе в добровольном порядке, перечислять любую сумму в фонд капитального ремонта многоквартирного дома. Но на практике за подобный метод такие собственники получат повестку в суд и судебная система с этим ничего поделать не сможет!

Похожие записи:

• Как безработному получить 12 тысяч рублей?
• Категории и подкатегории водительских прав в 2023 году
• Регистрация ребёнка по месту жительства