Проверка юридической чистоты недвижимости и сделки на вторичном рынке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проверка юридической чистоты недвижимости и сделки на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Бывает, что в ЕГРН указана категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: Для индивидуального жилищного строительства, но в разделе Особые отметки написано: «Право (ограничение права, обременение объекта недвижимости) зарегистрировано на данный объект недвижимости с видами разрешенного использования «Для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий»». Как это понимать с учетом особых отметок?

Если вас всё устроило по информации из открытых источников, самое время осмотреться на местности.

Что смотрим:

• По пути обращайте внимание на дороги и мосты. Хорошо, если к участку есть несколько подъездных путей и вокруг развита транспортная инфраструктура. Также не забудьте посмотреть в генплане, как дальше будет развиваться район — вдруг магистраль пройдет слишком близко к вашему наделу. Уточните у местных жителей качество обслуживания дорог, особенно в разное время года (летом может быть все замечательно, а зимой не проедешь из-за плохой уборки снега.
• Оцените форму участка. Возможно придется сделать перестановку будущего строительства.
• Посмотрите, что находится рядом с участком. Вновь загляните в генплан — возможно все виды будут перечеркнуты будущей многоэтажкой по соседству. Полагайтесь не только на своё зрение, но и на обоняние. Вдруг где-то поблизости есть ферма или свалка.
• Поговорите по возможности с местными жителями — они настоящий кладезь информации, зачастую полезной.

Какие бывают обременения на земельный участок

Если на участок наложено обременение, то землевладелец не может полноценно распоряжаться своей собственностью. Например, вам может быть запрещено:

1. Возводить на участке коммерческие или промышленные объекты (обременение на целевое использование);
2. Продать или подарить землю (арест, ипотека, доверительное управление и тд);
3. Единолично пользоваться землей (когда земельный участок оформлен по долям);
4. Обременения могут обязать вас предоставить часть участка для проезда на смежные участки, для прокладки газопровода или других коммуникаций.

К типичным ситуациям наложения обременений на землю можно отнести:

• Земельный участок выходит к берегу водоёма. Особенности рельефа таковы, что владельцы соседнего участка не могут осуществить свое законное право пользования водоемом в обход данного земельного участка, что является основанием для обременения земельного участка, выходящего к водоёму, обязанностью предоставления доступа к нему;
• Рядом с земельным участком находятся объекты особой государственной важности, доступ на которые затруднен его расположением. Государство имеет особые земельные права и может обязать владельца участка обеспечить доступ на объекты сервитутом;
• Еще больше сложностей возникает при выходе из долевой собственности. Чаще всего предметом обременений в таких случаях являются коммуникации (линии электропередач, газопровод, канализация, водопровод и т.п.) — они становятся поводом для установления земельного сервитута, так как находиться в разных частях делимого земельного участка.

Как оформить сервитут между собственниками

Существуют два способа установить сервитут: добровольный договор между собственниками или судебное решение. В любом из случаев, документ должен пройти процедуру утверждения в Росреестре, где наличие или отсутствие обременений вписывается в Единый Государственный Реестр Недвижимости (сокращенно ЕГРН) наряду с его категорией и назначением.

Договор сервитута земельного участка составляется по стандартному образцу и только на один вид обременения. На другой вид обременения — заключается новый договор-сервитут. Каждый из них проходит отдельную процедуру регистрации. Договор может быть составлен и на прекращение ограничений.

В договоре сервитута содержатся следующие данные о земельном участке:,

1. характер накладываемых обременений;
2. условия прекращения сервитута;
3. объекты обременения;
4. адреса договаривающихся лиц;
5. их права и обязанности;
6. характер и величина возможной оплаты;
7. время действия договора;
8. количество экземпляров.

Основанием для установления сервитута являются условия непреодолимой силы. Это означает, что при установлении сервитута необходимо предоставить доказательства того, что объект сервитута не может быть перенесен, устранен или модифицирован без ущемления прав одной из сторон.

Законодательное регулирование

Данная компетенция относится к суду общей юрисдикции. Подразумевается гражданский процесс. Фундаментом выступает нарушение условий сделки, если они были нарушены. Ведь помимо ситуации, когда человек был не предупрежден, часто он просто не понимает, что за проблемы несут с собой запреты на надел. В этом случае в порядке судопроизводства нужно доказать, что истец был введен в заблуждение. В противном варианте сделка будет признана легальной. И вернуть финансовые средства будет уже невозможно.

Что же можно посоветовать – всегда внимательно читайте текст договора. И лучше чтобы с вами был посредник в лице профессионального юриста, который сам сможет проверить все компетенции участников. Если он отсутствует, то обязательно нужно сделать это самому до момента передачи денег или перевода их на счет продавца. Тут нам и пригодятся знания, как узнать в обременении участок или нет.

Виды обременений земельных объектов

Существуют некоторые разновидности ограничений, от которых зависит возможность проведения операций с недвижимостью. К ним относятся:

• Установление сервитута – ограниченное вещное право;
• Аренда на срок более одного года. Может носить возмездный и бесплатный характер, но при этом определяются соглашением. Действует до окончания срока, установленного договором;
• Получение займа под участок земли – выражается в способе обеспечения выполнения ипотечных обязательств;
• Концессия. Выражается в передаче права целевого пользования площадью за установленную плату. При этом характеризуется наличием конкретной цели;
• Арестные мероприятия по постановлению суда;
• Доверительное управление. Заключается в передаче участка временному управляющему по договорному обязательству;
• Право требования. Возникает при наличии нескольких претендентов на земельное имущество до принятия решения судом. Как правило, касается ситуаций, когда на участке строится здание, проданное дольщикам. Приобретение такой территории грозит судебными разбирательствами с ними.
• Изъятие объекта. Является крайней мерой, применяемой государством для отдельных категорий земель.

Что такое обременение​

Наложением обременений на землю признается ограничение правомочий, затрудняющее пользование и владение недвижимостью. Оно может возникать в ситуациях, прямо установленных законом, либо по решению уполномоченного органа. Такие ограничения не могут сниматься при смене владельца.

Могут включать:

1. Ограниченное использование землей, например, запрет на расположение промышленных предприятий в природоохранных зонах;
2. Предоставление объекта для частичного применения иным лицам (сервитут);
3. Ограничение права по распоряжению и владению недвижимостью (имущество, приобретенное на ипотечные средства либо арест).

При проведении каких-либо сделок с объектами, имеющими ограничения в использовании, возникает масса проблем, а в зависимости от разновидности обременения – не подлежат отчуждению.

Основаниями для установления обременительных мер являются:

• Нормативные акты, регламентирующие наложение ограничений на пользование участком;
• Различные виды договоров (аренда, ипотека и иные);
• Постановления суда (наложение ареста, установление сервитута и прочее).

Иногда обременения налагаются не на сам участок, а на располагающиеся на ней здания и строения.

Дополнительная информация

Про обращение взыскания на земельный участок читайте здесь.

Договор купли-продажи земельного участка подразумевает наличие определенных документов. Среди них можно выделить правоустанавливающие бумаги, которые располагают информацией о том, как нынешний владелец получил собственность. Ими выступает договор предыдущей купли-продажи, документ об обмене, дарении, принятии в наследство и тому подобное. Обязательно наличие подкрепляющего решения суда и разрешение региональных властей о предоставлении данного участка земли.

ЗК РФ п. 2, ст. 8 гласит о том, что в правоустанавливающие документы необходимо вносить сведения о категории земли, ее предназначении. В «прошлом» участка недопустимы частые перепродажи и обмены. Это говорит о возможных махинациях, которые, в случае раскрытия, испортят жизнь новому владельцу, пусть даже совершенно невиновному.

Наследственные вопросы также могут вызвать споры, если владелец получил имущество в обход другим наследникам. Чтобы проверить законность предыдущих сделок купли-продажи, можно запросить в ЕГРП выписку о переходе прав на объект недвижимого имущества. Там будут указаны все зарегистрированные владельцы участка в хронологическом порядке.

Обо всем расскажет Росреестр

Все сведения о земле и строениях, возведенных на ней, содержатся в Росреестре. Каждый объект (будь-то дом или участок) должен иметь кадастровый номер. Если он отсутствует, то такая покупка не имеет законной силы.

Сегодня узнать нужную информацию можно самостоятельно, без обращения к риелторам. Более того, сведения получают в несколько кликов на официальном сайте Росреестра.

Зная кадастровый номер, покупатель может получить ответы на все вопросы относительно участка и строений, возведенных на нем. И, конечно, безопасней всего получить эти сведения до того, как договариваться с продавцом о сделке.

Алгоритм действий достаточно прост:

1. зайти на официальный сайт Росреестра;
2. перейти к разделу «Проверка участка»;
3. ввести кадастровый номер.

Как вариант — проверить данные по Публичной кадастровой карте, где также потребуется кадастровый номер объекта.

Далее остается ознакомиться с данными о земле: категория использования, границы участка. Если сведений о последних нет, это должно насторожить. Поскольку такая информация свидетельствует об отсутствии проведения межевания.

Законодательно определены территории, расположение с которыми могут накладывать на землю ограничения в использовании. В зависимости от типа зон выделяются:

1. Охранная, включающая водоемы, оздоровительные учреждения и источники воды. Контролируется санитарно-эпидемиологическими службами. На её площади могут быть расположены гидрологические станции, промышленные объекты, лечебные источники;
2. Санитарно-защитная, на ней располагаются вредные производства, в том числе, химические, несущие негативное воздействие для жилых районов. В них производится большая вибрация либо высокий уровень шума, а также вредные для здоровья людей выбросы отходов производства.

Какие данные даст виртуальный процесс проверки?

Справка об объекте недвижимости, полученная в режиме онлайн, предоставит все необходимые данные об объектах недвижимости:

• Наличие/отсутствие притязаний на земельный участок, квартиру или другую интересующую недвижимость;
• Наличие/отсутствие законных ограничений на сделки с объектом недвижимости.

Обратите внимание: справка об объекте недвижимости, в которой указывается кадастровая стоимость, физический адрес объекта и другие важные сведения, может быть предоставлена как владельцу, так и потенциальному покупателю имущества.

Справка об объекте недвижимости содержит ограниченные и общедоступные данные об объектах недвижимости:

• ФИО законного владельца (-цев);
• Наличие/отсутствие обременения: ипотечный кредит, залог, долгосрочная аренда, рента;
• Данные о смене владельцев и т.д.

Кадастровый номер по адресу

Уникальная информация об объектах недвижимости, которую содержит кадастровой паспорт и позволяет получить единый государственный реестр (поиск объекта можно провести в режиме онлайн круглосуточно):

• Кадастровый номер имущества – набор цифр, отражающий сведения об участке, кадастровом округе и районе, территориальном квартале территории российского региона.
• Кадастровый номер по месторасположению (используется физический адрес объекта). Единый государственный реестр позволит узнать сведения про земельный участок, если указать фактическое месторасположение интересующей недвижимости.

Помогаем быстро получить срочные справки об объекте недвижимости

Наш информационный сервис «Росреестр онлайн» открыт для всех, кому нужна справочная информация про характеристики объекта недвижимости. Виртуальная справка об объекте недвижимости даст вам возможность узнать, не находится ли имущество под обременением, можно ли зарегистрировать право на него, и действительно ли объект находится в собственности продавца. Иными словами, электронный документ гарантирует чистоту сделки. Данные, которые будут в нем содержаться, будут теми же, что в документе, который оформляется через МФЦ.

Предоставьте нам номер, который содержит кадастровый паспорт вашей недвижимости, и мы сделаем быстрый запрос в уполномоченные инстанции. Информация будет дана нам в сокращённые сроки, благодаря технологиям прямого доступа. Такую возможность предоставил нам Федеральный закон РФ.

Любой субъект, имеющий права владения земельным участком, заинтересован в том, чтобы записи о наличии отягощения в Росреестре были аннулированы.

Описанные выше виды ограничений и запретов можно снять путём совершения различных действий:

• добиться, чтобы правоустанавливающий акт, в связи с которым наложено ограничение, был отменён;
• разорвать договорные правоотношения, в соответствии с которыми возникло отягощение;
• дождаться истечения срока действия договорных правоотношений, в соответствии с которым было установлено отягощение;
• полностью исполнить принятые обязательств, в связи с которыми органы кадастрового учёта зарегистрировали обременение;
• получить на руки положительное решение о прекращении действия отягощения, вынесенное судом.

В ряде случаев для снятия обременения и изменения соответствующих кадастровых записей достаточно будет прекращения действия срочного договора, в связи с которым запрет был зарегистрирован.

В то же время, договор аренды или соглашение о частном сервитуте подлежат расторжению на основе взаимного согласия сторон. Для этого достаточно, чтобы субъекты свободно изъявили волю прекратить правоотношения на основе взаимного согласия или же суд принял решение о прекращении таких правоотношений по обращению одной из сторон.

Договор может быть расторгнут в принудительном порядке:

• при нарушении условий договора (например, несвоевременная оплата за использование спорной территории, учинение препятствий для пользования землёй и прочее);
• нарушение законодательных норм при принятии решений о наложении запрета, зафиксированных в соответствующих актах;
• устранение условий, из-за которых действие обременения сохранялось.

При возникновении описанных ситуаций землепользователю необходимо обратиться в органы судебного регулирования с просьбой снять обременение с земельного участка. После вынесения судом решения и получения соответствующего акта, записи Росреестра о наложенных на землю запретах аннулируются.

Собственник, полностью погасивший долговые обязательства (в том числе, по условиям договора ипотечного кредитования), обязан представить в управление Росреестра платежное поручение и выписку с банковского счёта, подтверждающие данный факт. Такого одностороннего обращения вполне достаточно для аннулирования соответствующих кадастровых записей.

Аресты, установленные решением суда или постановлением представителя Службы судебных приставов, могут быть сняты при соблюдении следующих условий:

• по иску, в связи с которым запрет был наложен, было вынесено положительное решение в пользу правообладателя;
• суду или ФССП предложен в качестве обеспечения другой объект, соответствующий по стоимости тому, с которого снимают ограничения;
• были допущены нарушения процессуального характера при его наложении (например, когда собственником участка фактически является другое лицо либо территория находится в долевой собственности у нескольких субъектов).

Обременение может сильно ограничить права землевладельцев

Обре­ме­не­ние земель­но­го участ­ка (ЗУ) — это огра­ни­че­ние прав вла­дель­цев и соб­ствен­ни­ков ЗУ в поль­зу иных лиц, при кото­ром не про­ис­хо­дит утра­та прав соб­ствен­но­сти. Обре­ме­не­ние может быть вре­мен­ным и посто­ян­ным.

Оно уста­нав­ли­ва­ет­ся дого­во­ра­ми, поста­нов­ле­ни­я­ми госу­дар­ствен­ных и муни­ци­паль­ных орга­нов, нор­ма­тив­но-пра­во­вы­ми акта­ми (НПА).

Про­да­жа земель­но­го участ­ка с обре­ме­не­ни­ем ста­но­вит­ся воз­мож­ной толь­ко при соблю­де­нии опре­де­лен­ных усло­вий, а в неко­то­рых слу­ча­ях она невоз­мож­на вооб­ще. В ста­тье рас­смот­рим:

• какие огра­ни­че­ния и обре­ме­не­ния земель­но­го участ­ка суще­ству­ют;
• как заклю­чить дого­вор куп­ли про­да­жи земель­но­го участ­ка с обре­ме­не­ни­ем;
• как про­ве­рить земель­ный уча­сток на обре­ме­не­ние;
• как снять обре­ме­не­ние с земель­но­го участ­ка.

Купля-продажа земельного участка с обременением — список документов

В теории, сделка по перепродаже территории с обременением должна быть безопасной для покупателя. По законодательству, продавец обязан предоставить всю соответствующую информацию по этому вопросу, а также добиться снятия ограничений к оговоренному сроку продажи, например, проведя корректировку границ земли с их регистрацией, или устранив экологические нарушения.

На деле, продающая сторона часто не выполняет свои обязательства, а, при мошенничестве, намеренно их игнорирует. Поэтому покупателю лучше подстраховаться, самостоятельно получив всю информацию, или потребовать ее у продавца. В результате такого заявления, тот обязан предоставить следующий пакет документов:

• выписку из ЕГРП;
• удостоверение личности;
• кадастровый паспорт земли;
• образец старого договора купли-продажи, заключенный с прежним владельцем;
• все документы от органов надзора и архитектуры, включая проведенную кадастровую регистрацию территории, корректировку, межевание, осмотр строений.

1 Оформите заявку Найдите объект недвижимости с помощью поисковой строки, подтвердите выбор и укажите свою электронную почту 2 Оплатите заявку Любым удобным способом через платежную систему (предоставляем электронный чек соответствующий ФЗ-54) 3 Получите отчет Заказанный отчет о недвижимости будет отправлен на указанную электронную почту

Похожие записи:

• В Каком Случае Дети Платят Алименты Родителям Пенсионерам в России
• Заполнение декларации 3-НДФЛ на вычет за обучение за 2021 год для подачи в 2022
• Порядок получения гражданства Абхазии