Как поведёт себя рынок недвижимости в 2023 году? Мнение эксперта
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как поведёт себя рынок недвижимости в 2023 году? Мнение эксперта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Окунёмся в действительность
«Скачки» и перспективы
Еще во время пандемии активно принимались меры государственной поддержки. Ипотека со льготами повысила спрос на новостройки, «надув» так называемый «пузырь» (необоснованный рост цен) на рынке недвижимости. Девелоперы смогли предлагать дешевые ипотечные кредиты. Но внезапный рост ставки ЦБ в марте 2022 года нивелировал успехи застройщиков. В апреле спрос на квартиры резко упал, но к июню-июлю — немного восстановился. Уровня продаж 2021 года все же достичь не удалось.
Постепенно рубль укрепился, ЦБ снизил ставку до 8 %, что привело к повышению заинтересованности в новостройках. В августе интересоваться покупкой первичной недвижимости стало на 9,4 % больше граждан РФ по данным «Циан». Цены немного снизились — в среднем на 1,8-2,6 % за квадратный метр в августе в сравнении с июнем-июлем 2022 года. Эксперты полагают, что до конца года цены на новостройки сильно не опустятся, но и резкого роста ждать не приходится. Они будут корректироваться индивидуально — в зависимости от бюджета девелоперов, соблюдения сроков сдачи проектов. Возвращаясь к ценам на металлопрокат, отметим, что их спад вряд ли приведет к удешевлению жилья. Поэтому стимулировать спрос помогут только механизмы ЦБ, связанные со ставками и условиями ипотечного финансирования.
Жилищное строительство еще может пережить «бум» популярности, когда активно начнется застройка освобожденных городов Украины. Направление деятельности компаний сместится. Одни из грядущих планов связаны с восстановлением Мариуполя. Первые жилые дома должны сдать уже в сентябре 2022 года. К 2035 году численность населения должна вырасти на 280 000 человек. Это и станет естественным стимулятором спроса на жилую и коммерческую недвижимость. За 2021 год в России было введено в эксплуатацию 92,6 млн квадратных метров жилья. Рекордные темпы могут не снизиться при государственной поддержке строительной отрасли. «Металлические» цены не станут определяющим фактором понижения рыночной стоимости на недвижимость. Велика вероятность восстановления спроса в 2022-2023 годах и без резкого падения цен на квартиры в новостройках.
Рост спроса и цен за счёт ухода из других активов в «тихую гавань» недвижимости
Во-первых, давайте поговорим про тех, кто «в долларах и евро». Тут у нас две категории граждан. Первая – это спекуляция. Т.е. купили дешёво, продают дорого. Они действительно могут начать продавать свою валюту осенью, если она начёт расти. И действительно могут полученный доход вложить в недвижимость.
Много ли у нас таких? Кто сейчас готов рисковать и покупать доллары и евро, когда они падают? Скорее это профессиональные игроки, а не обычные граждане. Обычные граждане будут или бояться покупать валюту, думая, что она может упасть. Или купили её ещё раньше, на мартовском ажиотаже.
Поэтому очевидно, что тех, кто заработает на такой спекуляции, будет недостаточно для создания существенного спроса на рынке недвижимости. Тем более, что не все заработавшие обязательно побегут вкладывать деньги в жильё.
Вторая категория граждан – это те, кто в марте купили вместо недвижимости валюту, а теперь жалеют об этом и ждут, когда рубль опять упадёт.
И тут одно из условий – рубль снова должен упасть. Это, кстати, имеет значение и для первой категории, чтобы они смогли заработать.
Кто сказал, что это событие обязательно случится осенью? Все надеются на качели, которые были в кризис 2015 года, когда доллар за год два раза падал и восстанавливался до максимальных значений (и даже чуть выше). Но не известно увидим ли мы повторение.
Так же от официальных лиц мы неоднократно слышали, что текущий курс рубля не выгоден для нашего бюджета и оптимальное значение в район 70-80 рублей за доллар. Но также непонятно, почему это должно произойти именно осенью.
Ну, и давайте, предположим, что все-таки действительно, осенью мы увидели курс доллара по 80 рублей.
Вопрос первый. Все ли те, кто купил доллары и евро, будут их продавать при таком курсе?
Вопрос второй. Все ли те, кто продаст свою валюту, будут вкладывать деньги в недвижимость?
Очевидно, что ответ на первый и на второй вопрос: «не все». И тут мы снова возвращаемся к вопросу из первой части – отсутствие экономической и политической стабильности. Плюс добавим немного жадности от тех, кто покупал по курсу выше 80 рублей.
В общем, речь о том, что те, кто купил валюту потому, что не успевал купить недвижимость в марте – да, это потенциально целевая аудитория. Но тоже не вся, так как многие из них хотели бы купить квартиру в ипотеку. А ситуация, как я и писал выше, уже не та.
А вот те, кто покупал валюту, чтобы выйти из рубля, для сохранения денег, зачем им продавать доллары и покупать недвижимость? Падение рубля как раз полностью соответствует их картине мира, и после 80-ти они будут ждать 120 и 200 рублей за доллар. Т.е. они как раз будут склонны продолжать держать эти деньги про запас. Особенно на фоне падения цены на недвижимость.
Какой смысл менять актив с потенциалом к росту на актив с потенциалом к падению?
Уж явно, даже если они и захотят превратить доллары в квадратные метры, то дождутся ситуации, когда станет очевидно понятно, что цены на недвижимость дальше падать не будут. А уже даже, наоборот, начали расти. (Да и при этом доллар не укрепляется с опережением).
Во-вторых, поговорим про акции и криптовалюту.
Если честно, то я бы вообще не стал закладываться на то, что люди будут выходить из криптовалют и бежать на рынок недвижимости.
Да, кто-то, конечно, это делает. Но чаще это происходит не тогда, когда всё упало. А тогда, когда произошёл рост и человек заработал на этом. Предполагать, что человек потерял деньги, зафиксировал убыток, продал криптовалюту, а затем пошёл покупать недвижимость, конечно можно. И, уверен, что такие люди есть.
Но большинство (причём я думаю, что подавляющее большинство) останется в криптовалюте до лучших времён.
Поэтому про выходцев из криптовалюты, как мне кажется, можно забыть. И поговорить о тех, кто в февральско-мартовском падении успел купить сильно просевшие и выросшие акции и сейчас или ближе к осени решил зафиксировать прибыль. Кстати, про осень еще не очень и понятно, может быть, осенью все акции снова обвалятся так, что мало не покажется.
Ну да, часть тех, кто на этом заработал действительно могут прийти на рынок недвижимости за покупкой. Опять возникает вопрос – много ли таких людей?
В начале года писали, что в 2021 году был поставлен рекорд по открытию брокерских счетов и в январе 2022 года на Московской бирже насчитывалось 17 млн. частных инвесторов. Это, конечно очень много, если предположить, что все эти люди выйдут из рынка акций и пойдут покупать недвижимость.
Но так точно не будет, потому что 60% — это нулевые счета, лишь у 22% сумма счета выше 10 тысяч рублей. И от 3% до 6% счетов (в зависимости от возраста) содержат суммы от 1 до 6 млн. рублей. Доля тех, у кого свыше 6 млн. рублей от 0,5% до 2,5%.
Т.е. в среднем порядка 765 тысяч человек имеют брокерские счета потенциально позволяющие при их закрытии войти на рынок жилья, причем скорее с использованием ипотеки. И 255 тысяч человек теоретически могут купить квартиру без использования ипотечного кредита.
Таким образом, порядка 1 миллиона потенциальных покупателей. По 2021 году в целом по России было зарегистрировано около 900 тысяч договоров долевого участия, а по вторичке было зафиксировано порядка 4,2 млн. сделок.
Понятно, что если 1 млн. потенциальных покупателей вдруг разом придёт на рынок, то это существенно повлияет на спрос. Но!
Этот миллион должен действительно образоваться. Кто из всех этих людей на самом деле зафиксирует прибыль и выйдет с рынка акций, а не будет ждать дальнейшего роста? Кто при падении захочет переложиться в недвижимость, а не докупить ещё?
И, конечно, же на все эти желания будут влиять условия рынка недвижимость: ставка по ипотеке и цены на квартиры и дома.
Грубо, человек должен сказать себе, что цена на недвижимость стала привлекательна, ставка по ипотеке тоже и поэтому он выйдет из акций и уйдет в недвижимость.
Резюмируя, как мне кажется, рынок акций пока единственный источник из всех выше перечисленных, который может хоть как-то оживить спрос. И всё же, на мой взгляд, его будет не достаточно, для создания волны, необходимой для роста цен. Для оживления рынка – да, но не для роста.
Что делать продавцам и покупателям
Если вам нужно купить жилье для себя, то делать это лучше сейчас, пока действует программа льготной ипотеки, а ставка Центробанка не успела существенно вырасти, считает руководитель службы продаж «Яндекс.Недвижимости» Евгений Белокуров. Но если речь идет об инвестициях в жилую недвижимость, то стоит повременить. «Во-первых, вполне вероятно, что рублевые цены находятся на пике. А во-вторых, сейчас в экспозиции довольно мало ликвидных квартир, которые можно будет быстро и выгодно реализовать при необходимости», – объясняет эксперт.
В период роста цен обычно выгоднее менять более дорогое жилье на более дешевое, например, разменивать квартиру, добавляет Валерий Емельянов из «Фридом Финанс». При снижении цен – наоборот, выгоднее расширяться, поскольку денежная разница увеличивается и снижается вместе с ценой метра.
Он также рекомендует учесть, что значительная часть спроса сегодня приходится на инвесторов, а они сметают в первую очередь малогабаритные и малоразмерные квартиры. То есть цены на квартиры меньшего метража перегреты сильнее, чем на все остальные.
Поэтому, по мнению аналитика, лучшей стратегией было бы выходить из объектов, которые явно не имеют перспектив роста цен: студии, однокомнатные квартиры, тем более в крупных ЖК с большим объемом предложения. И вместо этого приобретать объекты, цены на которые более стабильны. Например, просторные семейные двух- и трехкомнатные квартиры, особенно по соседству с зеленой зоной или водой, а также в местах, где нельзя уплотнить застройку. «Их можно будет продать на любом рынке за хорошие деньги», – заключает Емельянов.
Что происходило на рынке за последний год
2020 и 2021 годы стали нетипичными для российской экономики, но самую неожиданную динамику продемонстрировал рынок недвижимости. Обычно эта сфера экономики первой страдает от кризиса – однако на этот раз застройщики вышли из пандемического периода на гораздо более выгодных позициях, чем они были до него.
Напомним: до пандемии рынок жилой недвижимости не стагнировал, но уже проходил пик своего роста – например, в Москве девелоперы жаловались на спад спроса на жилье, завлекали покупателей акциями и скидками. В такой ситуации введение локдауна могло нанести серьезный урон бизнесу – из-за оттока мигрантов строительным компаниям не хватало работников, а оставшихся распустили по домам на самоизоляцию. А главное – покупатели не спешили бы вкладываться в жилье, потеряв часть доходов из-за вынужденного простоя.
Но запуск правительственной программы по льготной ипотеке изменил все – спрос не просто вырос, покупатели сначала «смели» самые доступные и выгодные предложения, потом переключились на новые проекты и «неликвид», а застройщики запустили максимум новых проектов. Естественно, цены на жилье выросли – и выросли так, что примерно в начале 2021 года нивелировали весь положительный эффект от снижения ипотечной ставки ниже 6,5% годовых.
Ожидается ли рост цен на жилье в 2022 году?
Рынок жилья может замедлиться в начале 2022 года чем многие эксперты ранее думали из-за российско-украинской войны, поскольку Банк Англии теперь может повысить процентные ставки. Когда процентные ставки растут, ипотека становится дороже, что приводит к снижению спроса на недвижимость и, таким образом, рынок жилья охлаждается.
Что будет с ценами на жилье в 2022 году? Прогнозы рынка жилья
Цены на жилье могут упасть в 2022 году, но они не оправдали ожиданий и продолжали расти в 2021 и 2022 годах, хотя и более медленными темпами в период с декабря по январь.
Упадут ли цены на жилье при повышении процентных ставок в 2022 году?
В период с января 2022 года по январь 2023 года CoreLogic ожидает, что цены на жилье в США вырастут всего на 3.5%. Если CoreLogic прав, это будет означать 2022 год станет годом роста цен на жилье ниже среднего.
Что будет с ценами на недвижимость в 2022 году? Рынок жилья может замедлиться в начале 2022 года чем многие эксперты ранее думали из-за российско-украинской войны, поскольку Банк Англии теперь может повысить процентные ставки. Когда процентные ставки растут, ипотека становится дороже, что приводит к снижению спроса на недвижимость и, таким образом, рынок жилья охлаждается.
