Покупка квартиры от подрядчика — что это значит?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры от подрядчика — что это значит?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Переуступка договора долевого участия — обычная практика. Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций: купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной. Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади. Семья переуступает договор долевого участия, а себе берет квартиру побольше.

Наиболее опасной формой является договор инвестирования. Связано это с тем, что документ этот является партнерским, и подрядчик, равно как и лицо, которое приобретает у него квартиру, несет равные риски с девелопером. В случае, если жилой комплекс будет задержан, покупатель не сможет рассчитывать на выплату компенсации, а если строительство объекта и вовсе «заморозят», покупатель не сможет присоединиться к числу «обманутых дольщиков». Более того, если достройкой объекта займется новый застройщик, он не будет претендовать на получение своей квартиры, как люди, обладающие правами согласно Федеральному закону №214 (подписавшие ДДУ).

Самым безопасным, безусловно, является договор купли-продажи уже готового жилья. В этой ситуации вряд ли могут возникнуть трудности. Покупка строящейся квартиры у подрядчика по договору переуступки ДДУ тоже довольно безопасна, покупатель после регистрации договора в Росреестре получает те же права, что и остальные дольщики. В этой ситуации, однако, сохраняются все риски для стандартного строящегося объекта, поэтому перед приобретением необходимо тщательно оценивать надежность девелопера, преимущества и недостатки новостройки.

Существует несколько основных рисков, которых стоит опасаться больше всего:

· Двойные продажи. Только зарегистрированный ДДУ может свидетельствовать о том, что права на квартиру принадлежат вам. Только после этого можно переводить деньги. Некоторые подрядчики, желая сразу получить средства, требуют оплаты до регистрации договора – это незаконно. Кроме того, если вы покупаете объект путем вписывания вашей фамилии в договор инвестирования, гарантий того, что квартира останется за вами, не так много.

· Отсутствие необходимых документов – разрешения на строительство, документов на земельный участок. Чтобы избежать таких проблем, нужно заранее проверить всю документацию.

· Претензии застройщика. Во время строительства девелопер может начать судебные разбирательства с подрядчиком, и тот лишится оплаты за свою работу (к примеру, если она была выполнена не в полном объеме). Если квартира еще не достроена, то договор инвестирования никак не защитит покупателя.

Процедура заключения договора цессии

Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.

«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.

Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты:

• во-первых, покупателю необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
• во-вторых, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН, это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
• в-третьих, необходимо удостовериться в отсутствии залога прав по ДДУ. Об этом свидетельствует штамп на оригинале ДДУ, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Отсутствие залога также можно проверить в выписке ЕГРН;
• в-четвертых, следует проверить самого продавца. Нужно узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен ли его паспорт. Эту информацию можно получить на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Главного управления по вопросам миграции МВД России.

На первой встрече представитель застройщика попробовал отговорить меня от изменений, намекая на то, что «этой квартирой уже столько людей интересовалось». Однако, я не поддалась, поскольку уже слышала от знакомых о таких манипуляциях, единственной целью которых является отговорить потенциального клиента «тратить время на бесполезные разговоры по поводу внесения правок в ДДУ». Аргументация может быть совершенно разная:

• последняя квартира, завтра ее могут забрать;
• планируется повышение цен;
• ограниченный срок получения скидки либо действия акции;
• такого выгодного предложения больше нет и не будет.

Краткий ликбез о том, как правильно провести переговоры с застройщиком

У каждого застройщика есть свой стандартный договор долевого участия, который он предлагает подписать всем покупателям квартир. И прописанные там условия (зачастую невыгодные для инвестора) не особо стремится менять. Однако мы нашли аргументы (об оптовой покупке), что сподвигли девелопера внести в типовой ДДУ изменения, отвечающие интересам покупателя – моим в данном случае.

Подскажу по собственному опыту – для того, чтобы все сложилось самым благоприятным образом, важно следовать простым правилам:

1. Ограничиться минимальным количеством человек на переговорах – чем их больше, тем сложнее найти компромисс.
2. Стараться, чтобы с обеих сторон число людей, присутствующих на переговорах было одинаковым. Это важный психологический ход – преобладание численности отрицательно воздействует на противника.
3. Встречу лучше назначить в первой половине дня – когда минимальна усталость и нервозность.
4. Полезно внедрять прием «завышенных требований», тогда ваши реальные требования покажутся цветочками (например, максимально повысить уровень ответственности застройщика или минимизировать сроки выполнения им обязательств).
5. Самые важные корректировки в ДДУ отложить напоследок. Чем больше раз вам откажет противоположная сторона в правках, тем выше вероятность, что она хоть в чем-то будет вынуждена уступить (чем и станет последний пункт).
6. Придерживаться правил этикета – разговаривать спокойным и низким тоном, реагировать на все сдержанно.

Как у подрядчика появляются квартиры?

Подрядчики – компании, которые выполняют определенные виды работ на строительстве объекта по договору с застройщиком (например, делают остекление, проводят электромонтаж, выполняют штукатурные работы, делают благоустройство двора и т. д.).

Очень часто застройщики с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами. Таким образом осуществляется бартерная сделка: квартира в обмен на услугу. Конечно, подрядчикам не нравится такой бартер, им нужны наличные деньги, поэтому нередко на досках объявлений можно встретить предложение по покупке квартиры от подрядчика.

Итак, что значит квартира от подрядчика? Квартиры образуются на балансе у подрядчика в результате совместной деятельности между застройщиком и подрядчиком.

Многие застройщики рассчитываются с подрядчиками квадратными метрами. Между подрядчиком и застройщиком оформляется договор переуступки, его суть в том, что обязательства и права, которые есть у одного лица, переходят к другому (лицо, приобретающее эти права, платит за них).

Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет

Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.

Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.

Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.

Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи

Если вы понимаете, что дом точно не построят в срок, и ключи к прописанной в договоре дате вы не получите, вы можете расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.

Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.

В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.

Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.

Необходимые документы

Для заключения и регистрации договора уступки права требования в 2022 году нужно подготовить следующие документы:

• гражданский паспорт покупателя;
• договор между подрядчиком и застройщиком;
• договор уступки права требования между покупателем и подрядчиком;
• заявление о государственной регистрации договора;
• квитанция об оплате госпошлины;
• справка об отсутствии материальных претензий застройщика к подрядчику;
• свидетельство о заключении брака, согласие супруги либо брачный контракт;
• согласие застройщика, оформленное в письменном виде, на переход прав либо его уведомление о таком переходе, при условии, то это требование содержится в договоре между подрядчиком и застройщиком.

✅ Чем занимается подрядчик

Подрядчик – это предприятие, нанимаемое головным Застройщиком для выполнения определенного вида работ. Подрядчики могут заниматься установкой коммуникационных систем, обустройством придомовой территории, остеклением и пр.

Иногда Застройщик рассчитывается с подрядчиками квадратными метрами. С одной стороны, это может быть нормальная схема взаиморасчетов. Например, Застройщик договаривается с подрядчиком, что частично он рассчитается с ним деньгами, а частично – квартирой (или несколькими квартирами).

С другой стороны, расчет квадратными метрами может свидетельствовать о нестабильной экономической и финансовой ситуации головного Застройщика. Почему он расплачивается с нанятыми компаниями таким способом? Может быть, у Девелопера просто недостаточно денег? Подобная ситуация крайне нежелательна для Покупателя, ведь в таком случае проблемы могут возникнуть уже у него: строительство не будет доведено до конца из-за нехватки средств, что-то в доме окажется недоделано или сделано некачественно и т.д.

Ни ипотеки, ни налогового вычета

Иная ситуация складывается, когда подрядчик не оформляет квартиру на себя, а выступает как посредник, и покупатель формально заключает договор напрямую с застройщиком. В этом случае действует зачетная схема, основным недостатком которой для покупателя является невозможность оформить налоговый вычет.
«Застройщик не может подтвердить для налоговых органов затраты покупателя, выдав ему чек или платежное поручение, поскольку документы об оплате покупатель оформляет с подрядчиком. Мы делаем покупателю только справку о том, что оплата квартиры произведена в полном объеме. Но этого документа для возврата НДФЛ недостаточно», — поясняет Наталья Звездунова.
На такие условия, отмечает специалист, обычно соглашаются покупатели, которые однажды уже воспользовались налоговым вычетом. Как правило, используя зачетную схему, подрядчик продает квартиру на 200–300 тысяч рублей ниже рыночной цены, а это весьма привлекательный дисконт для тех, кто не планирует представлять документы о покупке недвижимости в налоговые органы.

В число потенциальных покупателей квартир у подрядчиков не входят и ипотечные заемщики. Для того чтобы оформить покупку в кредит, банк запрашивает пакет документов на строящееся здание, за ними подрядчик вынужден будет обратиться к застройщику и действовать в качестве посредника. Сделка с участием банка занимает гораздо больше времени, чем расчет наличными, а зачастую мелкие подрядчики этого себе позволить не могут. Выполнив свои обязательства перед застройщиком, они торопятся как можно быстрее обналичить деньги и погасить собственные кредиты, поэтому оперативности ради готовы занижать цены. Впрочем, крупные подрядные организации, которые получают за работу десятки квартир, располагают большим объемом оборотных средств, и им не так важно реализовать недвижимость быстрее и дешевле, так что значительных скидок они обычно не делают. Их предложения интересны в первую очередь тем, кому не хватило квартиры нужной планировки или на нужном этаже в наличии у застройщика.

Продажа квартиры по переуступке с долгами перед застройщиком

Отсутствие долгов перед застройщиком является ещё одним важным моментом. Согласно нормам, покупать переуступку прав можно только на квартиру с полностью выполненными финансовыми обязательствами перед застройщиком.

Важно: если есть непогашенные долги и вопрос не согласован с застройщиком, сделка легко признаётся недействительной.

Поэтому важно изучить данный вопрос и получить справку от застройщика в подтверждение полного расчёта продавцом.

Если же долги есть, а дольщик оказался в форс-мажорной ситуации и не способен провести полное их погашение, заключается договор, в котором отдельным пунктом сумма долга перекладывается на плачи покупателя для погашения.

При этом застройщик с таким поворотом событий должен быть полностью согласен, в знак чего ставит свою подпись на документе.

Рекомендуется удостовериться, что продавец полностью рассчитался с застройщиком

Как работают подрядчики и субподрядчики в строительстве

В строительстве, за редким исключением, нет предприятий, самостоятельно выполняющих полный комплекс принятых на себя работ. Поэтому сложились понятия Генерального подряда на строительные работы и частичного или полного субподряда. Чтобы понять, как работают подрядчики, желательно изучить открытые конкурсные процедуры, объявляемые на торговых площадках, на строительство объектов различного назначения проанализировать предлагаемую Заказчиками документацию. В пакете конкурсных материалов часто существуют и специальные отдельные параметры, которым должен соответствовать выбираемый подрядчик. Часто, для того, чтобы выиграть тендер или конкурс требуется не только обладание опытом, наличие указываемого количества законченных и сданных объектов, но и обладание конкретными ресурсами. Это может быть: специальная строительная техника, кадровые ресурсы, контракты с производителями строительных материалов. Чтобы понять, как работают субподрядчики в строительстве, в документации на объект можно посмотреть отдельные перечни работ, как правило, не связанные выполнением и сроками с другими комплексами работ, которые могут быть переданы другим подрядчикам. Часто генподрядчик подбирает себе субподрядчиков тоже с помощью конкурсных процедур. В этом случае можно ознакомиться с документацией и основными параметрами именно на субподрядные работы.

Как купить квартиру от подрядчика

Как купить квартиру от подрядчика. Кто такие подрядчики? Это компании, которые выполняют определенный вид работ на строительном объекте по договору с застройщиком.

Например:

• делают остекление
• проводят электромонтаж
• выполняют штукатурные работы
• делают благоустройство двора и т.д

Очень часто, особенно в период плохих продаж, с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами:

• отдают квартиру после накопления выполненного объема работ, что чаще всего
• отдают квартиру авансом, то есть подрядчик еще не полностью рассчитался за нее, не накопил достаточного объема выполненных работ
• подрядчики переуступают друг другу квартиры и разобраться порой бывает нелегко есть ли у них долги за квартиру перед застройщиком или нет

Подрядчик часто попадает в ловушку. Ведь ему нужны живые деньги на оплату сотрудникам, бюджету, поставщикам материалов и готовы продать квартиру по минимальной цене. Почему бы ее не купить!

Кто такой заказчик-застройщик?

Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным. Это юрлицо, занимающееся распоряжением финансовых вложений, которые будут применяться в качестве капитальных средств, и материального имущества, которое числится за капитальным строительством.

В его лице выступают:

• Различные учреждения, в т. ч. и государственные.
• Различные унитарные предприятия, а также дирекции.
• Негосударственные коммерческие компании, получившие от государства средства для постройки объектов. В результате таких сделок, как правило, государству передается часть акций данных компаний.
• Представители государственной или региональной власти, за которыми закреплены постройки и объекты, которые находятся на оперативном управлении. В этом случае застройщик получает капитальные вложения из федерального бюджета.

Вне зависимости от того, кто именно выступает застройщиком-заказчиком, он выполняет следующие функции:

• Утверждает проектно-сметную документацию.
• Привлекает необходимых для выполнения установленных работ специалистов.
• Занимается закупкой/арендой всего необходимого оборудования.
• Оплачивает работникам оплату за выполненные строительные и/или монтажные работы.
• Контролирует проведение всех работ, а также соблюдение договорных цен, которые были утверждены в смете.
• Отвечает за передачу объектов и/или производственных мощностей в эксплуатацию в ранее определенные сроки.

Похожие записи:

• Объединение ПФР и ФСС с 2023 года
• Как закрыть ИП и избежать долгов
• Коды налоговых периодов, мест и способов представления декларации