Должен ли арендодатель платить НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Должен ли арендодатель платить НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сдача в аренду помещения может восприниматься сотрудником налоговой как ведение предпринимательской деятельности. Поэтому неуплата налога по такой деятельности может привести к административной ответственности и не только.
Налог на недвижимость в рамках льготных режимов
Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.
Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.
Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
- административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
- нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.
Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.
Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)
В 2020 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%.
Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник.
С 1 января 2019 года у жителей некоторых российских регионов есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.
Вовремя предоставлять декларацию и уплачивать налог на аренду квартиры — прямая обязанность налогоплательщика. Штраф за неуплату составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы. Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем.
Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.
Физическое лицо должно уплачивать НДС, если оно занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Данная позиция поддерживается ФНС России и судебными органами (например, Информация Федеральной налоговой службы от 4 октября 2018 года, Определение СК по административным делам ВС РФ от 20.07.2018 года № 16-КГ18-17, Определение ВС РФ от 01.08.2018 № 301-КГ18-6363).
Физическому лицу-арендодателю можно получить статус индивидуального предпринимателя и сразу перейти на упрощенную систему налогообложения. При этом следует отметить, что при наличии факта получения физическим лицом дохода от предпринимательской деятельности (арендные платежи) в период, когда оно не имело статус ИП, риск доначисления ему НДС, пени, штрафов за соответствующий период сохраняется (например, Определение ВС РФ от 01.08.2018 № 301-КГ18-6363).
Особенности налогообложения при продаже ИП личной квартиры
опубликовано: 02.08.2018
В 2002 году физическое лицо купило квартиру. В 2006 году физическое лицо зарегистрировалось как ИП. В период с 2015 по настоящее время физическое лицо эту квартиру сдавало в аренду и платило налог 13 % НДФЛ. При том ИП имело еще 1 нежилое помещение, офис и сдавало этот офис в аренду. Но в этом случае платился налог 6% как доход ИП.
Собственник хочет продать квартиру в 2018 году и риэлторы ему сообщили, что то, что он платил 13 % неправильно, надо было платить 6%. И самое важное – с продажи квартиры ему надо будет заплатить 6 % как ИП, так как он ее сдавал в аренду будучи ИП, даже несмотря на то, что налог платил как физическое лицо. Верна ли позиция риэлтора?
Сдача физлицом своего жилья в аренду признаётся предпринимательской деятельностью только тогда, когда владелец недвижимости официально зарегистрирован как ИП, и если при этом и сдача квартиры в аренду и продажа недвижимости указаны при регистрации в качестве видов деятельности.
Таким образом, физическое лицо не обязано подавать декларацию о доходах и платить налог за проданную квартиру, которая на протяжении некоторого количества времени сдавалась в аренду, и срок владения которой составляет более 5 лет (в нашем случае 3 года, поскольку квартира приобретена до 01.01.2016 г.).
Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.
Уплата НДФЛ по договору аренды с физическим лицом
Обязанность по НДФЛ с выплат физ.лицу, не являющемуся ИП, по аренде помещений зависит от вида арендных выплат, то есть от того, как арендатор оплачивает составляющую часть — коммунальные услуги. Рассмотрим три варианта арендных расчетов.
Арендная плата включает в себя только постоянную часть, которая установлена в виде платы за предоставленную площадь. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно по счетам, предъявляемым арендодателем, и составляют, таким образом, переменную часть арендной платы.
Выплаты в виде такой арендной платы признаются доходом по п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ, а компания, выплачивающая доход, признается налоговым агентом в силу п.1. п.2 ст.226, ст. 228 НК РФ в отношении этого физ.лица — арендодателя. Следовательно, с такого вида арендной платы НДФЛ необходимо удерживать.
В арендную плату стоимость коммунальных услуг уже включена в фиксированной сумме платежей за месяц. То есть арендодатель заранее, расчетным путем, на основе фактических данных за предыдущие периоды спрогнозировал размер будущих коммунальных услуг.
Получите 267 видеоуроков по 1С бесплатно:
В данном случае доход, включающей оплату коммунальных платежей, полученный физ.лицом, является объектом обложения — Письмо Минфина РФ от 15.03.2017 № 03-04-05/15280. Следовательно, с такого вида арендной платы НДФЛ необходимо удерживать.
Арендодатель компенсирует арендатору коммунальные услуги на основании приложенных подтверждающих документов по факту своего использования.
Если организация возмещает физ.лицу стоимость коммунальных услуг: электроэнергия, газ, водоснабжение, теплоснабжение, в сумме своего фактического потребления, учитываемого по счетчикам, то возмещаемая сумма не является доходом физ.лица и следовательно с такой компенсации НДФЛ удерживать не нужно, в силу Письма Минфина от 17.04.2013 № 03-04-06/12985.
При расчете НДФЛ необходимо руководствоваться:
В налоговой политике в целях НДФЛ утверждается система налогового учета именно по данному налогу в виде перечня первичных учетных документов, форм регистров налогового учета и порядка отражения в них аналитических данных налогового учета по доходам, налоговой базе, суммах исчисленных, удержанных, перечисленных НДФЛ по каждому физическому лицу.
Организация (ООО) арендует нежилое помещение у физического лица
Вместе с тем в п. 1 ст. 226 НК РФ указано, что российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, признаются налоговыми агентами и обязаны исчислить НДФЛ с этих доходов, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет сумму налога. Исключение составляют доходы, в отношении которых исчисление и уплата НДФЛ осуществляются в соответствии со ст.ст. 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 и 228 НК РФ (п. 2 ст. 226 НК РФ).
Доходы физических лиц от сдачи в аренду принадлежащего им имущества, находящегося в РФ, признаются объектом обложения НДФЛ (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ). При этом доходы налогоплательщика — резидента РФ, полученные от сдачи имущества в аренду, подлежат обложению НДФЛ по ставке в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Правильное заключение договора
Заключить и подписать договор аренды можно с помощью любого агентства по недвижимости, которое берет плату за свои услуги только с квартиросъемщика. Если есть желание сделать договор самостоятельно, то Вы можете его заключить без помощи агентств.
Если составляется и подписывается договор найма между физическими лицами, то следует вписать в него паспортные данные обеих сторон – Нанимателя и Наймодателя.
- Предмет договора. В договоре прописывается точный адрес квартиры и суть договора, а именно: предоставление квартиры для временного проживания за определенную плату. Также нужно указать, по какому праву Наймодатель распоряжается жильем (реквизиты свидетельства о гос. регистрации права, а также договор об обеспечении займа и разрешение банка, если сдается ипотечное жилье).
- Общие положения. Если в квартире есть мебель, техника и прочее хозяйство, то нужно перечислить их в приложении к договору, а в самом соглашении обозначить, что жилье сдается вместе с имуществом. Наймодатель дает гарантии, что квартира на момент подписания этого соглашения свободна от обязательств (обременение, арест, залог).
Если Наниматель будет жить не один, то следует прописать в договоре ФИО и дату рождения всех дополнительных жильцов.
- Права и обязанности сторон. В этом разделе нужно указать, на что имеют право обе стороны соглашения. Например, Наймодатель имеет право каждые 2 месяца приходить и проверять состояние квартиры, предварительно известив о своем визите Нанимателя.
Наймодатель обязан предоставить квартиру в пользование сразу после подписания арендного соглашения. Наниматель обязан рассчитываться за проживание своевременно, а в случае причинения какого-либо ущерба, в течение 16 дней возместить его в полном размере.
По истечению срока соглашения найма, оставить квартиру и имущество, находящееся в ней, в изначальном состоянии, в котором было получено. Желательно оговорить в договоре, что запрещено делать Нанимателю (например, пересдавать жилье другим людям, делать ремонт и т.д.).
- Расторжение договора. По согласию обеих сторон соглашения, а также в оговоренных Статьей 687 ГК РФ случаях.
- Расчеты по договору. Здесь нужно указать, сколько должен оплачивать квартиросъемщик, а также дату внесения платежей (помесячно, поквартально). Первый платеж совершается в день подписания договора, и последующие платежи будут проходить такого же числа следующих месяцев. Если Наниматель дополнительно оплачивает квартплату, электроэнергию, интернет и т.п., то следует прописать этот факт в соглашении.
Сдача нежилого помещения в аренду физическим лицом: налоги
N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».Доходы, полученные от сдачи в аренду имущества (нежилого помещения), подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности.При этом индивидуальный предприниматель имеет возможность самостоятельно выбирать режим налогообложения для своей предпринимательской деятельности.Так, индивидуальным предпринимателем в соответствии с положениями глав 23, 26.2, 26.3, 26.5 Налогового кодекса Российской Федерации могут быть применены общий режим налогообложения, упрощенная система налогообложения, система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности или патентная система налогообложения.Заместитель директора ДепартаментаР.А.СААКЯННо иногда, в зависимости от суммы доходов, это бывает выгоднее чем с Вас будут удерживать 13% НДФЛ.
Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом, налогообложение
только в пенсионный фонд нужно заплатить за год более 30 тыс.р.
с вида деятельности которого я вообще ничего на самом деле не зарабатываю.А ведь я плачу все налоги с ООО. 05 Декабря 2013, 12:46, вопрос №320381 Андрей, г. Брянск Уточнение клиента Спасибо за ответы, но вся проблема в том, что договор безвозмездного пользования я не могу заключить т.к.
для получения лицензии на алкоголь нужен именно договор аренды т.е.
указана сумма , а это значит, что получается я занимаюсь по мнению налоговой предпринимательством.
А если указана небольшая арендная плата, то еще я попадаю под то, что договор заключен между взаимозависимыми лицами и налоговая пересчитает его по рыночной цене.
Но я ведь абсолютно никакой финансовой выгоды с этого не имею т.к. по сути являюсь одним и тем же лицом.
Налогообложение доходов от сдачи имущества в аренду
Например, неработающий пенсионер, сдающий имущество (жилые, нежилые помещения, транспортные средства, земельные участки, земельные паи и т. д.) в аренду, вправе обратиться к организации-арендатору (налоговому агенту) с письменным заявлением на предоставление ему стандартного вычета по НДФЛ.
Арендодатель может быть признан предпринимателем по соответствующему виду деятельности, как лицо, оказывающее услуги по сдаче имущества в аренду, если оно приобретается не для личного пользования, а в целях последующего извлечения прибыли от его использования (сдачи в аренду) или реализации. В этом случае гражданину следует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и уплачивать налоги с соответствующих доходов именно в этом качестве, а не в качестве физического лица.
Обязательства арендатора как налогового агента по НДФЛ
Используя арендованное имущество для ведения своей деятельности, арендатор производит арендные платежи, несет денежные затраты. Так как в результате выбытия денежных средств происходит уменьшение благосостояния арендатора, у него возникают затраты по арендной плате. В силу же закона у организации возникают обязательства перед государством по учету расходов в регистрах налогового и бухгалтерского учета по нормам налогового и бухгалтерского законодательства соответственно.
Кроме этого, у арендатора, при выплате дохода в виде арендной платы физ.лицу, не являющимся предпринимателем, появляются обязательства налогового агента по НДФЛ в отношении этого физ.лица — арендодателя. То есть арендатору нужно исчислить НДФЛ с дохода в виде арендной платы, удержать налог при выплате дохода физ.лицу и перечислить его в бюджет (п. 2 ст. 226 НК РФ ст. 228 НК РФ).
Как это понимать? Обязательства по налогу возникают у физического лица, а нести ответственность за уплату налога будет предприятие?
Дело в том, что особенностью уплаты НДФЛ является уплата налога через посредников (налоговых агентов) с большинства своих доходов. Государство определенными положениями гл. 23 НК РФ перепоручает предприятиям исчислять и перечислять в бюджет НДФЛ за другого налогоплательщика — физическое лицо. В терминологии налогового законодательства это означает, что предприятие признается налоговым агентом по НДФЛ.
Именно организация, признанная агентом будет заниматься всеми вопросами по расчету налога, удержанию при выплате дохода, уплате в бюджет. Перекладывать уплату НДФЛ с дохода в виде аренды на физ.лицо нельзя, даже если это будет прописано в договоре аренды. За разъяснениями можно обратиться к письму Минфина России от 09.03.2016 № 03-04-05/12891.
Именно поэтому в статье дана рекомендация о необходимости включения в договор аренды отдельного пункта о том, что в сумму аренды включен НДФЛ.
Необходимость исполнения обязанностей налогового агента у организации возникает в силу положений п. 1 и п. 2 ст. 226 НК РФ в результате выплаты физ.лицу, не являющимся индивидуальным предпринимателем дохода в виде выплат по аренде по договору аренды.
Так как российская организация явилась источником выплаты доходов физическому лицу — она должна выступить своего рода посредником между налогоплательщиком — физ.лицом, получившим доход и государством в лице налоговых органов, чтобы обеспечить поступление НДФЛ в бюджет в правильном объеме и в правильные сроки с выплаченного дохода.
Но этим функции налогового агента не ограничиваются.
Страховые взносы при аренде у физического лица
Согласно договору аренды арендатор несет расходы в виде арендной платы, а в силу закона №402-ФЗ и гл. 25 НК РФ несет обязательства перед государством отражать расход в регистрах бухгалтерского и налогового учета. Также арендатор признается налоговым агентом в отношении НДФЛ и призван исполнить обязанности налогового агента по НДФЛ, перечисленные в ст.230 НК РФ (см. таблицу выше).
Следует сказать, что арендная плата, выплачиваемая физическому лицу по договору аренды имущества, не влечет обязанности уплаты по страховым взносам в ПФР, ФСС, ФФОМС и ФСС по травматизму (п. 4. ст. 420 НК РФ, ст. 5 Федерального закона от 24.07.1998 № 125-ФЗ). Более подробно об этом можно узнать из нашей статьи.
Общий вывод. Бухгалтеру необходимо понимание экономических последствий сделки для правильного отражения в учете доходов, расходов и обязательств перед партнером и бюджетной системой. Для этого предлагаем графическую иллюстрацию сказанного:
Рассмотрим экономические последствия заключения договора аренды с физическим лицом с точки зрения НДФЛ и кто платит налог в данном случае.
Арендуем помещение у физлица
Практически любой компании для работы необходимо помещение. Естественно, не каждая фирма может приобрести офис или производственную площадь в собственность. В этом случае на помощь приходит договор аренды. Причем помещение можно арендовать как у другой фирмы, так и у обычного человека. Но при оформлении такого контракта с физическим лицом у компании довольно часто возникают сложности. Рассмотрим основные из них.
Для начала отметим основные требования, которые предъявляет законодательство к договору аренды нежилого помещения.
Во-первых, он обязательно должен быть составлен в письменном виде (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Во-вторых, если такой договор заключается на срок не менее года, то он подлежит госрегистрации. Причем это правило распространяется и на случаи, когда одной из сторон сделки выступает физическое лицо. Как избежать регистрации договора аренды? Необходимо всего лишь заключить контракт на срок менее года. А затем можно продлить его на такой же срок (до года). В этом случае госрегистрация не потребуется, ведь после окончания первоначального срока аренды отношения сторон будут регулироваться уже новым договором. Если же срок в контракте не оговорен, он считается заключенным на неопределенное время. Такие договоры также не подлежат госрегистрации. Об этом сказано в пунктах 10 и 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.
В-третьих, у договора аренды есть существенные условия. Это указание в нем фактического адреса помещения, его площади, размера арендной платы. Без таких данных контракт считается незаключенным (п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ).
При заключении договора аренды нелишне проверить права арендодателя на помещение, которое будет сдаваться. Для этого можно запросить у физлица свидетельство о праве собственности. На основании свидетельства фирма может заказать справку на получение информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из реестра можно узнать, не было ли продано или заложено сдаваемое имущество.
. и налоговые последствия
Итак, договор аренды заключен. Рассмотрим, какие “налоговые” особенности должна учесть фирма, заключившая контракт с физлицом. Особого внимания здесь требуют два вопроса:
- кто и в каком случае будет платить налог на доходы;
- можно ли включить в налоговые расходы сумму арендной платы.
Ответ на первый вопрос зависит от того, является физлицо простым гражданином или индивидуальным предпринимателем. В первом случае доход от сдачи имущества облагается налогом на доходы по ставке 13 процентов. Обязанность удержать и перечислить налог возлагается на фирму-арендатора. Если же человек зарегистрирован как предприниматель, то все налоги платить он должен самостоятельно. Причем это необязательно налог на доходы. Например, если бизнесмен применяет “упрощенку”, то в бюджет он перечислит единый налог. В базу по налогу на доходы физлиц включается только сумма арендных платежей. Возмещаемые арендатором физлицу суммы расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги этим налогом не облагают (письмо Минфина России от 20.06.2006 № 03-05-01-04/165).
Расходы на аренду, согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса, можно отнести к прочим затратам фирмы, связанным с производством и реализацией. Разумеется, если соблюдаются два условия: они экономически обоснованны и документально подтверждены.
Таким образом, при аренде помещения у физлица, которое не зарегистрировано как предприниматель, данные затраты можно включить в налоговую себестоимость, если:
- оформлен договор аренды;
- составлен акт сдачи-приемки оказанных услуг по аренде;
- есть документы, подтверждающие оплату расходов на аренду. Причем такой документ должен содержать все реквизиты первичного документа.
Об этих требованиях сказано в письме Минфина России от 24.06.2005 № 03-05-01-04/205.
Что будет, если не пройти регистрацию в качестве ИП?
Если человек нарушает статьи закона и начинает осуществлять предпринимательскую деятельность без регистрации, в его отношении будет начато судебное производство. Гражданин может быть привлечен к административной или уголовной ответственности.
В его отношении может быть применено одно из следующих наказаний:
- денежное взыскание 500-2000 руб (статья 14.1 КоАП РФ);
- денежное взыскание до 300000 руб (статья 171 УК РФ);
- привлечение к обязательным работам продолжительностью 480 часов (статья 171 УК РФ);
- арест на срок до полугода (статья 171 УК РФ);
- штраф в размере дохода за 2 года (статья 171 УК РФ).