Договор купли-продажи квартиры – Образец, бланк 2022 года
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры – Образец, бланк 2022 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
Необязательные условия
По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:
• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.
Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.
Подача документов на регистрацию права собственности
Регистраци договора купли-продажи квартиры является обязательным пунктом сделки. Причем зарегистрировать рассматриваемый документ можно несколькими способами, и обратившись в разные организации. Рассмотрим каждый способ подробнее.
Обратившись в Росреестр или МФЦ. Чтобы зарегистрировать договор купли-продажи квартиры между физическими лицами это является наилучшим решением. Можно пойти в региональное отделение. Визит можно совершить самолично, или записаться на получение образца в определенное время через интернет. Так получите билет с номером электронной очереди, и как только она до вас дойдет, зайдете в отделение к нужному специалисту.
Сегодня стало возможно оформить документы, подав их на регистрацию не выходя из дома. Но сотрудник Росреестра приедет далеко не к каждому, кто захочет воспользоваться рассматриваемой услугой. Она доступна только для ветеранов ВОВ, инвалидов ВОВ, а также людей с инвалидностью первой и второй группы. И то, только если обозначенные группы лиц сами являются владельцами недвижимости. Уточнить возможность получения рассматриваемой услуги можно по телефону местного отделения Росреестра.
Отправив заявление на регистрацию и все документы почтой. Отправка образца происходит по адресу местного отделения Росреестра в виде заказного письма с описью вложений. Также обязательно должно быть уведомление о вручении документа.
Передать право нотариусу. Начиная с 2022 года, нотариус, который заверял сделку, может сам отправить документы на регистрацию в Росреестр. Участники сделки при этом могут никуда больше не идти, полностью доверившись специалисту.
Воспользовавшись онлайн формой регистрации. Несмотря на дистанционный формат оформления, иногда онлайн регистрация слишком сложная для понимания обычного человека, который никогда не сталкивался с подобным. Также рассматриваемый договор должен иметь электронные цифровые подписи участников, которые есть далеко не у всех людей. Именно потому пока этот образец регистрации используется крайне редко.
Что касается сроков регистрации, они зависят от того, какой именно формат был выбран для передачи документов. Обычно в Росреестре сделку зарегистрируют уже в течение семи дней (рабочих). Если обратитесь в МФЦ, срок рассмотрения немного затягивается, и составляет около девяти рабочих дней. Когда нотариус оформляет отправку документов через виртуальную форму, право собственности будет зарегистрировано в течение дня – максимум, на следующий день. Услуги нотариуса себя окупают, поскольку регистраторы уже не будут выполнять правовую экспертизу. Так что вы экономите существенный отрезок времени.
Когда регистрация закончена, получите физический экземпляр договора, где уже будет стоять штамп, свидетельствующий, что произошел переход права собственности. А также нужно оформить выписку из ЕГРН о подробностях процедуры.
Когда договор купли-продажи может быть признан недействительным
Иногда сделки по продаже недвижимости происходят при таких обстоятельствах, что есть большой риск признания сделки недействительной. Например, если составляется договор купли-продажи квартиры с ипотекой. Хотя на самом деле ипотека не преграда. Но это не значит, что нет ситуаций, когда процедуры действительно невозможны.
Если ДКП был составлен неправильно, подобную сделку будут считать ничтожной, поскольку её заключение нарушило закон. Здесь даже не нужно бояться судебного разбирательства – суд все равно это признает. Юридических последствий у этой сделки также нет.
Ничтожной будет считаться сделка следующего плана. Допустим, была куплена квартира у человека, который приобрел её у семьи с несовершеннолетними детьми. Сам факт продажи нарушил права этих детей. После обращения в суд, цепочка сделок будет признана ничтожной и квартира вернется семье, у которой она была изначально приобретена. Это возможно, поскольку изначально продажа нарушала закон о правах несовершеннолетних.
Второй случай, когда продажа будет признана ничтожной – на договоре при оформлении была поставлена поддельная подпись. Рассматриваемый тип сделки нарушает правопорядок и нормы нравственности. Кроме того, сочтут ничтожными мнимые и притворные операции, где сделка является только прикрытием для других манипуляций. Например, имущество скрывают, чтобы не платить долги приставам или владельцы не хотят оформлять все положенным образом. Это же касается ситуаций, когда под видом подарка, имущество продают.
Достаточно часто мошенники используют наивность недееспособных граждан, выманивая их имущество, требуя, чтобы они взяли ипотеку и т.п. Такая сделка не может быть правомерной без юридически заверенного согласия опекуна. Также опекун может пойти в суд, чтобы признать продажу ничтожной. Точно такие же последствия ждут операции, что совершил малолетний гражданин (моложе 14 лет). Не важно, кем он выступал – покупателем или продавцом, находится его квартира в ипотеке или нет. Такие обременения как ипотека также частично «связывают руки», но от мошенничества не освобождает.
Обратиться в суд с иском можно в течение 3 лет с момента, когда была продана квартира. После этого срок исковой давности истекает. Но есть нюанс. Иск может подать лицо, которое не принимало участие в процедуре, но является заинтересованным в её исходе, точка отсчета начинается с момента, когда человек узнал о правонарушении.
Помимо ничтожных есть ещё один формат сделок, где договор купли-продажи находится под ударом даже после исполнения. Это оспоримые сделки, которые могут работать даже несмотря на то, что заключались с нарушением закона. К тому же есть шанс, что суд не признает подобный иск действительно заслуживающим внимания, а сделку незаконной.
Общие риски предварительного договора
У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.
Важно помнить, что предварительный договор купли-продажи не влечет за собой возникновение права собственности у покупателя. Он только обязывает заключить договор купли-продажи. Это оставляет пространство для споров, говорит руководитель практики недвижимости и строительства «Прецедент консалтинг» Евгения Завацкая. По словам эксперта, предварительный ДКП заключается в форме, которая предусмотрена для основного договора купли-продажи. Например, если стороны фиксируют намерение о купле-продаже доли в праве на недвижимость, то предмет должен быть верно описан, а предварительный договор удостоверен нотариусом. Несоблюдение формы договора поставит под угрозу защиту интересов сторон в суде.
ПДКП могут признать недействительным, соглашается Наталия Тартаковская. По ее словам, это означает возможность потери аванса или задатка в случае незаключения основного договора по различным причинам, в том числе из-за проблем с документами на недвижимость. Любая из сторон может инициировать расторжение ПДКП в суде, уточняет эксперт.
На какие пункты обратить особое внимание и почему?
В договоре следует предусмотреть следующие моменты:
- гарантию продавца, что квартира не находится в залоге, аресте или не применены иные меры ограничений;
- наличие пункта о приемке-передаче квартиры (если не составляется отдельный передаточный акт). Передаточный акт рекомендуется составить в качестве приложения к договору особенно, когда продавец оставляет в квартире мебель и бытовую технику (п. 1 ст. 556 ГК РФ);
- особое внимание следует обратить на подключение квартиры к телефонной линии. Если продавец не намерен сохранить за собой ее номер, то в договоре нужно указать, что он не возражает против переоформления его на нового собственника;
- следует прописать также пункт, свидетельствующий об отсутствии задолженности продавца по оплате коммунальных услуг.
Соглашение оформляется в трех экземплярах, каждый из которых подписывается сторонами собственноручно. Фактическая передача имущества подтверждается актом приема-передачи.
Кто составляет договор купли-продажи квартиры: продавец или покупатель
Структура или «рыба» договора предполагает внесение ряда данных о квартире, поэтому ответственность за его заполнение возлагается на продавца. Это не значит, что покупатель остается безучастен. Он вправе потребовать предоставить готовый проект соглашения для предварительного изучения, внести коррективы, предложить пункты, обязательные к включению.
Чтобы досконально изучить документ, внести коррективы, можно заключить предварительный ДКП. Что он дает:
- подтверждение серьезности намерения совершить сделку;
- право на покупку квартиры в будущем;
- возможность оформить аванс (задаток);
- возможность взять в банке кредит, получить разрешение органов опеки на совершение сделки, если в процессе затрагиваются интересы несовершеннолетнего ребенка.
Предварительный договор — «репетиция» перед составлением Основного. Одно из его отличий — возможность корректировки некоторых пунктов.
Какие документы требуются для договора
При заключении сделки стороны должны собрать определенный пакет документов, который включает:
- Документы, удостоверяющие личности (паспорта) участников сделки (либо их представителей, тогда вместе с нотариальной доверенностью). Если собственник (или один из них) несовершеннолетний, это свидетельство о рождении. Для юрлиц — выписка из ЕГРЮЛ, для ИП — выписка из ЕГРИП.
- Документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости, — выписка из ЕГРН.
- Технический план квартиры с экспликацией. Важно для установления факта перепланировки.
- Свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на продажу, если совершается сделка с совместно нажитым супругами имуществом.
Сложности в заключении договора между родственниками
Минусами оформления сделки с родными являются:
- Неоправданно низкие запросы на стоимость доли. Многие граждане считают, что по-родственному, они имеют право на значительное снижение цены.
- Возможность испортить отношения. Родственники могут затаить обиду при разделе расходов на оформление сделки. Поэтому целесообразно поделить затраты по ½ доле.
- Обида других родственников. Если долю хотели выкупить несколько совладельцев, то кто-то из них может возражать при заключении сделки с другим сособственником.
Закон не запрещает проведение сделок между родственниками. Но такие процессы зачастую усложняются из-за личных отношений между сторонами.
Чтобы упростить процесс целесообразно привлечь юриста. Специалист представит ваши интересы и отношения с родными будут сохранены.
При возникновении сложностей, просто опишите проблему в форме связи. Дежурный юрист окажет помощь в режиме онлайн.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Как реализовать полученную машину?
Согласно ст. 1110 ГК, наследник имеет право распоряжаться доставшимся ему имуществом по своему усмотрению. Все процедуры проводятся только после официального вступления в наследство и получения свидетельства о наследственных правах у нотариуса. Далее подробно рассмотрим, как продать машину после вступления в наследство.
Статья 1110 ГК РФ. Наследование
- При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.
- Наследование регулируется настоящим Кодексом и другими законами, а в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами.
Что должен предоставить заказчик для составления договора купли-продажи квартиры?
- Паспортные данные и реквизиты непосредственных сторон сделки (для оформления соглашения подойдут скан-копии или фото гражданского паспорта продавца и покупателя, сделанные с помощью камеры обычного мобильного телефона)
- Правоустанавливающие и/или правоподтверждающие документы на жилое помещение/объект недвижимости (например, свежая выписка из ЕГРН или гербовое свидетельство на собственность установленного образца, которое выдавалось при регистрации права до 1 июля 2016 года)
- Указать общие и особые условия, которые необходимо прописать в определённых пунктах договора купли-продажи квартиры (точная дата, сумма и место проведения сделки, порядок финансовых взаиморасчётов, укомплектованность помещений мебелью, бытовой техникой, специальным сантехническим и климатическим оборудованием, сроки физического и юридического освобождения объекта недвижимости)
- Технические и/или разрешительные документы на недвижимое имущество (кадастровый или технический паспорт БТИ)
Дополнительные условия
Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.
Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.
В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:
— время фактической передачи недвижимости покупателю;
— сроки и способы взаиморасчетов;
— состояние передаваемой квартиры;
— сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
— гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
— порядок решения споров и распределения ответственности;
— условия, при которых договор может быть расторгнут;
— штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.
Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.
Процесс оформление ДКП
Как оформляется договор купли продажи квартиры, можно прочитать в статье № 454 ГК РФ. В ней исчерпывающе изложены нормы и правила, которым должен соответствовать документ. В частности, договор купли-продажи квартиры, дачи или другого жилого помещения оформляется поэтапно.
Этапы оформления договора
1. Получаем выписку из ЕГРН. Прежде чем перейти к составлению договора купли-продажи, нужно получить выписку из ЕГРН. Так продавец сможет подтвердить права собственности на жилье, а покупатель убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости.
2. Изучаем документы на объект недвижимости. Перед заключением договора необходимо проверить правоподтверждающие (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН) и правоустанавливающие (ДКП, свидетельство о наследовании, договор дарения и другие) документы.
3. Заключаем предварительный договор купли-продажи. Вы можете заключить предварительный договор, если еще не готовы к оформлению основного соглашения или в данный момент у вас нет всей суммы. Так вы сможете забронировать понравившиеся жилье, передав продавцу задаток.
4. Подписываем договор купли-продажи. Проверьте правильность составления документа. Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Проследите за тем, чтобы в соглашении не было помарок и опечаток.
5. Оплачиваем госпошлину. Госпошлину оплачивает покупатель. Ее размер зависит от вашего статуса: юридическое или физическое лицо. Стандартные размеры госпошлины вы найдете на портале «Госуслуги».
6. Регистрируем права собственности. Подаем документы на регистрацию в Росреестр. Если сделка совершалась через нотариуса, то он сам передаст документы на регистрацию. В случае самостоятельного оформления ДКП, вам нужно будет подать документы через МФЦ или сразу в Росреестр.
7. Получаем свидетельство о регистрации нового владельца. Через 10 дней после подачи документов покупатель приходит к нотариусу за готовыми документами или самостоятельно получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными.
Когда ДКП признают недействительным
По закону договор купли-продажи жилого помещения может быть признан ничтожным. Это означает, что сделка аннулируется, а стороны возвращаются в первоначальное положение.
Суд признает договор оспоримым, если он:
— заключен с помощью угроз и насилия;
— оформлен от лица несовершеннолетнего без согласия органа опеки;
— заключен недееспособным гражданином без согласия его опекуна;
— составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке;
— продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки;
— не соответствует требованиям законодательства;
— на нем поддельные подписи.
Важно! Признать договор купли-продажи недействительным можно только через суд, если соглашением не предусмотрены иные условия, к примеру, обоюдное согласие сторон.
Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором — заключение одной сделки ради прикрытия другой.