Брачный договор для ипотеки: зачем нужен, как оформить

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор для ипотеки: зачем нужен, как оформить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Брачным договором не регулируются вопросы личного неимущественного характера. «Например, если муж потолстеет и будет весить 120 кг, жена не может лишить его права собственности на машину по брачному договору: тело не является имуществом в понимании гражданского кодекса, супруг по своему усмотрению распоряжается им», — уточнил Мурат Бороков.

«Крайне неблагоприятное положение» — это самая распространенная причина, по которой оспариваются и признаются недействительными положения брачного договора, отмечают опрошенные «РБК-Недвижимостью» юристы.

«Крайне неблагоприятным положением» российская судебная практика признает практически любое отклонение от того, что было бы, если бы применялся законный режим, который нам говорит: «50/50 — у каждого супруга». То есть независимо от того, работал супруг или не работал, имел доход или нет, чаще всего, с точки зрения суда, у него есть право на равную долю в общем супружеском имуществе», — говорит Мурат Бороков.

Эксперт объяснил эту сложившуюся судебную практику на примере: «Бизнесмен договаривается с супругой и указывает в брачном договоре, что в течение брака и в течение 20 лет после его расторжения она получает в качестве ежемесячного пособия €10 тыс. После расторжения брака возникает вопрос: как делить имущество? В договоре написано: «Жена получает ежемесячно €10 тыс.». Но жена говорит: «Нет, это меньше, чем если бы между нами действовал законный режим раздела имущества супругов». И вот тут суды часто принимают сторону супруги и говорят: «Да, это условие ставит супругу в крайне неблагоприятное положение, мы должны признать этот брачный договор недействительным».

«В целом брачный договор — маловостребованная вещь в России. В том числе и потому, что существует такое положение», — резюмирует Бороков.

Важный нюанс: о заключении брачного договора супругам необходимо уведомить всех своих кредиторов (ст. 46 Семейного кодекса РФ). «В противном случае супруг потеряет право ссылаться на положения брачного договора и будет вынужден отвечать по обязательствам так, как будто брачного договора не было вовсе. То есть, например, кредитор сможет взыскать долг одного супруга с обоих при определенных обстоятельствах», — объясняет Виктория Шакина.

«Важно помнить, что брачный договор — это не вариант ухода от возвращения долгов. Кредитор супруга-должника вправе требовать изменения условий или расторжения заключенного между ними договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами — заключением брачного договора. Например, кредитор вправе потребовать досрочного возврата займа на том основании, что появился брачный договор и размер имущества должника уменьшился», — уточняет юрист.

То же самое относится и к заключению брачного договора при ипотеке. «При оформлении ипотеки в браке обязательно согласие обоих супругов, даже если один из них не планирует погашать кредит. Если кто-то из пары против кредита, то заключение брачного договора позволяет закрепить и недвижимость, и кредит по ипотеке за одним из супругов. Такая мера может потребоваться и в случае, если у одного из супругов плохая кредитная история, поэтому банк не дает ипотеку на двоих», — пояснила Шакина. По ее словам, брачный договор позволит оформить ипотеку на того, чьи доходы и кредитная история будут оцениваться банком лучше.

Безусловно, брачный договор дает возможность супругам совместно решить, что кому будет принадлежать и кто за какой кредит будет платить, подчеркнула юрист. Она отметила, что заключить брачный договор можно и до оформления ипотеки и заранее установить в нем:

• кем из супругов и на чьи средства (может быть, личные добрачные) будет вноситься первый платеж;
• кто будет вносить платежи по кредиту в период брака;
• как определяются доли супругов в приобретенной недвижимости;
• какую компенсацию нужно выплатить супругу при его отказе от доли в недвижимости;
• порядок раздела недвижимости и кредита по ипотеке в случае развода.

Нормативное регулирование и обязательные условия, которые стоит оговорить в договоре

Порядок заключения брачного договора регламентирует глава 8 Семейного кодекса РФ о договорном имуществе супругов.

Заключить договор можно в любое время, в том числе и до вступления в брак. В этом случае его действие начнется после его заключения. Поскольку Семейный кодекс не устанавливает конкретного срока за какое время до регистрации брака можно заключать договор, целесообразно субсидиарно применить нормы ст. 429 ГК РФ, регулирующие срок действия предварительного договора – 1 год после заключения. Целесообразно оговорить этот момент в брачном договоре.

Договором может определяться правовой режим имущества, нажитого как в браке, так и до его заключения каждым из супругов. Условия об обратной силе договора обязательно должны быть указаны в договоре, в противном случае его действие будет распространяться только на нажитое в браке имущество.

Предельного срока действия по закону такой договор не имеет, поэтому может быть бессрочным. Если договор срочный, он будет регулировать имущественные отношения семейной четы только в период своего действия.

Субъектный состав договора семейным законодательством отрегулирован слабо. Нет определенности может ли подписывать его представитель по доверенности или опекун недееспособного супруга. Опираясь на положения ст. 21 ГК целесообразно предположить, что брачный договор неразрывно связан с личностью его стороны и должен быть подписан только лично и только дееспособным гражданином.

Важно! В брачный договор не могут включаться условия, ставящие одного супруга в неблагоприятное положение.

Такая сделка в понимании п. 3 ст. 42 СК РФ является оспоримой и имеет последствия двухсторонней реституции.

Закон запрещает включать в условия брачного договора пожелания относительно распоряжения имуществом после смерти супруга. Такие условия допустимы только в завещании.

Для чего нужен брачный договор

Брачный договор – это правовой инструмент, который позволяет супругам максимально открыто обсудить и урегулировать имущественные вопросы между супругами и избежать конфликтов в дальнейшем.

По общему правилу законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности (ст. 33 Семейного Кодекса РФ) (далее — СК РФ). Совместной собственностью супругов является любое имущество, нажитое супругами во время брака, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или кем из супругов были внесены денежные средства.

Статьей 34 СК РФ определен перечень общего имущества супругов

• доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности;
• пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие);
• приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации;
• любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

При разводе совместно нажитое во время брака имущество делится между супругами поровну (ст. 39 СК РФ).

Когда можно заключать брачный договор и какое имущество указывать

Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации брака, так и в любое время в течение брака. Если договор заключается до государственной регистрации брака, то он вступает в силу только со дня государственной регистрации брака.

Договор заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов либо по требованию одного из супругов в судебном порядке.

При заключении договора хорошей идеей было бы установить, чтобы добрачное имущество после развода оставалось в собственности истинного владельца. К тому же, можно оформить договор не только на находящееся во владении у супругов имущество, но и в отношении имущества, которое появится в будущем. В этом случае есть возможность определить долевой режим собственности, т.е. заранее разделить еще не нажитое имущество.

Что не может быть оговорено в брачном контракте

Не стоит забывать и о том, какие условия не могут быть внесены в договор при его заключении.

Закон запрещает ограничивать брачным договором правоспособность или дееспособность супругов. Нельзя, например, записать в договоре, что жена не имеет права работать, или принимать наследство, или сочинять стихи, или ходить по магазинам, или учреждать предприятия. Нельзя в договоре отказаться от права на обращение в суд за защитой своих нарушенных прав.

В договоре не могут содержаться условия, регулирующие личные неимущественные отношения между супругами, например условия о выборе супругами фамилии, о выборе места жительства; о праве решать совместно все вопросы жизни семьи; о праве расторгнуть брак; не могут содержаться условия о правах и обязанностях супругов в отношении детей и др.

• брачный договор не способен регулировать личные неимущественные отношения супругов;
• не может затрагивать права и обязанности супругов касательно их детей;
• не может лимитировать правоспособность и дееспособность супругов. Т.е. каждый из супругов способен обратиться в суд с иском об расторжении ,изменении, или признании утраты силы брачного контракта;
• не может запрещать заниматься предпринимательством, получать прибыль, завещать наследство и т.д.

Брачный контракт оформляется в письменной виде и, согласно СК РФ, подлежит нотариальному удостоверению. Изменение или расторжение договора по обоюдному соглашению сторон производится в любое время. В этой ситуации супруги в письменном виде оформляют соглашение о расторжении или изменении брачного контракта и заверяют его у нотариуса. В одностороннем порядке отказаться от брачного договора нельзя. При таком отказе другой супруг может предъявить иск о принудительном исполнении договора.

Как оформить брачный контракт после заключения брака

Условия сделки определяются сторонами самостоятельно (ст. 421 ГК), но в любом случае документ должен быть составлен на основании обязательных норм закона (ст. 422 ГК).

В тексте договора отражается следующее (ст. 42 СК):

• определение, изменение права собственности в отношении определенных вещей;
• размеры трат друг на друга и на семейные нужды;
• распределение прав собственности на имущество в случае прекращения брачных отношений и т. д.

Недопустимыми являются условия (п. 3 ст. 42 СК):

• ограничение правоспособности и дееспособности (например, запрет на способность заниматься не запрещенной законом деятельностью);
• запрет на обращение в судебные органы за защитой (например, право на передачу спора о разделе имущества в суд);
• кабальные (крайне несправедливые по отношению к одной из сторон);
• регулирующие личные интересы (например, о прекращении курения);
• противоречащие нормам закона (например, предоставление одному из супругов права на совершение сделок без согласия другого, т. к. это нарушает принцип равенства и положения п. 3 ст. 35 СК).

Ниже представлены выводы из судебной практики, которые следует учитывать при оформлении проекта договора:

• лишение одной из сторон прав на все совместно нажитое в период брака имущество служит основанием для признания такого договора недействительным (определение Верховного суда РФ от 20.12.2016 № 5-КГ16-174);
• условие о том, что все приобретенное в период брака имущество остается за тем супругом, на имя которого оно было приобретено, суды признают законным (апелляционное определение Омского областного суда от 26.07.2017 по делу № 33-5060/2017);
• когда брачный договор заключен менее чем за 3 года до возбуждения дела о банкротстве одного из супругов или созданной супругом организации, брачный договор может быть признан недействительным по заявлению конкурсного управляющего или организации как ущемляющий права кредиторов и направленный на вывод имущества из собственности, соответственно — должника или субсидиарного должника (Апелляционное определение Мосгорсуда от 02.03.2020 по делу N 33-9618/2020);
• если условия контракта не соответствуют предмету и целям договорного режима имущества супругов, они могут быть признаны недействительными (определение Челябинского областного суда от 31.10.2011 по делу № 33-11593/2011).

Как и когда можно заключить брачный договор между супругами?

Брачный договор заключается у нотариуса, в обязательном присутствии обеих сторон соглашения. Перед заверкой брачного договора, лицам, желающим его заключить, стоит обратиться к профессиональному юристу, который сможет помочь в его составлении. В частности, юридически не грамотным людям порой просто трудно правильно выразить свои мысли. Или же можно сразу обратиться в нотариальную контору. Компетентные специалисты корректно составят договор со слов супружеской пары. При этом варианте пара значительно сэкономит время.

Нотариус, при регистрации брачного договора обязан подробно разъяснить обеим сторонам об условиях, на которые они дают согласие, скрепляя это своими подписями. При этом необходимо детально обговорить права, обязанности и прочие условия, которые вступят в силу после подписания документа.

Порядок заключения находясь в браке или до него

Как заключается брачный контракт во время брака и перед ним, можно узнать ниже.
Процесс заключения брачного договора предельно прост.

1. Сбор документов. Какие документы нужны? Для процедуры потребуются:
   • паспорта супругов;
   • свидетельство о браке;
   • документация, подтверждающая право собственности на имущество.
2. Составление брачного контракта. На данном этапе следует определиться, кто будет составлять текст документа: профильная компания, нотариус или семейная пара самостоятельно.
3. Посещение нотариуса для подписания контракта. Перед посещением нотариуса рекомендуется уточнить, не требуются ли дополнительные документы: в определённых случаях нотариус может попросить их предоставить. Например, выписку из ЕГРП в случае, если один из супругов является собственником бизнеса.

Выгодные условия ипотечного брачного договора

Цель брачного договора – достичь справедливости. По закону все имущество, приобретенное в браке, находится у супругов в собственности в равных долях. Брачным договором вы можете эти доли изменить, и не всегда это значит, что кто-то оказывается в менее выгодных условиях. Рассмотрим примеры.

• Один из супругов берет на себя кредит и за его выплату отвечает только своим имуществом (не совместным).

Пример. Парамонов в апреле 2012 года оформил на себя кредит. Они с женой составили брачный контракт, куда внесли пункт о том, что ипотечное жилье принадлежит только ему, а жена на него прав не имеет. В январе 2022 года у него начались финансовые проблемы, жена ушла от него. Ипотечное жилье забрали в счет погашения долга. Если бы брачный контракт составлен не был, то жена Парамонова выступала бы созаемщиком по кредитному договору и тогда выполнение обязательств по кредиту перешло бы на нее. В этой ситуации в выигрыше осталась жена, так как она не будет расплачиваться за долг мужа, и к тому же ее доля в их общей (неипотечной) квартире не может быть отчуждена в счет погашения долга, ведь банк может вернуть себе долг исключительно за счет отдельного имущества Парамонова, но не их общего с женой.

• Кредит на себе берет тот, кто официально трудоустроен, а тому, кто реально выплачивает его, договором предусмотрена компенсация на случай развода или оговаривается, что квартира будет находится в общей долевой собственности.

Пример. Вакуленко Д. захотел взять ипотеку на свое имя и расплачиваться за нее самостоятельно, так как занимается «теневым» бизнесом и имеет высокий доход. Банк отказал ему на основании того, что нет документальных подтверждений его дохода. Тогда кредит оформила на себя Вакуленко Н. – его официально трудоустроенная жена. Все обдумав, супруги заключают брачный договор, по которому ипотечное жилье является собственностью только жены, а при разводе в случае компенсации муж получит загородный дом.

• Деньги на квартиру дают родители, а супруги оформляют кредит на себя, определяя в контракте доли квартиры соответственно размеру вложенных родительских средств.

Пример. Семья Соломоненко жила у родителей жены долгое время. Ее родители решили сделать подарок дочери и помочь молодой семье купить в кредит квартиру, выплачивая за них ипотеку. Так как банки не выдают кредит лицам, старше 45 лет (а оба родителя – старше 60 лет), кредит был оформлен на их дочь, а созаемщиком выступил зять. При этом между ними был составлен брачный контракт, который подразумевал что 2/3 квартиры будут принадлежать жене, а 1/3 мужу, так как его родители тоже «приняли участие», однако в гораздо меньшем денежном эквиваленте.

• В качестве первоначального взноса вносится материнский капитал или личные средства одного из супругов – доли в квартире распределяются согласно размеру вложенных средств.

Исполнение положений брачного соглашения

По общему принципу, отказ одной из сторон от исполнения брачного договора не допускается. При возникновении обстоятельств, определенных в соглашении для возникновения или прекращения супружеских прав и обязанностей в отношении совместных активов, муж или жена обязаны исполнить его в точном требовании с положениями подписанного документа.

Если кто-то из них уклоняется от исполнения брачного соглашения, второй супруг может потребовать соблюдения условий соглашения в принудительном порядке. Процедура судебного процесса по принудительному исполнению правил брачного договора инициируется по иску супруга, чьи права были нарушены.

Расторжение брака подразумевает одновременное прекращение срока договора и всех его условий. Если текст соглашения предусматривал наличие прав и обязанностей, продлевающих свое действие на период после расторжения брака, они подлежат безусловному исполнению обеими сторонами.

Стоимость оформления брачного договора

Итак, сколько стоит оформить такой контракт?

Для начала, необходимо понимать, что стоимость оформления соглашения включает в себя оплату работы юриста, который займется составлением договора, а также оплаты услуг нотариуса, он заверит контракт своей печатью.

Стоимость работы юриста будет составлять примерно 5 000 рублей. Обратите внимание, что в разных субъектах эта цена будет меняться.

Что касается услуг нотариуса, то цена его работы складывается из двух составляющих:

• Заверка вашего соглашения;
• Осуществление иных действий.

В понятие иных действий входит:

• Проверка текста соглашение на его соответствие законодательству;
• Проверка данных каждого из супругов, а также имущества, которое включено в контракт;
• Осуществление консультации по вопросам действия договора, последствий заключения такого соглашения.

Для Москвы стоимость вышеупомянутого заверения составляет около 500 рублей. Оказание иных услуг около 6 000 рублей.

Когда заключается брачный договор

Оформить контракт можно до регистрации брака, если стороны просто живут вместе. Однако стоит учитывать, что документ обретет юридическую силу только после проставления штампа в паспорте. Если этого не произойдет, документ действовать не будет, и защищать свои права с его помощью не получится.

Контракт может быть заключен и после регистрации брака. В этом случае он вступает в силу с момента подписания, если иные сроки не предусмотрены соглашением. Наиболее актуально оформление брачного договора перед получением ипотеки. Он заранее определяет, кто будет погашать задолженность в случае развода, как поделится имущество и кредит. Наличие контракта является дополнительным плюсом для заемщиков перед банком. Если есть документ, он предоставляется перед оформлением ипотечного договора с кредитором.

Похожие записи:

• Таблица выхода на пенсию с 2023 по годам
• Будет ли доплата за советский стаж в 2022 году и как ее получить
• Переход на новые 7 и 8 формы алкодеклараций в 2021 году