Единственное жилье должника: как не лишиться квартиры в 2022 году?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Единственное жилье должника: как не лишиться квартиры в 2022 году?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вместе с тем судам, нужны общие нормативные ориентиры в определении достаточного уровня обеспеченности жильем гражданина-должника и членов его семьи. В связи с этим, в 2012 году КС РФ указал на обязанность законодателя внести необходимые изменения в гражданское процессуальное законодательство, регулирующее пределы действия имущественного (исполнительского) иммунитета применительно к жилому помещению (его частям), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в данном помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания.
Право на жильё и его неприкосновенность не означает, что единственное жильё нельзя изъять
Конституционный суд сказал: существует конституционное право на жильё и его неприкосновенность. У людей есть потребность в жилище, «достаточном для достойного существования». И конституционное право на жильё нужно для того, чтобы гарантировать гражданам и членам их семей «сохранение обеспеченности жильём на уровне, достаточном для достойного существования» и не более. Право на жилище не означает, что жилищное положение должника не может ухудшаться ни при каких обстоятельствах.
Поэтому запрет на взыскание единственного жилья нужен, чтобы гарантировать должнику и членам его семьи приемлемые жилищные условия, «удовлетворение разумной потребности человека в жилище».
Сам по себе запрет на взыскание единственного жилища не означает, что жилищные условия должника не могут ухудшится. Они могут ухудшиться.
А тем более они могут ухудшиться, если должник систематически не платит по своим долгам при общем размере долга явно несоразмерном имущественному положению должника. Мы считаем, что суд имел в виду ситуацию, когда размер долга намного меньше той недвижимости, которую купил должник. Причём эта недвижимость явно превышает необходимую (например, должник в одиночестве живёт в 5-комнатной квартире).
Могут ли наложить арест на квартиру за неуплату кредита
Да, могут, но после суда. При этом не важно, является ли квартира единственным жильем. Арест является обеспечительной мерой, которую вправе применить приставы. Арест повлечет следующие последствия:
- запрет на регистрационные действия и на любые сделки по распоряжению объектом (продажа, дарение, мена);
- ограничение права пользования (например, пристав вправе запретить сдачу квартиры в аренду);
- административная или уголовная ответственность за нарушение режима ареста, правил пользования жильем.
Арест с единственного жилья снимается после полного погашения долга либо при начале реализации (торгов). Также пристав снимает арест, если в отношении должника возбуждено банкротство. Однако в этом случае автоматически возникнут ограничения на распоряжение квартирой в рамках банкротного дела.
Если у вас возникли вопросы, связанные с реализацией единственного жилья за долги, сразу обращайтесь к нашим специалистам. Мы поможем эффективно избавиться от кредитов и займов!
Можно ли продать или подарить жилье перед банкротством
Когда на горизонте маячит возможность лишиться имущества изза долга, а у должника есть несколько объектов недвижимости, невольно возникает мысль продать их. Правильно ли будет так сделать?
Конечно, можно продать все кроме единственной квартиры и спрятать деньги под подушку. Однако суд скорее всего признает все такие сделки незаконными, отменит их и вернет сперва в вашу собственность. А потом в дело вступаю приставы и продают эту собственность в счет уплаты долга. В этом случае все проблемы с возвратом средств покупателю лягут на ваши плечи.
Аналогично незаконными будут признаны сделки по дарению объектов недвижимости близким родственникам (жене, мужу, детям). Если эта сделка произошла после того как вы узнали о долге, ее отменят.
Что решил КС РФ по обращению взыскания на единственное жилье
Возможное принудительное изъятие единственного жилья за долги уже становилось предметом рассмотрения КС РФ в 2012 году в постановлении №14-П от 14.05.2012г. Тогда суд указал законодателю, что ст. 446 ГПК РФ нуждается в корректировке с учетом интересов должника и взыскателя. Так как в настоящих условиях только недвижимость и заработная плата гарантируют исполнение решения суда о взыскании денег с физических лиц. Но с учетом новых форм предпринимательства обращение взыскания на заработок все больше затрудняется.
Еще в 2012 году суд рекомендовал законодателю запретить обращение взыскания на единственное жилье, достаточное для удовлетворения потребности в жилье должника и членов его семьи. То есть, нужно было разработать механизм обмена или реализации единственного жилья с соблюдением прав должника. Но законодатель его не разработал, поправки в Гражданский процессуальный кодекс не были внесены.
В новом постановлении КС РФ еще раз подчеркнул, что исполнительский иммунитет единственного жилого помещения заключается не в сохранении права собственности на него, а в сохранении жилья, достаточного для жизнедеятельности. Законодателю предстоит разработать механизм и критерии определения достаточности жилья.
Мир изменился: единственную квартиру можно отнять за долги
Итак, передо мной лежит крайне любопытная судебная практика Конституционного суда РФ (текст постановления прилагаю в конце статьи), фактически вынудившая суд взять на себя работу Законодателя, десять лет отмалчивающегося по вопросу несоответствия Конституции РФ положениям ГК РФ и ФЗ о банкротстве об иммунитете на единственное жилье должника в условиях неисполненных долговых обязательств. Поводом к рассмотрению дела явилась жалоба г-на И. И. Ревкова, в которой заявитель связывает применение исполнительского иммунитета в отношении должника с нарушением своих конституционных прав.
История г-на Ревкова
25 мая 1999 г. суд Калужской области вынес решение о взыскании в пользу Ревкова И. И. 772 500 руб., переданных им должнику по договору займа.
Однако возбужденное исполнительное производство к возврату требуемой суммы не привело.
Истец мириться с потерей денег не захотел, рук не опускал, ходил в суды и к приставам, лет, наверное, 20 (кошмар наяву…), однако к желаемым последствиям все это не приводило.
В июле 2019 г. решением суда должник г-на Ревкова был признан несостоятельным (заявление о банкротстве он подал на себя сам). Процедура банкротства ответчика шла своим ходом, его финансовый управляющий неспешно собирал конкурсную массу для последующей реализации с торгов и погашения требований реестровых кредиторов (среди которых был и Ревков с суммой 4 525 069 руб. после индексации). Однако существенный актив должника – квартира – в конкурную массу не попала со ссылкой на исполнительский иммунитет. Ревков И.И. обратился в суд с требованием о реализации жилья должника. 17 марта 2020 г. кредитору было отказано в удовлетворении заявления о разрешении разногласий между ним и финансовым управляющим относительно невключения в перечень имущества, подлежащего реализации, квартиры должника. Ссылаясь на положения ФЗ о банкротстве, ГПК РФ, а также на разъяснения, Пленума Верховного суда РФ, суды указали, что эта квартира является единственным жильем должника, пригодным для постоянного проживания, а исполнительский иммунитет в данном случае действует и при банкротстве должника.
Ревков был не согласен:
— квартира площадью 110.3 кв. м (роскошная квартира, покрывающая не только сумму задолженности перед заявителем, но и стоимость жилого помещения классом ниже, однако пригодного для жизни должника); — должник приобрел квартиру в 2009 г., т. е. уже после вынесения судом решения о взыскании долга (1999г.), после неоднократного возбуждения исполнительного производства в отношении должника; — стоимость квартиры намного превышает размер долговых обязательств перед заявителем, так ПОЧЕМУ НЕ ОБРАТИТЬ НА НЕЕ ВЗЫСКАНИЕ??? Однако суды раз за разом отказывали заявителю в реализации недвижимости должника. Определением от 12 января 2021 г. судья Верховного Суда РФ отказал в передаче кассационной жалобы Ревкова в Судебную коллегию по экономическим спорам.
Тогда Ревков И. И.
разозлился не на шутку и обратился в Конституционный суд РФ с жалобой на то, что взаимосвязанные оспариваемые законоположения противоречат статьям Конституции РФ, распространяя исполнительский иммунитет на жилое помещение, принадлежащее признанному несостоятельным гражданину-должнику, приобретенное им в собственность после возбуждения исполнительного производства о взыскании долга и по объективным характеристикам значительно превышающее «разумно достаточное» для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище.
«Разумная достаточность» и «человеческое достоинство» Вопрос поставлен корректно, но чертовски сложен))). В нашем законодательстве нет четкого определения «разумно достаточного»… Сквот, трешка, однушка, комната в коммуналке, панельный дом в садовом товариществе, хрущевка на Выхино, туристическая палатка или особняк на Рублевке – все разумно и достаточно, пока Законодателем не определено иное))). При этом сам Законодатель определять критерии «разумной достаточности» жилища не торопится, слишком щекотливый вопрос, имхо… Таким образом, положения ГК РФ и Федерального закона о банкротстве образовали предмет рассмотрения Конституционного Суда постольку, поскольку субъективно (и статистически!!!!!) квартира площадью 110.3 кв. м значительно превышает размытый критерий «разумной достаточности» для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище человека… Более того, вопрос определения объективных критериев этой самой «разумной достаточности» жилища, как необходимого средства жизнеобеспечения, был поставлен перед Законодателем еще в мае 2012 г., когда Конституционный суд РФ пришел к выводу, что для соблюдения принципа соразмерности в сфере защиты прав и законных интересов кредитора и должника исполнительский иммунитет должен распространяться на жилое помещение, необходимое для жизни должника. При этом назначение исполнительского иммунитета состоит не в том, чтобы в любом случае сохранить за гражданином-должником право собственности на жилое помещение, а в том, чтобы не допустить нарушения конституционного права на жилище в самом его существе, как и умаления «человеческого достоинства», гарантируя должнику и членам его семьи сохранение жиля «на уровне, достаточном для достойного существования». Х-м-м-м-м-м…. Еще один сложный вопрос)))). Что же это за уровень такой, спросите вы? И снова, Законодателем не определены критерии «человеческого достоинства» и «достойного существования», но тут мы хотя бы можем посмотреть размер пенсий и минимальные оклады труда… С квартирами сложнее, ведь если размер минимального оклада и пенсий отражает представление Законодателя о «достойном существовании», «человеческом достоинстве» и «разумной достаточности», то жилплощадь на эти деньги можно прикупить разве что из фанеры… Но мы отвлеклись)))), вернемся же к г-ну Ревкову И. И.!
Решение Конституционного суда РФ
Поставив суд перед необходимостью учитывать его конституционные права на возврат долга, сообразно праву должника на жилплощадь, Ревков И. И. выиграл дело (!!!!!!). Суд принял поистине Соломоново решение в свете невероятной сложности поставленной задачи, ведь участникам исполнительного производства нужны общие нормативные ориентиры в определении «достаточного уровня обеспеченности жильем», которых нет…
ДА, запрет обращения взыскания на единственное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания должника и членов его семьи, конституционно оправдан, НО приемлемость этих жилищных условий, а также представления о том, какое жилое помещение можно или следует считать достаточным для удовлетворения разумной потребности человека в жилище, зависят от конкретной социально-экономической обстановки (в том смысле, что в кризис и туристической палатки хватит, в коронавирус – у каждого должно быть собственное изолированное жилье, а в войну все мы дружным шагом отправимся в окопы… Видимо, это и есть та самая «разумная достаточность», о которой все говорят))).
Далее Конституционный суд РФ взывает к Законодателю, требуя внести необходимые изменения в гражданское процессуальное законодательство, регулирующее пределы действия исполнительского иммунитета, с тем чтобы обеспечить возможность удовлетворения имущественных интересов кредиторов в случае, когда объект недвижимости по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения «разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище», а также предусмотреть для таких лиц гарантии сохранения жилищных условий, необходимых для «нормального существования». Потому как в отсутствие соответствующего законодательного регулирования признание этой нормы было бы сопряжено с риском произвольного определения соответствующих критериев в условиях, характеризующихся высокой степенью социальной уязвимости людей.
Однако, предписанные Конституционным судом РФ в 2012 г. изменения в законодательство внесены не были (почти за девять лет законодательные работы по этому вопросу не продвинулись дальше подготовки двух законопроектов с поступлением одного из них на первое чтение).
В практике до сих пор нет ясных ориентиров, допускающих дифференцированное применение исполнительского иммунитета, что препятствует обращению взыскания на жилые помещения, объективные характеристики которых превышают «разумно достаточные для удовлетворения потребности в жилище».
Если законопроект будет одобрен, процесс лишения единственного жилья будет применяться в единичных случаях. Это обусловлено множеством ограничений и многочисленными спорами по поводу того, не нарушают ли условия рассматриваемого в данный момент законопроекта, конституционные права граждан РФ. Ведь в конституции присутствует четкая формулировка, о том, что каждый имеет право на жильё, а вот об уплате долгов, кроме тех, которые предусмотрены налогообложением не упоминается.
Если Минюст сможет доказать отсутствие лишения конституционных прав должника как гражданина России, законопроект уже не будет таким спорным, каким он кажется на первый взгляд. Должнику придётся продавать свое единственное жильё, но только если оно не является залоговым имуществом банка или не взято в ипотеку.
На данный момент, единственная жилплощадь заемщика является неприкосновенной. Но учитывая уже более обоснованные доработки, законопроект постепенно набирает необходимую силу и доверие. Чтобы пристав имел законные основания на арест и дальнейшую продажу единственной квартиры должника, ему достаточно суммы долга, которая составляет не менее 5% от полной рыночной стоимости квартиры или дома.
Одной из особенностей законопроекта о единственном жилье должника является его направленность в сторону защиты несовершеннолетних детей. Также в последних поправках было сказано об обеспечении судебной защиты прав заемщиков, в будущем взыскателей, по части исполнения судебного приговора о выплате долга и правах неплательщика на собственное жильё.
Министерство юстиции обращает внимание на то, что речи о каком-либо уплотнении, то есть создании коммунальной квартиры или отчуждения её части с целью подселения посторонних лиц, в законопроекте не идет.
Если неплательщик всё-таки лишится своего дома, схема, по которой будет проходить процесс изъятия, будет выглядеть следующим образом:
- сначала судья выносит вердикт в пользу заёмщика;
- пристав начинает процедуру конфискации квартиры;
- в результате жилплощадь выставляется на торги и реализуется;
- на последнем этапе, неплательщик получает достаточную сумму для покупки квартиры, отвечающей минимальным нормативным требованиям.
Законопроект ещё некоторое время будет оставаться на рассмотрении, и не факт что в итоге будет принят. Но уже было предложено провести подобный эксперимент по выселению в любом из регионов России для того, чтобы проверить, как работает предложенная схема и в каких доработках нуждается.
Отправной точкой судьбоносного для многих должников решения стала жалоба Ивана Ревкова. Мужчина более 20 лет назад дал в долг своей знакомой Елене Шахлович 770 тысяч рублей. Стоит ли говорить, что за все это время женщина долг так и не вернула? Мужчина получил на руки решение суда о принудительном взыскании средств и передал его приставам. Однако те ничем помочь не смогли — долг оказался невзысканным.
В 2019 году Шахлович признали банкротом, а Ревков пожаловался на нее в Конституционный суд, выяснив несколько интересных моментов из биографии Елены.
Оказалось, что еще в 2009 году должница за наличные купила себе квартиру площадью 110 квадратов и стоимостью большей, чем сумма долга перед Ревковым. Кстати, к 2019 году с учетом индексации долг Елены составил 4,5 млн рублей.
Однако арбитраж Калужской области кредитору отказал: жилье исключили из конкурсной массы и оставили в полной собственности должницы. Это решение поддержали и вышестоящие инстанции, включая Верховный суд. Последний дело пересматривать отказался. А вот Конституционный суд встал на сторону Ревкова.
Последний в своем обращении к КС подчеркнул, что статья 446 ГПК в связи с 3 пунктом статьи 213.25 Закона о банкротстве противоречит Конституции России, так как дает единственному жилью иммунитет, даже если оно приобретено после возбуждения приставами исполнительного производства, при этом само жилье является шикарным и превышает разумно достаточную площадь для удовлетворения потребности человека.
«Помимо многолетнего недопустимого законодательного бездействия, указанный длящийся риск причинения вреда конституционно значимым ценностям отягощается самим по себе неисполнением акта конституционного правосудия», — подчеркнуто в постановлении суда, вновь обратившегося к законодателям.
По мнению инстанции, бездействие не дает исправить законодательное регулирование и вынуждает КС вновь обратиться к проверке конституционности.
Таким образом, суд признал, что статья 446 ГПК больше не может быть поводом для отказа в изъятии единственного жилья, если суд полагает, что применение исполнительского комитета в данном случае необоснованно.
Если имущество, которое не может быть арестовано приставами?
Когда долг равен 50-100 тыс. рублей, жилье попадает в акт описи лишь в отсутствие иных активов. Исключением является квартира под залогом с ипотекой. Такие объекты не подлежат аресту, ни при каких обстоятельствах. Кроме того, при совершении действий с активами должника, пристав должен помнить о нормах ст. 446 ГПК РФ. Здесь сказано, что активы не подлежат распродаже, если входят в список: объект является единственным, пригодным для проживания, жилищем для конкретного лица и для его семьи; части имущества (доли, комнаты), соответствующие указанным критериям; надел, на котором размещено единственное жилище.
Есть и другие виды имущества, которые не подлежать взысканию, однако, мы рассматриваем вопрос ареста единственного жилища, поэтому уделим этому большее внимание. Подводя промежуточные итоги, можно отметить, что если долговые обязательства не могут быть погашены иным образом, чем арест и реализация единственного жилья, такие действии могут стать вполне законными, но при соблюдении некоторых правил.
За что могут забрать единственное жильё у должника
Но по предварительным данным, банкротство может сыграть на руку заемщику и в некотором смысле спасти его ситуацию. Уже сейчас специалисты рекомендуют должнику прописаться в единственной квартире, если он зарегистрирован в другом месте, так как согласно закону, суд не может наложить взыскание на единственную квартиру банкрота, а списать долги, в силе.
Одной из особенностей законопроекта о единственном жилье должника является его направленность в сторону защиты несовершеннолетних детей. Также в последних поправках было сказано об обеспечении судебной защиты прав заемщиков, в будущем взыскателей, по части исполнения судебного приговора о выплате долга и правах неплательщика на собственное жильё.
Могут ли отобрать единственное жилье за долги по кредитам?
При наличии потребительского кредита банки редко идут на процедуру взыскания на квартиру. Что связано со следующими обстоятельствами:
- осуществлять юридически значимые сделки в виде продажи или дарения квартиры;
- обменять жилье на меньшее по площади для получения разницы от продажи в виде наличных средств;
- прописать или зарегистрировать иных лиц на территории квартиры.
В результате заемщик оказывается в ситуации, при которой он имеет право только проживать на территории собственного жилья и пользоваться им для собственных целей.
Решающими факторами для получения одобрения от органов опеки является:
- попадание под правило «единственное жилье»;
- проведение оценки статуса семьи и ее материального положения;
- соотношение суммы задолженности к общей стоимости жилого помещения.
Вне зависимости от того, какое решение будет выдано органом опеки, окончательный вердикт о возможности наложения взыскания на квартиру остается за судом. Обращение взыскания будет проводиться только на жилую недвижимость, удовлетворяющую определенным требованиями.
Основными критериями станут:
- превышение расчетной нормы на семью в 2 и более раз;
- превышение средней стоимости жилья в 2 и более раз.
Взыскания будут проводиться только в следующих случаях:
- заемщик не имеет иного имущества для продажи;
- должник не имеет денежных средств, достаточных для оплаты задолженности по кредиту;
- заемщик не имеет постоянной заработной платы для возможности удержания задолженности.
Такие меры направлены на тех, кто имеет долговые обязательства, но пользуется правом «единственного жилья» и живет в роскошных условиях.
Если на очередных торгах недвижимость не будет реализована, то проведение следующего торга назначается только через год.
Для заемщика такой исход означает, что в течение 12 месяцев он может спокойно проживать на территории арестованной квартиры. При получении денег по решению судебной инстанции бывший должник будет обязан потратить средства только на приобретение жилья. Контроль за целевым использованием денег возложен на приставов.
Как защитить единственное жилье от ареста и реализации
Если пристав нарушил закон и включил единственное жилище должника для последующей реализации, его действия можно обжаловать. Для этого нужно собрать доказательства – выписку ЕГРН, свидетельство о праве, договор приватизации, купли-продажи или дарения. Чтобы подтвердить отсутствие других объектов жилой недвижимости в собственности или владении должника, нужно получить:
- справку из Росреестра обо всех права на недвижимость, зарегистрированных на имя должника;
- справка из муниципальных органов по месту регистрации, которая подтвердит отсутствие жилья по договору соцнайма;
- аналогичные документы нужно собрать в отношении супруга и других членов семьи.