Переписываем долю в квартире на родственника — порядок действий

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переписываем долю в квартире на родственника — порядок действий». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В отличие от единого права на собственность владение долей в некоторых обстоятельствах требует согласование сделки с остальными владельцами объекта. Тот факт, что получатель части недвижимости является близким или дальним родственником, никак не влияет на ход законной процедуры. Необходимо учесть особенности выбранного способа оформления и соблюсти требования закона, чтобы перерегистрация прошла успешно, и близкий человек смог стать владельцем имущества.

Закон предусматривает возможность включения в договор права дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 Гражданского кодекса России).

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, т.е. и квартиру тоже, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения (п. 5 ст. 578 Гражданского кодекса России).

Трудно предположить, что квартира могла не сохраниться, но она могла быть существенно переустроена.

Как переоформить долю в квартире на родственника через куплю-продажу

Поскольку наличие кровных уз не влияет на этапы процедуры возмездной сделки, придерживаются общепринятой последовательности:

1. Письменное оповещение остальных сособственников о намерении продать часть имущества по установленной цене. Владельцам предлагают купить недвижимость, либо сообщить о своем решении в течении 30 дней с момента получения оповещения.
2. Если никто из владельцев не согласен выкупить часть на предложенных условиях, спустя месяц после вручения письменного предложения, появляется право переоформить имущество на любое другое лицо.
3. Подготовка и подписание договора. Можно воспользоваться для составления образцом документа, либо передать эту функцию юристу.
4. Подписанный договор подлежит нотариальному заверению.
5. Подготовленные документы передают для регистрации изменений в праве на собственности в отделение Росреестра, либо используют для обращения МФЦ по месту расположения собственности.

Пакет документации для Росреестра включает следующий список:

• заявление от собственников;
• правоустанавливающая документация на объект недвижимости (выписка ЕГРП);
• выписка из домовой книги;
• при продаже совместно нажитого имущества — согласие второй половины;
• техпаспорт объекта;
• паспорта участников сделки;
• платежный документ об уплате пошлины;
• договор купли-продажи.

Переоформление доли квартиры на другого собственника

Если предстоит переоформление доли квартиры между родственниками, предварительно выясняют, имеет ли покупатель часть в том же объекте недвижимости. Если родственник уже является сособственником, он вправе воспользоваться первоочередным правом на выкуп и увеличение своей доли.

Если покупатель не входит в число владельцев недвижимости, для переоформления долей в квартире придется заручиться согласием других. На принятие решения о использовании права на приоритетный выкуп отводится 1 месяц.

Как подарить долю несовершеннолетнему ребенку

1. Отчуждением доли детям отличается от передачи прав взрослым. Малолетний гражданин не может подписывать соглашения, поэтому его заключение должно проходить при представителях ребенка (родителях или опекунах).
2. Если ребенок достиг четырнадцатилетнего возраста, он может совершать сделки от своего лица после согласия на это родителей или других его представителей. Кроме того, дарственную от лица ребенка старше 14 лет может подписать его представитель на основании доверенности от несовершеннолетнего гражданина.
3. С 16 лет ребенок может оформить эмансипацию и подписать дарственную без разрешения на это третьих лиц.
4. Если на стороне малолетнего гражданина могут выступать только органы опеки или воспитательного учреждения, такая сделка не может быть совершена.
5. Если представителем ребенка при соглашении является опекун, а не родитель, такое соглашение облагается налогом.
6. Распоряжаться собственностью малолетний гражданин не может до наступления четырнадцатилетия. Однако с этого возраста до наступления совершеннолетия использование этого права обговаривается с органами опеки и попечительства.

Безвозмездные сделки между близким кругом родственников происходят гораздо чаще, чем продажа имущества.

Если принято решение безвозмездно переписать долю в квартире на своего родственника, алгоритм сделки не требует согласия остальных собственников. Вторым преимуществом такого способа передачи имущества считается льготное налогообложение, предусмотренное для близких лиц. Чтобы не было претензий от налоговиков, следует позаботиться о документальном подтверждении родственной связи.

Третьим преимуществом считается отсутствие необходимости дополнительно оговаривать условия, по которым сделка считалась бы возмездной. Факт дарения без получения вознаграждений должен быть очевиден.

Важно! Ни в коем случае не стоит подменять сделку продажи переоформлением в дар, опасаясь противодействия со стороны остальных участников собственности. Даже близкие родственники иногда не соблюдают устные договоренности, а с позиции закона сделка считается недействительной, если будет установлено, что переписавший свою долю получал вознаграждение.

Последовательность действий по передаче доли родственнику или третьему лицу не зависит от вида сделки. Она включает следующие этапы:

• Договорённость. При продаже доли нужно получить письменное согласие всех дольщиков. На принятие решения им даётся месяц. Только после этого можно начинать продавать долю, если никто из остальных владельцев квартиры не захотел её купить. В случае дарения договорённость касается согласия дарителя отдать долю, а получателя – принять её в дар.
• Составление договора. При каждом виде сделки должны быть учтены требования законодательства к этому документу.
• Заверение сделки у нотариуса. Любые сделки с долей недвижимости должны быть официально заверены.
• Перерегистрация прав собственности. Для этого нужно обращаться в Росреестр или МФЦ. Итогом станет внесение изменений в реестр недвижимости и выдача выписки из него.

Можно ли аннулировать дарственную и в каких случаях?

При бесплатной передаче права собственности отмену процедуры без веских причин выполнить нельзя.

Аннулирование дарственной можно провести в следующих случаях:

• При покушении получателя дара на здоровье или жизнь дарителя, его близких родственников, членов семьи. К таким причинам относят и умышленное нанесение тяжких телесных повреждений.
• В ситуациях, когда даритель пережил одаряемого. Но не всегда в этом случае документ о передаче права аннулируется. Сведения об этом должны быть занесены в текст дарственной на долю в жилье.
• Могут инициировать процедуру аннулирования, если владелец передал право на долю ценного для него жилого объекта недвижимости, а получатель обращается с ним настолько небрежно, что квартира постепенно приходит в негодность.

Отвечает адвокат Инна Белякова:

Если четвертый собственник является близким родственником, то в таком случае можно решить вопрос путем дарения ¾ доли. В любом случае при отчуждении недвижимости (неважно, каким способом), находящейся в долевой собственности, потребуется нотариальное удостоверение сделки. Поэтому выгоднее переоформлять недвижимость одним договором, а не несколькими (то есть на каждую долю в отдельности). В противном случае потребуется оплачивать госпошлину каждого договора в отдельности.
Чтобы корректно ответить на Ваш вопрос, необходимо определиться с ключевым понятием – для кого затраты должны быть наименьшими? Если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды человека, на которого будет оформляться собственность, то необходимо применять один алгоритм действий. А вот если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды любого из трех других сособственников, то алгоритм будет совсем другой. Для начала давайте определимся со структурой расходов, которые необходимо будет произвести для перерегистрации права собственности с общей долевой на индивидуальную. Итак, понадобится понести следующие обязательные расходы:

• Как перевести долевую собственность в частную
• Как из долевой собственности сделать частную

В каких случаях требуется переоформление жилой недвижимости

Перед тем, как вести речь о переоформлении права собственности, следует выяснить, что значит данное понятие. Праву собственности посвящен раздел №2 Гражданского кодекса РФ. Под ним законодатель подразумевает право использовать, владеть и распоряжаться какой-либо вещью, в данном случае – квартирой. Хозяин недвижимости может распоряжаться ей любыми законными способами: подарить, продать, оставить в наследство и даже уничтожить, если это не нанесет ущерба окружающим.

Некоторые вещи можно просто передать новому владельцу, не оформляя никаких бумаг. Но такой дорогостоящий и социально значимый объект, как квартира, требует письменного подтверждения отчуждения с последующим переоформлением права собственности. Согласно нормам действующего законодательства, есть минимум 5 поводов, при возникновении которых потребуется переписать квартиру на другого человека:

• продажа. Регулируется ст. 549 – 558 ГК РФ. В данном случае собственник передает квартиру другому гражданину за определённую денежную сумму.
• обмен. Процедура прописана в ст. 567 – 571 ГК РФ. Подразумевает замену одной жилплощади на другую без купли-продажи;
• дарение. Охватывается ст. 572 – 582 ГК РФ. Подразумевается безвозмездная передача недвижимости в пользу другого человека. Одаряемый становится фактическим собственником жилья еще при жизни дарителя.
• рента. Описана в ст. 589 – 605 ГК РФ. Имеет место в случае, когда один человек берет на себя обязательства по уходу за другим лицом до момента смерти последнего. За свои услуги опекун получает жилплощадь прежнего владельца после его кончины.
• завещание. Ст. 1110-1175 ГК. Это письменный документ, согласно которому жилплощадь переходит к правопреемнику наследодателя спустя 6 месяцев после его смерти. Наследником может быть кто угодно – как родственник, так и посторонний человек. Воля завещателя практически ничем не ограничивается.

Сколько стоит оформить договор дарения на квартиру

Налог на безвозмездную передачу квартиры по дарственной отсутствует только для ближайших родственников. В их числе родители, бабушки и дедушки, сестры и братья, дети.
В противном случае, если сделка заключается между далекими родственниками или просто знакомыми, полученное в дар имущество выступает доходом одаряемого. Он должен будет заплатить в бюджет 13% от стоимости полученного им имущества.

Если стороны решили заверить договор нотариально, то за это необходимо будет заплатить 1,5% от суммы договора (оценочной стоимости квартиры).

Обязательным платежом станет уплата госпошлины в Росреестр за передачу права собственности и регистрацию договора дарения. Сейчас она составляет 2000 рублей.

Таким образом, однозначно ответить на вопрос, сколько стоит оформить договор дарения на квартиру, нельзя. Для этого нужно учесть комплекс факторов.

Как выделить долю в натуре

Чаще всего при оформлении доли, она определяется в процентном соотношении. Но как выделить доли в натуре, если они разделены в однокомнатной квартире. Например, каждый из наследников получил по 1/3 в означенной недвижимости. Здесь вступает в силу ст. 246 или 250 ГК. Они гласят, что владелец доли имеет право продать, передать в аренду, оформить залог свой части. Наличие согласия других собственников обязательно.

Собственник, перед тем, как провести сделку со своей частью имущества, должен предложить другим собственникам купить ее и получить нотариальное согласие или отказа от этого. Выделить долю в подобных ситуациях можно только в денежном эквиваленте.

Для этого потребуется брать выписку из реестра, которая предоставляет оценочную стоимость всего объекта недвижимости. Сегодня специалисты по недвижимости оценивают объект согласно тем условиям, которые диктует рынок. Может она и будет немного занижена, но разница незначительная.

Из личного опыта могу сказать, что решение подобных споров лучше проводить путем продажи всего недвижимого имущества целиком и дальнейшего разделения денежных средств поровну после уплаты всех сборов и налогов. Но, если в качестве продавцов выступают несколько владельцев, то затраты будут намного больше. Вот и получается, что необходим искать компромисс, договариваться с родственниками о продаже и дальнейшем, справедливом разделе денег.

Гражданское законодательство допускает возможность приобретения права собственности на один объект недвижимости одновременно несколькими лицами. В этом случае может устанавливаться совместная или долевая форма собственности. При долевом владении каждый собственник имеет право самостоятельно распоряжаться своей долей, однако закон содержит определенные условия и ограничения, которые должны соблюдать граждане.

Выделим наиболее распространенные ситуации возникновение права собственности на долю в квартире:

• участие граждан в программе приватизации, если при подаче заявления в муниципальные органы указано на возникновение долевой собственности. Члены семьи могут выбрать и совместную собственность, когда доли в квартире могут быть выделены позднее по соглашению между жильцами;
• приобретение жилья по гражданским договорам, когда на стороне приобретателя выступают несколько лиц (покупка квартиры на первичном или вторичном рынке недвижимости, получение квартиры по дарственной и т.д.);
• раздел квартиры между бывшими супругами по бракоразводному процессу;
• оформление наследниками прав на недвижимость, оставшуюся после смерти собственника.

При покупке жилья по возмездным сделкам граждане могут сразу предусмотреть размер долей, которые перейдут в их собственность. В остальных случаях будет определен равный размер долей, который впоследствии можно изменить по соглашению между собственниками.

В подтверждение права собственности на долю граждане получают правоустанавливающий документ – свидетельство о праве (выдавалось до июля 2019 года), выписка из госреестра ЕГРН (выдается в настоящее время), свидетельство о праве на наследство. Эти документы потребуются для любых юридически значимых действий, в том числе для переоформления прав на долю в пользу родственников.

В каких случаях переоформляют долевую собственность

Переоформление долевой собственности проводится в случаях, когда долю продают, обменивают либо дарят. Она переходит к другому человеку, и ее, конечно, нужно на него переписать (переоформить). Любую из этих операций необходимо закрепить договором (ст. 572 ГК РФ). Существуют определенные условия для подобных сделок:

1. Купить долю в квартире может любой человек при условии отказа от ее покупки другими жильцами квартиры (дольщиками). Их право, по закону, является приоритетным (п. 7 главы 30 ГК РФ), даже если купить долю захочет родственник владельца.
2. Долю в квартире можно обменять на жилплощадь такого же размера и оформить как на родственника, так и на другого человека.
3. Долю в квартире владелец может подарить. Если договор дарения оформляется на близкого родственника, то не нужно даже платить налог. Если на другого гражданина, то налог составит 13 процентов от сделки.

Долевую собственность требуется переоформить, если она получена в наследство. Тогда эта жилплощадь принадлежит наследнику, но официально на него не записала, и придется ее переоформлять. Долю в квартире переоформляют и бывшие супруги при разводе и разделе недвижимости и другого имущества.

Судебная практика по переоформлению долей

При переоформлении доли недвижимости на несовершеннолетнего необходимо помнить, что он сам еще не в полной мере обладает юридической самостоятельностью. Именно поэтому в сделке от его имени участвуют его законные представители (опекуны, родители). Если ребенок еще не достиг 14летнего возраста, то его присутствие при составлении договора и подачи заявления в Росреестр не обязательно – подпись с его стороны будут ставить родители.

Если несовершеннолетний старше 14, но еще не исполнилось 18 лет, то его участие обязательно. Он самостоятельно ставит подпись в договоре, однако родитель или опекун заверяет ее своей.

Похожие записи:

• Список документов, которые важно проверить перед покупкой недвижимости
• Платежки в ФСС с 1 января 2021 года в 1С
• Детские пособия в Иркутской области