Преимущества и недостатки расприватизации жилья
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Преимущества и недостатки расприватизации жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обязательное условие покупки недвижимости с использованием маткапитала — наделение правом собственности несовершеннолетних (выделение детской доли). «Если семья купила квартиру с маткапиталом, оформила доли несовершеннолетним и один из взрослых (родитель, совершеннолетний ребенок) хочет отказаться от своей доли, то в этом случае он может подарить или продать свою долю (с соблюдением преимущественного права — предложить сначала другим собственникам)», — пояснила замдиректора по правовым вопросам сети офисов недвижимости «Миэль».
Отказ от доли в квартире, купленной на материнский капитал
Если речь идет об отчуждении доли несовершеннолетнего, то здесь нужно получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства с обоснованием, что взамен приобретает несовершеннолетний. Его права ни в коем случае не должны быть ущемлены.
Права на жилье после деприватизации
У многих пользователей возникает закономерный вопрос, касающийся дальнейшей судьбы собственника после расприватизации.
Согласно действующим принципам законодательства, одним из важнейших условий проведения процедуры является признание квартиры единственным жильем для собственника. В подобной ситуации, даже если он откажется от своих собственнических прав в пользу муниципалитета, он сохранит за собой пожизненное право проживания в квартире.
Следовательно, расприватизация квартиры повлечет за собой ряд последствий, среди которых:
- Сохранение пожизненного права проживания в деприватизированном жилище. С бывшим собственником будет заключен договор соцнайма, который подтвердит его права на жилье;
- Пользователь лишиться возможности самостоятельно распоряжаться недвижимость. Следовательно, подарить или продать принадлежащее жилище он не сможет, так как в процессе деприватизации утратит права собственности;
- Квартиру нельзя будет сдать в аренду на законных основаниях. Если же пользователь пустит квартиранта, и об этом станет известно, он будет признан нарушителем, и против него откроют административное судопроизводство, итогом которого окажутся штрафные санкции или расторжение договора соцнайма.
Необходимый пакет документов
Для того, чтобы вернуть приватизированную квартиру государству, владелец квартиры должен предоставить следующее документальное сопровождение:
- заявление установленного образца, бланк которого можно получить у сотрудников Департамента жилищной политики;
- персональные документы всех участников приватизации, которые на момент перехода квартиры в собственность достигли совершеннолетнего возраста;
- оригиналы правоустанавливающих документов на жилье;
- справка об отсутствии любых обременений;
- техпаспорт на жилище, выданный БТИ;
- документ обо всех гражданах, зарегистрированных и проживающих в квартире;
- поэтажный план и экспликация на помещения;
- квитанция, подтверждающая оплату пошлинного сбора;
- выписка из ЕГРП и выписка из домовой книги.
Чем отличается расприватизация от деприватизации
И расприватизация, и деприватизация – это процедура, которая подразумевает возврат жилья в собственность государства/муниципалитета. И тот, и другой термин в российском законодательстве отсутствует. Хотя само явление в практике есть.
В то же время, некоторые юристы утверждают следующее: расприватизация – это установление приватизационного договора недействительным, а деприватизация – добровольное аннулирование договора по передаче объекта недвижимости в личную собственность.
Установить недействительность договора можно исключительно в судебном порядке. Основания для этого – неправильное оформление договора, нарушение имущественных прав и интересов жильцов, которые из-за определенных обстоятельств не участвовали в приватизации, хотя по закону должны были это сделать.
В каких случаях расприватизация невозможна?
Муниципальные органы имеют право принять недвижимость, которую люди планируют вернуть в их собственность. Но они не обязаны это делать. Достаточно даже выявления одного «несущественного» обстоятельства, чтобы заявители получили по своему обращению отказ.
Законодательство РФ допускает расприватизацию исключительно приватизированного ранее жилья. Если квартира была приобретена по договору купли-продажи, получена в наследство или по дарственной, то расприватизировать ее уже не удастся.
Также есть и другие основания для отказа:
- жилье перепродано другим людям;
- период исковой давности просрочен, причем без веских оснований;
- на дату подачи иска жилье находится в залоге у банка, кредит еще не выплачен;
- в жилье проведена несогласованная перепланировка, в дальнейшем собственники ее не узаконили.
Иногда муниципальные органы власти выявляют задолженность по оплате коммунальных платежей. Это не является достаточным основанием для отказа в проведении процедуры. Но все же рекомендуется в полной мере погасить долг до обращения в уполномоченные органы. В случае наличия долгов, при общении с сотрудниками муниципалитета могут возникнуть проблемы.
Можно ли расприватизировать квартиру в «проблемном» доме? Если дом, где располагается целевой объект недвижимости, признан аварийным, то власти откажутся принимать квартиру в свою собственность. Но иногда удается расприватизировать такое жилье. В дальнейшем можно претендовать на получение новой квартиры.
Расприватизация или деприватизация?
Казалось бы, эти оба понятия являются синонимами, тем более что означают они одно и то же. Но наиболее «придирчивые» юристы считают, что, согласно ГК РФ (статьи 168-172 и 175-179), под расприватизацией жилья следует понимать признание договора о приватизации недействительным, которое осуществляется исключительно в судебном порядке. Инициатором процесса может быть, как сам собственник, так и иные заинтересованные лица.
Причинами расприватизации могут служить:
- неправильно оформленный договор;
- совершение сделки недееспособным лицом или введённым в заблуждение;
- нарушение прав всех прописанных на момент приватизации жильцов, которые по каким-то причинам не были включены в долю;
- отказ муниципальных властей принять жилплощадь на баланс.
Деприватизация квартиры (согласно статьям 450-453) – процесс добровольного расторжения договора о приватизации, инициированный собственником. То есть возвращение жилья на баланс муниципальных властей происходит по желанию владельца.
✅ Можно ли расприватизировать долю в квартире?
Когда квартира приватизируется несколькими людьми, они становятся совладельцами. Жилье приобретает статус общего имущества. Участники приватизации получают равные доли.
В законе нет такого понятия, как «приватизация». Но это означает оспаривание приватизации и возвращение ее государству в судебном порядке. Речь идет не о возврате одной доли, а о возврате всей квартиры. Вы не можете приватизировать акции по общему праву.
*/ Истец имеет право требовать пересмотра уже распределенных акций. Если истец подаст обоснованный иск, суд примет решение о включении его в число сособственников. Этот вариант избавляет от необходимости перераспределять доли в квартире.
На приватизацию распространяются правила об оспаривании сделок (статьи 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если суд принимает решение в пользу истца, договор приватизации признается недействительным. В этом заключается главное отличие от добровольной конфискации — приватизации.
✅ Условия для расприватизации
Прежде чем обращаться в суд с требованием отменить приватизацию, необходимо проверить требования процедуры.
Национализация квартиры возможна только в следующих случаях
- дом не обеспечен банковским кредитом (например, автокредитом на покупку автомобиля)
- весь дом не подлежит приватизации (отдельные части дома не могут быть возвращены);
- не было внесено несанкционированных изменений — текущая ситуация проверяется по данным Бюро технической инвентаризации (БТИ);
- дом был приобретен в ходе приватизации — дарение, наследование и обмен невозможны;
- дом еще не продан новым владельцам;
- срок исковой давности не пропущен (по вине истца).
Если хотя бы одно из условий не соблюдено, обращаться в суд бессмысленно. Если вы убеждены, что приватизация была проведена с нарушениями и квартира находится в надлежащем состоянии — можете смело обращаться в суд.
Необходимые документы
Документация, которую необходимо предъявить в жилищный орган по месту проживания для отчуждения объекта недвижимости:
- Паспорт и копия этого документа.
- Заявление на расприватизацию.
- Оригинал свидетельства о собственности + его копия.
- Технический паспорт квартиры (копия).
- Справка, которая подтверждает отсутствие ареста либо залога жилья (ее выдает подразделение Росреестра) и ее копия.
- Выписка из домовой книги, а также ксерокопия.
- Выписка из ЕГРП (запрашивают в отделении Росреестра) и копия этой бумаги.
- Документ, который подтверждает оплату госпошлины, его копия.
- В случае передачи в собственность города жилой площади в коммунальной квартире потребуется финансово-лицевой счет.
- Судебное решение о недействительности соглашения на приватизацию (в случае обращения собственником в судебную инстанцию)
- Разрешение от органов опеки (если один из собственников — несовершеннолетний, который участвует в приватизации).
Сроки рассмотрения и договора передачи жилья в собственность муниципалитету или государству составляет около 2-х месяцев. Двусторонне подписанный договор регистрируется в отделении Росреестра.
Важно! Дополнительные заявления оформлять не нужно. Все права и полномочия прописаны в договоре соцнайма и договоре передачи.
Нюансы в отношении доли
Если квартира в ходе приватизации была оформлена в долевую собственность, то это усложняет обратный процесс. Вернуть органам власти только часть квартиры невозможно. Если собственники выделили доли, то обратная процедура должна осуществляться с объединением всех частей в единую собственность.
Для этого необходимо получить согласие всех собственников.
Порядок возврата жилплощади муниципалитету не описан в законодательных актах. В каждом регионе существуют свои правила осуществления этой процедуры. Однако основные ее принципы действуют в каждом регионе.
Это возможность вернуть квартиру администрации добровольно и через суд, необходимость получения согласия органов опеки при наличии несовершеннолетнего участника процедуры, наличие условий для расприватизации.
Расприватизация через суд: тонкости
Данный способ расприватизации имеет определенные риски для лиц, купивших приватизированную квартиру. Если кто-то из бывших владельцев выиграет в суде дело и приватизация будет признана незаконной, квартира должна быть возвращена первому собственнику — государству или муниципалитету. Но нет никакой гарантии, что продавцы квартиры вернут деньги, полученные при продаже приватизированной квартиры последним владельцам.
Но и плюсы такого способа также очевидны: лица, расприватизировавшие квартиру, смогут использовать свое право на безвозмездное получение жилплощади от государства или муниципальных властей еще раз, поскольку последствием признания сделки недействительной является восстановление у каждой из сторон статуса, имеющегося до сделки.
Понятие расприватизации
Расприватизация – процесс, обратный приватизации. Граждане, которые получили квартиру, принадлежащую муниципалитету, в собственность бесплатно, могут передать ее обратно государству. При этом за жильцами остается право бессрочного проживания в квартире.
Процедура бывает судебной и административной.
Законодатель не приводит понятие расприватизации. Но, принято считать, что признание договора о приватизации недействительным в суде – это расприватизация, а добровольный возврат жилья правильно называть деприватизацией.
Но поскольку смысл обеих процедур – одинаков, не будем вдаваться в лингвистические тонкости и назовем процесс расприватизацией.
Деприватизация квартиры и других видов недвижимости: условия и последствия
Процесс деприватизации имеет и свои негативные стороны. К примеру, жилье принадлежащее государству с большими трудностями можно обменять и невозможно продать. Вам не удастся взять кредит под залог недвижимости, ибо она не является вашей собственностью. Дарить и завещать находящуюся в муниципальной собственности квартиру нельзя, поэтому не имеющий родственников пенсионер никак не сможет заключить договор пожизненной ренты.
Еще почитать: Как определить резидент или нерезидент юридическое лицо
Сразу оговоримся, что пока в нашей стране принудительного перевода собственности нет. Но в описанном выше проекте закона о принудительной деприватизации жилья 2021 в РФ такой пункт предусматривается. Касаться он будет малоимущих категорий граждан и решаться должен на уровне местных властей.
Расприватизированное жильё невозможно будет получить в собственность повторно. Причём повторно приватизировать эту квартиру не сможет не только собственник, возвративший её государству. Но и любой прописанный в ней впоследствии гражданин.
Исключение составляют только случаи участия в процессе несовершеннолетних лиц. По достижении совершеннолетия они могут подать заявление и приватизировать муниципальный объект недвижимости.
Поскольку квартира становится собственностью государства, собственник становится её нанимателем и не может проводить сделки по её отчуждению. Он становится нанимателем и получает только право проживания на данной жилплощади. Если один из собственников несовершеннолетний
В чем особенность расприватизации квартиры с несовершеннолетним? Расприватизация жилья, в котором имеет долю или зарегистрирован несовершеннолетний ребёнок проводится с участием органов опеки. Возврат квартиры государству нарушает имущественные права ребёнка, поэтому суд может отказать в проведении процедуры.
Для принятия положительного решения нужны особенно веские основания. Отказать в расприватизации госорганы или суд может даже в том случае, если ребёнок был прописан в квартире после проведения приватизации.
Процесс расприватизации жилья осуществляется только в судебном порядке, в отличие от процедуры деприватизации, которая полностью добровольная. Если подаётся иск с доказательствами того, что приватизация происходила с нарушениями, её аннулируют, и возвращают квартиру обратно в собственность муниципалитета. В качестве нарушений в данном случае может быть ситуация, при которой:
- Участниками приватизации были только совершеннолетние дееспособные граждане, исключив зарегистрированных и проживающих в квартире детей и недееспособных лиц;
- Сделка проводилась под психологическим или физическим давлением (например, родственники вынудили приватизировать жилплощадь пенсионера, чтобы получить его имущество в наследство);
- Из участия в приватизации исключили граждан, которые имели на него право и не писали отказ у нотариуса.
Проведение деприватизации, то есть добровольного возврата квартиры в муниципальный фонд, включает в себя несколько последовательных шагов:
- Сбор всех необходимых документов, включая обновление устаревших бумаг, заказ дубликатов при необходимости, оформление доверенностей, обращение в попечительский совет, если ситуация это предусматривает;
- Подача собранных документов и заявления в местную администрацию и ожидание положительного ответа;
- Подписание договора социального найма с муниципалитетом.
Если расприватизация проходит в судебном порядке, собранные документы подаются в суд вместе с исковым заявлением.