Как получить земельный участок почти бесплатно. Четыре реальных способа
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить земельный участок почти бесплатно. Четыре реальных способа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «дальневосточный гектар», действующая с 2016 года. Землю можно взять в Чукотском автономном округе, Амурской, Магаданской, Сахалинской области и Еврейской автономных областях, Забайкальском, Камчатском, Приморском и Хабаровском краях, Республике Бурятия и Республике Саха (Якутия).
В России много заброшенных земельных участков, нередко — с домами. Нередко такие объекты можно встретить в дачных товариществах и деревнях. Закон позволяет россиянам стать владельцем такой земли и даже дома почти бесплатно. Есть несколько способов, как это сделать. Для начала, нужно убедиться, что у участка нет владельца. О своем намерении необходимо также уведомить местные власти.
Если собственник не найдется, участок перейдет местным властям, которые назначат торги на розыгрыш земли. Владельцем «бесхозяйки» становится победитель аукциона. Если в торгах принимает участие только один участник, соглашение заключается с ним. Как правило, стоимость участка оказывается ниже рыночной.
Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома или участка земли связан с понятием «приобретательная давность». Гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если за 15 лет не объявляются законные собственники, новый жилец может оформить юридические права на дом. Но для этого придется выполнить три условия. Во-первых, жилец должен ухаживать за земельным участком и оплачивать коммунальные услуги. Во-вторых, он не должен скрывать факт нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, жить на участке нужно непрерывно.
Сколько стоит аренда земельного участка у государства
Подробный расчет ежегодной арендной платы выполняет Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) перед началом аукциона. Стоимость аренды будет зависеть от базовой ставки аренды для данной категории земель с учетом площади участка, вида его целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов.
При наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, размер арендной платы зависит от результатов торгов и кадастровой стоимости земельного участка (договор аренды заключают с тем, кто больше предложит максимальную ставку аренды за 1 год). Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет.
Как взять землю в аренду в Московской области
Московская область является субъектом Федерации, а все законодательные акты государства распространяются на субъект в равной степени — значит различий в процедуре аренды нет. А вот кадастровая стоимость земель в Подмосковье и, как следствие, стоимость аренды — в несколько раз ниже, чем в Москве.
Кроме того, с марта 2019 года Администрация Московской области бесплатно осуществляет муниципальную услугу «Предоставление информации об объектах недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности для сдачи в аренду» через интернет. В рамках оказания услуги заинтересованному лицу предоставляется информация о свободных объектах не обремененными правами 3-их лиц, имеющихся в муниципальном фонде и предназначенных для сдачи в аренду. Срок предоставления информации не более 3-х дней. Для обращения вам потребуется только заявление установленной формы и паспорт.
В соответствии с административным регламентом основания для отказа в предоставлении данной Муниципальной услуги отсутствую. Однако заявитель может получить уведомление об отсутствии у Муниципалитета земельных участков предназначенных для сдачи в аренду.
Далее выбираете себе из списка, предоставленного Администрацией, земельный участок и подаете заявление на его аренду. Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Московской области (как и любых других регионов РФ), осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона. Но мы с вами уже знаем, что взять землю в аренду можно и без торгов.
Обратите внимание, что территории с кадастровыми номерами, которые начинаются на 77 — относятся в городу Москва (Новая).
Какие могут возникнуть сложности?
- Первое, с чем может столкнуться потенциальный арендатор – желание других организаций получить этот земельный участок. В торгах могут принимать участие несколько компаний, что станет причиной сильного повышения арендной платы по сравнению с базовой ставкой.
- Второе – некорректная кадастровая стоимость. Ее можно оспорить, но это тоже займет много времени и средств. Рекомендуется решить вопрос до подписания договора аренды, иначе будет проблематично внести изменения в соглашение. Но тогда возникает вероятность отказа в аренде и усилия по изменению кадастровой стоимости станут прямыми убытками.
- Третье – несоответствие фактических характеристик участка с описанием. Чаще всего это неправильно указанные в публичной кадастровой карте границы и площадь надела, присутствие или отсутствие объектов. Решение – повторная проверка и внесение изменений в кадастровую систему учета.
К сожалению, на практике часто встречаются неправомерные отказы в предоставлении ЗУ в собственность. Примером может послужить дело Алтайского краевого суда, рассмотренное в 2018 г.
Истец обратился в суд с иском к Барнаульской городской думе с требованием признать незаконные положения Правил землепользования и застройки городского округа по поводу земельного участка отнесенного к санитарно-защитной зоне.
В иске указано, что истец пользовался ЗУ и самовольно построенным на нем домом длительное время. Ранее он обращался в Комитет по земельным ресурсам и просил предоставить используемый участок в собственность. Однако истец получил отказ, обоснованный тем, что данный ЗУ находится на территории санитарно-защитной зоны Северного Промышленного района. Согласно положениям Российского законодательства строительство жилых объектов на территории таких зон запрещено.
Однако проект защитных зон не разрабатывался и соответствующее заключение главного санитарного врача Алтайского края не было выдано. Таким образом суд установил, что ЗУ не относится к санитарно-защитной зоне Северного промышленного района и положения Правил землепользования недействительны.
Т.е. иск был удовлетворен. Положения правил, касающиеся расположения защитных зон не действительны. А истец может повторно обратиться для выкупа ЗУ и узаконить построенный дом.
Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность
Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.
Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.
По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.
Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру еще называют приватизация земельного участка.
Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?
Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.
Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.
К ним относятся:
- Гражданин, у которого в земля в аренде и на нем зарегистрирован как минимум объект незавершенного строительства – частный дом
- Физическое или юридическое лицо, которым земля передана для осуществления фермерской деятельности
- Лицам, который земельный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование для комплексного освоения земли
С 2017 года на законодательном уровне введена возможность приобретения земли без торгов по фиксированной сумме. Такая возможность регламентирована в частности пп. 9, 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. После оформления прав собственности, без проблем можно заключать договор купли продажи земли.
Перевод земли из аренды в собственность осуществляется при соблюдении следующих условий:
- Аренда длится 3 и более года
- Покупка возможна только арендатором
- Заявление о заключении договора аренды должно быть подано не позднее одного дня до истечения аренды
- На земельном участке, есть объекты недвижимости, принадлежащие арендатору
Добавим, информацию, касающуюся НКО.
Общие положения, законы
Порядок предоставления земли в аренду регулируется в общем Гражданским Кодексом и в частности Земельным кодексом. Статьей 39 ЗК предусмотрены основные условия аренды земли гражданами. Согласно ей, участок земли предоставляется по результатам аукционных торгов (лотом является право заключения договора аренды). Все участники равны, привилегий закон никому не предоставляет.
На торги участок выставляется после истечения договора аренды, даже если на момент окончания договора на участке осуществлялись строительные работы по возведению жилого дома. В такой ситуации арендатор может претендовать на получение отсрочки на срок до 3 лет при условии, что незавершенное строение прошло регистрацию.
Исключено получение отсрочки в случае, когда местной властью заявлен в суд иск к арендатору о признании права реализации незавершенного объекта строительства посредством торгов.
Варианты аренды земли
Существует несколько вариантов получения права на заключение договора аренды:
- Торги. Важным условием проведения торгов является наличие претендентов на надел в количестве не менее двух. Право заключения договора аренды получит победитель торгов, который предложит большую арендную плату. Информацию о проводимом аукционе местной властью можно узнать в территориальных СМИ (районная газета) либо на сайте администрации минимум за 30 дней до дня проведения. Участники должны подать заявления с документами не позднее, чем за 5 дней до заявленного срока проведения аукциона.
- Без торгов. Такой вариант получения участка возможен, когда торги фактически не состоялись, т.е. с заявлением об участии обратился лишь один гражданин. Без торгов предусмотрен порядок предоставления земли льготным категориям (преподаватели школ и дошкольных учреждений, сотрудники мед. учреждений, лица, ведущие сельское хозяйство) на бесплатной основе. Эти категории могут также арендовать наделы, которые некогда предназначались для сельхоз. целей, целей муниципалитета. В таком случае максимальная сумма аренды ограничена величиной земельного налога на соответствующий надел.
Где и как нужно оформить документы для покупки?
Желающим приобрести муниципальный или государственный земельный участок, следует знать в какие органы обращаться, если она государственная – в администрацию. Принадлежит местным общинам – в органы местного самоуправления, расположена в Крыму – совет министров Крыма.
Для начала, нужно написать заявление на покупку земли. Чтобы оно было правильным, следует прописать в нем точный адрес участка, для каких целей он покупается, площадь и размеры. Обязательно указать, что с оплатой аванса согласен.
Также необходимо провести кадастровые работы и поставить земельный участок на кадастровый учет. Желательно заранее проверить в органах Росреестра к какой категории земель относится интересующий надел, можно ли ее изменить при необходимости.
Moжнo ли кyпить зeмлю y гocyдapcтвa?
Moжнo, ecли y вac ecть вpeмя и дeньги. Пpoцeдypa пoкyпки зeмeльнoгo yчacткa зaнимaeт oт мecяцa дo тpёx. Cтoимocть зeмли тaкжe зaвиcит oт нecкoлькиx фaктopoв. Пpeждe вceгo oпpeдeлитecь c нaзнaчeниeм зeмeльнoгo yчacткa.
Xoчy кyпить зeмлю y гocyдapcтвa, кyдa oбpaщaтьcя?
Ecли вы физичecкoe лицo или индивидyaльный пpeдпpинимaтeль, для нaчaлa зaйдитe нa caйт, гдe пpoвoдят гocyдapcтвeнныe тopги и пocмoтpитe, кaкиe yчacтки пpoдaютcя. Taкжe инфopмaцию o пpoдaжи гocyдapcтвeннoй зeмли мoжeт быть paзмeщeнa нa caйтe aдминиcтpaции вaшeгo нaceлённoгo пyнктa.
- Ecли вы peшитe yчacтвoвaть в тopгax, этo мoжнo cдeлaть oнлaйн.
- Ecли xoтитe пpиoбpecти yчacтoк бeз тopгoв — нyжнo идти в aдминиcтpaцию.
Oбязaтeльнo пpoвepьтe, нe oтнocитecь ли вы к кaтeгopии гpaждaн, кoтopыe мoгyт пoлyчить зeмлю бecплaтнo.
Cкoлькo cтoит кyпить зeмлю y гocyдapcтвa?
Цeнa зeмeльнoгo yчacткa зaвиcит oт eё кaдacтpoвoй cтoимocти. Чтoбы yзнaть кaдacтpoвyю cтoимocть, нyжнo пpoвecти пpeдвapитeльнyю oцeнкy.
Кoгдa пpoвoдитcя ayкциoн, гocyдapcтвo или мyниципaлитeт выcтaвляют минимaльнyю цeнy нa зeмeльный yчacтoк. 3aинтepecoвaнныe в пoкyпкe пoвышaют eё caми, ктo пpeдлoжит caмyю выcoкyю цeнy, тoмy и дocтaнeтcя зeмля.
Аренда с последующим выкупом
В России предусмотрено приоритетное право владельца сооружения на арендуемой земле на покупку участка. Земля должна иметь ВРИ – под ИЖС. Согласно Классификатору – это либо участки, предусмотренные под дачное хозяйствование, либо под приусадебное. Чтобы получить землю в аренду у государства с последующим выкупом необходимо следовать пунктам инструкции:
- Определиться с участком. Процесс происходит так же, как и при обычной аренде земли.
- Провести кадастровые работы, если необходимо.
- Подать документы на оформление аренды.
- Выждать положенный срок для подачи заявлений другими претендентами.
- Оформить аренду, прописав в договоре условия выкупа.
- Зарегистрировать арендный договор в Росреестре.
- Подготовить проектные документы для строительства здания.
- Построить здание на арендуемом участке. Если в оговоренный срок строительство не будет завершено, то можно подать бумаги на продление срока аренды, но только единожды.
- Построить дом и зарегистрировать право собственности на него.
- Подготовить и подать документы на выкуп участка.
- Оплатить пошлину и получить надел во владение.
- Зарегистрировать право собственности на приобретенную землю.
Выкуп участка после аренды возможен и без возведения здания на его территории, но приоритетного права арендатор не имеет. Выкуп будет происходить в порядке публичных торгов – аукциона.
Земля под зданием, чья она?
На самом деле на написание статьи с подобной тематикой натолкнул звонок человека, обратившегося за консультацией, который полагал, что ему необходимо (далее терминология соблюдена) отмежевать земельные участки, привязать строения к данным наделам и будет ему счастье в виде права собственности на все это богатство.
После небольшого опроса обращающегося всплыли некие детали: если в двух словах без подробностей, то оказалось, что участки давно уже «отмежеваны», но находятся в собственности муниципалитета, а права на строения зарегистрированы, но сами здания на учете не стоят. В конце разговора консультируемый искренне, вопрошал: «но ведь по закону под здания положена земля, значит после привязки зданий к участкам, земля будет наша?». От такого неожиданного вывода (как оказалось только для меня), я порядком опешила, но потом вспомнила, что несмотря на то, что закон один, даже сотрудники органов государственной власти трактуют, казалось бы, очевидные вещи «кто во что горазд», молчу уже про Росреестр (кто знает, тот поймет).
Отвечая на поставленный вопрос, скажу: «Нет, не будет!». Действительно, по закону, здания, строения, сооружения не могут «висеть в воздухе», земля под ними должна быть оформлена, однако право собственности на объекты капитального строительства (далее – «ОКС») не дает права собственности на землю под ними, это не прямая зависимость. Разберемся со всем по порядку.
Выделение земли под КФХ может осуществляться только, если в орган с соответствующей компетенцией было подано специальное заявление, в котором должны быть указаны следующие аспекты и моменты:
- Цель получения фермерского угодья.
- Объем полномочий субъекта, собирающегося приобрести данный участок.
- Платные или бесплатные условия, на которых участок будет предоставляться.
- Удостоверение приобретения указанных размеров земельного участка с учетом вида дальнейшей деятельности и количества человек, которые будут находиться на данном участке.
- Соглашение на обустройство фермерского хозяйства.
- Его предположительное месторазмещение.
После отправления заявления самостоятельно следует дать приглашение на топографическую съемку, установление границ и конкретного размера участка, а также межевания, организацию землеустроения.
Кто принимает решение о сдаче в аренду
Дело в том, что когда земельный участок берется в аренду у государства, то обязательным условием является проведение открытых торгов, которые назначаются и проводятся местной администрацией, после подачи им заявления.
План действий таков:
- Вы определяетесь с участком, после чего подаете бумагу в местный орган с целью арендовать надел;
- Назначаются открытые торги;
- В газете публикуют сообщение о предстоящем аукционе, указывая исчерпывающую информацию об участке;
- Если будущий арендатор не один, то определяют одного из них, который получит право аренды на 49 лет;
- После этого он ставит землю на кадастровый учет и оформляется арендный договор.
Можно ли взять землю в аренду у государства
Передача земли, принадлежащей государству, не запрещена действующим законодательством. Более того, Земельный кодекс предусматривает предоставление участков в аренду с целью получения дополнительных средств для пополнения казны. Арендовать землю сможет любое заинтересованное лицо, будь это простой гражданин или индивидуальный предприниматель.
С арендатором заключается договор, в котором прописываются основные условия аренды, ее стоимость и сроки оплаты.
Перед подписанием документа, проводятся торги или аукцион. Их цель – получение наибольшей выгоды от сдачи земли в аренду. По итогам торгов выбирается будущий арендатор.
Арендовать разрешено не все государственные земли. Исключением являются:
- Национальные и городские парки.
- Природные заповедники.
- Земли особого назначения.
- Кладбища.
- Земли, расположенные перед государственными границами.
- Территории закрытых административных образований.
- Земли, используемые вооруженными силами.
Остальные земли, не относящиеся к представленным выше категориям, вполне могут быть отданы в аренду. Узнать о данной возможности можно в местной администрации. Как правило, в каждом городе или поселке существует земельный комитет или отдел по управлению имуществом. Уполномоченные сотрудники данных служб вправе принимать решение относительно проведения торгов и последующего заключения договора аренды.