Рефинансирование ипотеки — когда выгодно делать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рефинансирование ипотеки — когда выгодно делать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Средняя ставка по необеспеченным потребкредитам на любые цели до конца года будет, вероятнее всего, находиться на уровнях, близких к 20% годовых, считает старший управляющий директор рейтингового агентства НКР Александр Проклов.

Условия для рефинансирования ипотеки с господдержкой

Суть рефинансирования заключается в заключении нового кредитного договора. Средства по нему направляются на погашение ранее взятых кредитов, в том числе ипотеки. При этом банки могут вводить дополнительные предложения для клиентов, которые хотят рефинансировать свои кредиты. Многие кредитные организации делают ставку процентов еще ниже 5% или 6%. Например, в Сбербанке сниженная ставка для отдельных категорий заемщиком может составить от 4.7%.

Реструктуризация ипотеки с помощью государства — это изменение условий действующего договора. Обычно реструктуризация и рефинансирование осуществляется по разным правилам. Например, рефинансировать кредит можно в другом банке, тогда как реструктуризация идет в той организации, с которой заключен договор.

Однако постановление № 1711 допускает рефинансирование в своем банке, где заемщик получал деньги на покупку/строительство недвижимости. Поэтому фактически льготная государственная реструктуризация ипотеки является рефинансированием.

Что дает рефинансирование ипотеки

• Экономия на переплате. Оформляя рефинансирование, заемщик снижает процентную ставку по кредиту – а значит, сокращает переплату банку.
• Изменение сроков кредитования и размера платежа. Рефинансирование предполагает заключение нового кредитного договора, в котором можно оговорить новые условия – увеличить или сократить срок ипотеки, ежемесячный платеж. Это дополнительный способ досрочно закрыть ипотеку и снизить финансовую нагрузку.
• Объединение нескольких кредитов в один. Вместе с ипотекой можно рефинансировать и объединить другие кредиты (автокредит, потребкредит, карты) – такую услугу предлагают многие банки. Тогда вместо нескольких отдельных платежей будет один общий с демократичной ставкой.

Какие расходы могут быть при рефинансировании

Перекредитование в подавляющем большинстве банков является бесплатной услугой, не требующей оплаты комиссий. Однако определенные расходы при рефинансировании заемщику все же придется понести. В большинстве своем они касаются оплаты страховки, затрат при сборе документов, госпошлин.

Примерный список возможных расходов при рефинансировании ипотеки выглядит так:

Памятка – что нужно знать про рефинансирование ипотеки

• рефинансирование позволяет снизить процентную ставку, изменить условия ипотеки и объединить несколько кредитов (включая автокредиты и потребкредиты);
• услугу можно оформить в «своем» банке, но при переходе в другой шансов на одобрение больше;
• рефинансировать ипотеку лучше на ранних сроках (в первые 2-3 года), чтобы была заметна экономия на переплате по процентам;
• оптимальный момент для рефинансирования – при разнице в ставках 1,5-2%;
• заявка на рефинансирование не отражается в кредитной истории, но там будут видны запросы банков;
• рефинансировать кредит можно неограниченное количество раз;
• оформление услуги занимает в среднем до 1 месяца в «своем» банке и 1-2 месяца – в другом;
• банк может отказать в рефинансировании без объяснения причин;
• подать повторное заявление на рефинансирование можно в среднем через 2-3 месяца;
• при рефинансировании ипотеки по ДДУ новостройка должна быть аккредитована этим банком;
• рефинансирование ипотеки с маткапиталом потребует получение согласия на смену залогодержателя в органах опеки и попечительства и выделение доли ребенку при закрытии первого кредита.

Потребуется подготовить следующие документы:

• О рождении детей с отметкой о гражданстве. Если изначально штамп на свидетельства не был проставлен, это можно сделать в МФЦ в день обращения.
• Подтверждение дохода и занятости.
• Действующий договор ипотеки.
• Справка об остатке долга.
• Реквизиты счета для погашения ипотеки.
• Удостоверяющие личность документы.
• Некоторые банки требуют от заемщиков-мужчин призывного возраста предоставить военный билет.

По объекту залога потребуется:

• Договор долевого участия или купли-продажи с застройщиком.

Если дом уже введен в эксплуатацию:

• Акт приема квартиры.
• Справка о зарегистрированных.
• Техническая документация – поэтажный план и экспликация.
• Выписка из ЕГРН, выданная в момент регистрации права собственности.
• Отчет об оценке.

Подведем итоги. Рефинансирование ипотеки под 6 процентов имеет ряд преимуществ:

• Возможность снизить нагрузку на семейный бюджет.
• Программой может воспользоваться не только семья, но и родитель-одиночка.
• Возможно привлечение созаемщиков из числа третьих лиц без обязательного условия наличия у них детей.
• Доступно повторное рефинансирование.
• Возможность одновременного использования нескольких субсидий.

Есть и минусы:

• Рефинансировать можно только ипотеку, полученную на покупку объектов первичного рынка.
• Ограниченный срок действия программы.
• Обязательное оформление личного страхования.
• Отсутствие у некоторых кредиторов возможности внутреннего рефинансирования.
• Обязательная аккредитация застройщика.

Практика показала, что банки не всегда оказывались в плюсе. Раньше кредитным организациям компенсировали только разницу между льготной ставкой и ставкой Центрального Банка +2 процента. То есть если изначально заем выдавался под 11 процентов, то перекредитовать его банку было невыгодно. Потому что из бюджета возвращалось толь 9,75%. Что уж говорить о кредитах, выданных в кризис, когда процентная ставка составляла более 20 процентов. Поэтому нет ничего удивительного в том, что по льготной программе было столько отказов – банки искали малейший повод для того, чтобы отказать в рефинансировании ипотеки под 6%.

Теперь же при рефинансировании банку возместят неполученные доходы до ставки ЦентроБанка +4%. Это означает, что участниками программы могут стать даже те семьи, которым ранее не давали ипотеку из-за высоких рисков. Подойдет ипотека даже под 11%. При этом семья будет платит кредит под 6% годовых, а банк получит свое.

Лучшее рефинансирование ипотеки – все условия банков

Требования банков к предмету залога при перекредитовании ипотеки

Банки предпочитают иметь дело с залоговым жильем, которое потенциально является беспроблемным конфискатом в случае невыплаты заемщиком ипотеки. Поэтому ряд жилищных объектов вряд ли будет одобрен банком как предмет залога при рефинансировании ипотеки. Это:

1. Комната;
2. Доля в квартире;
3. Дача;
4. Земельный участок.

Сегодня некоторые банки готовы рассматривать доли в квартире в качестве объекта залога. Так ДельтаКредит рефинансирует ипотеку, взятую для покупки последней доли в квартире. Согласно его требованиям доля должна быть изолированной комнатой. Однако это не является общепринятой практикой.

Помимо этого ипотечный залог должен отвечать таким требованиям, как:

• Наличие регистрации права собственности на него;
• Отсутствие прописанных в жилье третьих лиц (то есть кого-либо кроме дебитора и членов его семьи);
• Отсутствие обременений у объекта залога по кредитам (ипотека, которую требуется рефинансировать, в расчет не берется).

Рефинансирование ипотеки в Сбербанке в 2023 году

Рефинансирование ипотеки в Сбербанке в 2023 году осуществляется по нескольким программам рефинансирования. В 2023 году, Сбербанк представляет лучшие предложения рефинансирования ипотеки других банков, а так же, рефинансирование военной ипотеки. При рефинансировании ипотеки в Сбербанке в 2023 году, существует возможность совместить несколько различных рефинансируемых кредитов других банков: ипотечный кредит, потребительский кредит, кредит наличными, кредитная карта, автокредит. Данная программа рефинансирования имеет преимущественную выгоду для клиентов Сбербанка.

Рефинансировать ипотеку можно далеко не всегда. Для получения одобрения у клиента должна быть приличная кредитная история. Причем банки при одобрении ипотеки смотрят даже на незначительные просрочки. Чем кристальнее ваша репутация, тем лучше.

Во всех финансовых учреждениях есть ограничения по сумме займа. Если вам нужно до 1 миллиона рублей для досрочного погашения старого кредита и заключения нового договора на более выгодных условиях, проблем не будет. Большую сумму денег получить будет труднее. Сроки кредита по новым договорам тоже не будут 20-30 лет, так что адекватно рассчитывайте свои силы.

Нельзя рефинансировать ипотеку, до выплаты которой осталось 3 месяца и меньше. Почти со 100% вероятностью получат отказ клиенты, ранее подававшие запрос на реструктуризацию текущей задолженности.

Особенности рефинансирования ипотеки в Сбербанке

Провести перекредитование ипотечного займа сегодня можно во многих банках. У Сбербанка есть свои особенности. Вот лишь некоторые из них:

1 Можно рефинансировать сразу до 5 займов, полученных в разных банках.

2 Возможность получить дополнительную сумму наличными.

3 Можно обойтись без справки об остатке задолженности в других банках.

Через какое время можно проводить рефинансирование

Подробнее о требования к займам говорится ниже. А здесь отметим только, что рефинансируемый ипотечный кредит должен быть получен не менее 6 месяцев назад. Кроме этого, до окончания его срока должно оставаться как минимум 3 месяца.

В каком банке выгоднее рефинансировать ипотеку?

Главное, на что нужно обратить внимание – это процентная ставка. Она бывает двух типов – фиксированная или плавающая. Первая является неизменной на протяжении всего срока кредитования. Плюс такой ставки заключается в том, что клиент всегда знает, какую сумму ему нужно погасить в следующем месяце, и может заранее распланировать свою бюджет.

Клиент, решивший перекредитоваться, должен оставить онлайн заявку или заявку в бумажном варианте, и подготовить пакет документов. Для рассмотрения заявки на выгодное рефинансирование ипотеки понадобятся следующие документы:

• Ипотечный договор и кредитный график, оформленные в предыдущем банке.
• Справка из предыдущей кредитной организации с реквизитами, сведениями о предыдущих просрочках, суммой, которую нужно внести, чтобы полностью погасить долговые обязательства.

Справка действительна всего лишь трое суток, поэтому ее нужно оформлять в последнюю очередь.

Когда все документы будут собраны и сданы в новый банк, он начнет рассмотрение заявки на рефинансирование ипотечного кредита. Отказ возможен в двух случаях – ухудшение материального положения, либо текущие или имеющиеся в прошлом просрочки по ипотеке.

Рассмотрим наглядный пример выгодного рефинансирования на Сбербанке. Предположим, что клиент взял ипотечный кредит в банке Х на сумму в 2 миллиона с процентной ставкой 17%. Дальше он увидел рекламу от Сбербанка – компания предлагает провести рефинансирование по сниженным ставкам. Что Сбербанк может предложить при расчете:

1. Кредитная организация выделяет средства на перекрытие долга в банке Х.
2. У клиента уменьшается ежемесячный платеж, так как снижается процентная ставка.
3. Другой кредитной организации клиент больше ничего не должен.

Сбербанк предлагает ставку под 9%, и ежемесячный платеж уменьшается в меньшую сторону.

Если рефинансирование оформляется в том же банке, в котором ранее уже была взята ипотека, то оценка квартиры не понадобится. Но, как уже и говорилось раньше, банки редко идут на такое соглашение, так как им не выгодно снижать процентную ставку.

Другое дело – когда клиент перекредитовывается в другом банке. Им выгодно привлечь новых клиентов, но и оценка квартиры в этом случае будет обязательной. В зависимости от региона стоимость услуги может обойтись клиенту в 1500-10000 рублей.

На этот вопрос нельзя ответить категорично, так как все зависит от конкретной ситуации. Клиенты, желающие изменить условия кредитования, должны понимать, на что идут. Каждую ситуацию нужно рассматривать отдельно, с учетом конкретных особенностей. В качестве примера стоит привести цифры, полученные с помощью калькулятора ипотеки.

Предположим, что один из клиентов крупного банка оформил ипотечный кредит в размере 2,5 млн. рублей сроком на 20 лет. Ставка на момент заключения сделки составляла 15% годовых. Но через 2 года экономическая ситуация в стране изменилась, и банки стали финансировать клиентов под 10,5%.

За этот период размер основного долга по кредиту сократился незначительно, поскольку заемщик платил преимущественно проценты. Клиент посчитал, что целесообразно переоформить кредит под более низкую ставку. Это позволит ему сделать свой ежемесячный платеж более комфортным. Остаток задолженности на момент принятия решения составлял 2,453 601,11 рублей.

Анализ ситуации на финансовом рынке показывает, что рефинансирование ипотеки будет выгодным не во всех случаях. Обращаться в банк стоит тогда, когда:

• разница в ставках составляет не менее 1-2% годовых;
• клиент выплачивает два ипотечных кредита;
• с момента подписания договора прошло не менее половины срока;
• у заявителя есть валютная ипотечная ссуда, оформленная до 2015 года;
• заемщик ощущает, что долговая нагрузка становится для него непосильной;
• пользователя не устраивают условия сотрудничества с кредитной организацией (например, в банке недостаточно банкоматов или неудобно расположены офисы);
• клиент желает сменить валюту по ипотечной ссуде.
• Важная информация: при переоформлении кредита заемщика ожидают дополнительные расходы по оценке недвижимости, получению справок и оплате госпошлины, а также страхованию. Этот момент стоит учитывать сразу при ориентировочных подсчетах.

Рефинансирование будет успешным, если:

• грамотно выбран новый банк и программа кредитования (мы поможем подобрать выгодные условия рефинансирования);
• правильно собран и заполнен пакет документов (малейшая неточность может вызвать отказ со стороны банка);
• согласие на сделку дают все три стороны — первичный банк-кредитор, клиент и банк, в котором планируется провести рефинансирование ипотеки.

Брали ипотеку в Сбербанке в 2014 году на квартиру в строящемся доме. Под 14,25%, пока идет стройка и 13,25% после ввода дома. Два года платили, радуясь, что успели до роста ставок, а потом стали печалиться.

К концу 2016 года наша ставка стала казаться уже космической. Исследовали гору предложений банков и остановились на «Абсолют Банке». Тогда он предлагал отличные условия – 11,25% вместо наших 13,25% годовых. Ежемесячный платеж тем самым снижался на 4300 рублей с учетом сохранения срока кредита. Схватили калькулятор и посчитали, что выгадаем больше 885 тысяч за оставшиеся годы.

Но вскоре осознали, что будут и дополнительные траты. В новом банке нам пришлось страховать не только квартиру, но и жизнь и здоровье. Это плюс 10,3 тысячи рублей в год. Утешило только то, что в Сбере платили 7600 в год за страховку, разница не слишком велика. Дополнительно заплатили за оценку 2500 рублей, за выписку из ЕГРН 300 рублей и госпошлину за перерегистрацию 668 рублей за двоих. Но даже за вычетом расходов выгадали больше 830 тысяч, а ежемесячный платеж стал хоть и ненамного, но менее напряжным.

На самом деле не каждому заёмщику стоит ввязываться в сделки по рефинансированию. Есть довольно обширный перечень случаев и обстоятельств, когда этого делать не стоит:

1. Небольшая сумма оставшегося долга (до 1 миллиона рублей) и маленький срок до погашения (2–3 года и менее).

Дело в том, что основную часть процентов заёмщик выплачивает банку в первой половине срока кредитования, ближе к концу большая часть его ежемесячного платежа идёт как раз на погашение тела кредита.

Рассмотрим на примере:

• остаток долга — 0,5 миллиона рублей;
• срок до погашения — 3 года;
• ставка — 11%;
• размер процентов к уплате — 89 тысяч рублей.
  При снижении ставки на 1 процентный пункт — до 10% — размер процентов к уплате снизится до 81 тысячи рублей. Получается, что суммарный выигрыш будет всего 8 тысяч рублей, что сопоставимо с затратами только на оценку квартиры.

2. Небольшая разница в ставках (менее 0,5%).

Пример:

• остаток долга — 1 миллион рублей;
• срок до погашения — 5 лет;
• первоначальная ставка — 10%;
• размер процентов к уплате — 275 тысяч рублей.
  При рефинансировании под 9,5% размер процентов к уплате составит 260 тысяч рублей. Разница составит 15 тысяч. Это вряд ли покроет расходы на рефинансирование.

3. Нет подтверждённого достаточного дохода.

С момента оформления ипотеки ваш официальный доход мог снизиться. Банк откажет в кредите, если платёж будет больше 40–50% от вашей зарплаты.

4. Цена квартиры равна или ниже суммы долга.

Условия для рефинансирования ипотеки

Банки просто так не одобряют заявки по рефинансированию ипотеке. Заемщику нужно убедить кредитора в своей платежеспособности, принести справку с работы. Финансовая компания проверит кредитную нагрузку, наличие долгов не только по займам, но и налогам, услугам ЖКХ и алиментам. У каждого банка свои условия для одобрения заявки, но из общих требований выделим следующее.

• Отсутствие долгов и просрочек по кредитам.

• Положительный кредитный рейтинг.

• Наличие паспорта и гражданства РФ.

• Трудовой стаж — от года.

• Стаж на последнем месте работы — от трех месяцев.

Похожие записи:

• Новые налоговые правила при продаже новостройки
• Порядок возврата автозапчастей
• О бесплатном проезде на пригородных электропоездах