Покупка квартиры с материнским капиталом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с материнским капиталом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Существенное условие договора — предмет, то есть описание объекта сделки. В тексте соглашения укажите кадастровый номер, адрес, площадь. Если в договоре не будет необходимых для идентификации квартиры сведений, договор будет считаться незаключенным (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).

Как продать квартиру, купленную с маткапиталом: заключение

• Квартиру, купленную на средства маткапитала, продать можно
• Для продажи такой квартиры обязательно получите разрешение на сделку от органов опеки, ПФР, банка
• Покупаемое взамен жильё должно соответствовать уровню комфорта продаваемого дома и не ущемлять имущественные права несовершеннолетних. Для этого детям нужно выделить доли равные или больше, чем были в прежней квартире
• Вместо доли возможно зачисление на счета детей денежной компенсации
• Многодетные родители и семьи, которые уже больше 5 лет пользуются и владеют недвижимостью, не платят налоги

Шаг первый: выбрав квартиру, составляем договор

Обязательно должны быть прописаны:

· цена продаваемого имущества, согласованная сторонами (отдельно сумма, погашаемая материнским капиталом);

· сведения о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением в силу разных оснований;

· порядок и сроки расчетов по сделке.

Договор заключается в простой письменной или в нотариальной форме, удостоверение сделки нотариусом может быть предусмотрено участниками сделки, а в ряде случаев является обязательным: при покупке долей квартиры, в случае, если продавец — несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин. В договоре можно сразу распределить доли будущих собственников квартиры либо впоследствии обратиться к нотариусу, чтобы оформить соглашение о выделе долей детям и каждому из родителей.

Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

«То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

Как уплачивается налог с продажи

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку с помощью сертификата материнского капитала, предполагает необходимость уплаты налога 13% с дохода на стандартных условиях. Обязанность оплаты НДФЛ возникает, если на момент сделки недвижимость находилась в собственности менее пяти лет (в некоторых случаях, например, если жилье единственное, срок может быть сокращен до 3 лет). Сумма налога рассчитывается в зависимости от цены продажи, стоимости объекта по кадастру и размеров расходов на покупку. Если период нахождения жилплощади в собственности более установленной цифры, владелец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже.

Важно помнить, что данный срок установлен для всех собственников. Поэтому стоит постараться избежать ситуации, когда недвижимость находилась в вашей собственности более 5 лет, но в собственности детей, которым были выделены доли, меньше. Такое может быть в случае, когда несовершеннолетние введены в число собственников значительно позже родителей.

Для определения дохода от продажи для расчета налога учитывают или продажную стоимость объекта по договору купли-продажи, или 70% от ее кадастровой цены. Доход распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. При расчете налога владелец недвижимости вправе уменьшить доход на одну из сумм: на имущественный вычет (1 млн рублей) или на расходы при ее покупке (необходимо документальное подтверждение). Таким образом, сумма, облагаемая НДФЛ, рассчитывается следующим образом:

доход = продажная стоимость объекта (но не менее 70% от кадастра) — 1 млн рублей (или расходы при покупке).

При учете расходов учитывают сумму, которая была заплачена за недвижимость вне зависимости от того, использовался ли при оплате материнский капитал или средства ипотеки. Если доход с продажи получается более вычета в 1 млн рублей или вложенных в покупку денег, то заемщик обязан заплатить 13%, если меньше — такая обязанность снимается. Однако налоговую декларацию сдать все равно придется.

Опасность для покупателей

Когда несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире, он становится полноправным участником сделки по договору купли-продажи. В случае, если собственник не исполняет обязательства по получению материнского капитала и не выделяет долю ребенку, это является серьезным нарушением условий и ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с имуществом.

Иск в суд могут подать как дети, которые смогут претендовать на долю в квартире, когда достигнут совершеннолетия, так и заинтересованные государственные органы: прокуратура и органы опеки. По итогу покупатель квартиры (новый собственник) может лишиться собственности по решению суда, а квартира будет возвращена предыдущему владельцу и распределена в виде долевой собственности.

В каких случаях покупка с материнским капиталом невозможна?

Государственная программа рождаемости — временная мера поддержки населения. Поэтому семьям с детьми стоит воспользоваться возможностью и приобрести квартиру как можно скорее.

На сегодняшний день большая часть сделок с недвижимостью проходит с использованием материнского капитала и ипотеки. Однако, для того, чтобы сократить список объектов покупки, необходимо заранее понимать, какую недвижимость нельзя купить с использованием сертификата:

• Земельный участок;
• Квартира или дом, расположенный за пределами населенного пункта;
• Недвижимость, которая не соответствует нормам (жилым и СанПиН);
• Помещение, не имеющее статус жилого (в том числе дачу);
• Жилой объект высотой более трех этажей;
• Жилье вторичного рынка, износ которого превышает 50%.

Если продавец жилого помещения не может подтвердить право собственности на него, то оформлять такую сделку с использованием материнского капитала также нельзя.

Многие считают, что средства материнского капитала нельзя привлекать для покупки доли в квартире или комнаты в коммунальной квартире. Это мнение ошибочно. Такие объекты можно покупать с использованием материнского капитала при условии, что они являются отдельным самостоятельным объектом.

ДКП жилья с использованием маткапитала: список документов

1. Сертификат “Материнский капитал”;

2. Заявление;

3. К заявлению, которое подается в Пенсионный фонд, необходимо приложить следующие документы:

• Копии паспортов родителей;
• Копии свидетельств о рождении всех детей;
• Оригинал сертификата;
• Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;
• Копии договора купли-продажи недвижимости и плана данного объекта (договор о приобретении жилья);
• Нотариально заверенное обязательство о выделении долей в купленном объекте недвижимости на каждого члена семьи;
• Банковские реквизиты продавца (для того, чтобы перечислить ему денежные средства после одобрения сделки).

Нужно найти покупателей, которые до сделки оплатят ипотечный долг продавцов

Совет — в объявлении о продаже сразу указывайте, что квартира все еще в ипотеке и был использован мат.капитал. Или хотя бы предупредите об этом при показе квартиры. Лучше на начальном этапе отсеить тех, кто не хочет связываться с такой ситуацией. Это сэкономит и чужое, и ваше время.

Можете подумать, что ни один покупатель в здравом уме не согласится отдавать деньги продавцу до сделки. Да и еще на оплату ипотечного долга. Не спешите с выводами. Лучше прочитайте пока как все проводится:

1) Например, квартира стоит 7 млн. руб. Долг по ипотеке — 3 млн. руб. Продавцы и покупатели оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн. руб. в качестве задатка или аванса + что эти деньги идут на оплату ипотечного долга. 2) Покупатели сами оплачивают долг продавцов в банке. 3) Как только долг будет закрыт, продавцам нужно снять обременение с квартиры. 4) После снятия обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству мат.капитала. 5) Далее участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры. 6) Договор подается в МФЦ или в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. 7) После того, как покупатели станут собственниками, продавцы получают остальные 4 млн. руб.

Как все оформляется, как безопасно произвести расчеты за квартиру, какие документы нужны — все это я расписала дальше в подробных инструкциях. Я выделила 2 ситуации, смотря какие покупатели попадутся: 1) покупатели с собственными деньгами (ниже); 2) покупатели с ипотекой.

Ситуация №2 — Покупателя сами с ипотекой

В данной ситуации продавцы могут рассматривать только тех «ипотечников», у которых хватит собственных денег (первоначального взноса) на оплату их ипотечного долга. Способ еще усложняется тем, что еще одним лицом в сделке выступает ипотечный банк покупателей. Значит больше беготни, документов.

Краткая инструкция со сроками. Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег (первоначальный взнос), а банк им одобрил максимум 6 млн млн. руб.

1) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи (1-2 дня). В договоре указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 4 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут 4 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке. Как только долг будет закрыт, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи этой справки может быть в день обращения, а может быть и 2 недели. Все зависит от регламента банка. 3) Продавцы снимают обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 4) После снятия обременения, продавцам нужно выделить доли детям по обязательству при мат.капитале. Подать документы то же отделение МФЦ/Рег.Палаты. Максимальный срок — 9 рабочих дней. Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Далее продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры. Это займет 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Продавцы предоставляют в банк покупателей документы для одобрения выдачи кредита на покупку их квартиры. Проверка занимает 4-7 дней. 7) Участники сделки обращаются к нотариусу, где он составит договор купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня. 8) В день сделки — участники подписывают и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи. Затем они идут в банк покупателей, где показывают подписанный договор. Покупатели там же закладывают оставшиеся деньги от первоначального взноса (0,5 млн. руб.) + банк закладывает «ипотечные» деньги (4,5 млн. руб.). 9) Далее договор купли-продажи подается на государственную регистрацию. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней. 10) Когда покупателя станут собственниками, продавцы получают остальную сумму — 0,5 млн. руб. от покупателей и 4,5 млн. руб. от банка.

Получается, что срок продажи в данной ситуации составляет от 30 до 60 дней.

А можно ли ускорить продажу как было указано выше? Нет, потому что банк покупателей «одобрит» квартиру только когда будет 1) снято обременение 2) выделены доли детям по обязательству мат.капитала 3) получено разрешение органов опеки на продажу «детских» долей. При покупателях с ипотекой все нужно делать последовательно.

Что нужно знать при покупке дома

Допускается покупка дома, который построен на участке с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства». С марта 2020 года закон позволяет распоряжаться сертификатом с целью покупки дачного дома. Важное условие: дом должен быть приспособлен для проживания на протяжении всего года. Если здание самовольно построили, ПФР не согласует перевод средств второй стороне сделки.

Перед началом стройки собственник участка должен взять в администрации разрешение на строительство. Во время подготовки к сделке запросите этот документ у продавца, чтобы избежать отказа в распоряжении со стороны ПФР.

По закону судьба земельного участка и всех построек на его территории обязана быть единой. Поэтому в сделках этой категории в договор купли-продажи (ДКП) включают дом и земельный участок. Их стоимость в ДКП следует указывать отдельно, двумя пунктами.

Как исправить ошибку, допущенную в договоре?

Договор в обязательном порядке проверяют сотрудники ПФ РФ. Поэтому при оформлении письменного соглашения важно проконтролировать, чтобы в документе не было ошибок. Например, если будет сбита нумерация пунктов, договор не примут.

Таблица. Как исправить ошибку в письменном соглашении?

Какие документы потребуются для продажи квартиры?

Для получения разрешения в органах опеки соберите следующие документы.

• Паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, или свидетельство о рождении.

• Заявление и паспорта обоих родителей в органы опеки.

• Техпаспорт на квартиру.

• Документ купли-продажи.

• Если ваш покупатель будет использовать деньги из материнского капитала, от него потребуется копия сертификата.

• Выписка из ЕГРН.

• Если недвижимость в ипотеке, к заявлению приложите разрешение банка.

• Ваш сертификат, которым вы пользовались при покупке квартиры.

• Разрешение на проведение сделки от пенсионного фонда.

• Согласие на сделку супруга, супруги и ребенка, если он достиг совершеннолетия.

Нотариальное обязательство по выделению долей детям

До марта 2020 года в число обязательных документов при подаче заявления в ПФР на использование МСК для покупки квартиры (строительства дома) входило обязательство по материнскому капиталу, оформленное у нотариуса. В этом документе владелец сертификата обязывался выделить в купленном (построенном) жилье долю супругу и детям.

В соответствии с Правилами направления МСК на улучшение жилищных условий выполнить обязательство необходимо в течение полугода (6 месяцев) после наступления следующих событий:

1. при покупке — после перечисления маткапитала продавцу жилого помещения;
2. при строительстве — после получения акта ввода в эксплуатацию (сейчас уведомления о соответствии построенного объекта требованиям ГрК);
3. при кооперативном строительстве — после полной выплаты пая;
4. при долевом строительстве — после подписания передаточного акта;
5. при покупке в ипотеку — после снятия обременения с жилого помещения.

Теперь обязательство по материнскому капиталу, удостоверенное нотариусом, при подаче документов в ПФР не требуется. Однако сама обязанность выделить детские доли осталась. Эту норму прописали непосредственно в законе № 256-ФЗ (п. 4 ст.10). Таким образом, родители, не выделившие детям жилплощадь, автоматически нарушают закон. Прокуратура периодически делает проверки получателей МСК и при обнаружении таких фактов полученные средства принудят вернуть государству.

При покупке жилья с привлечением МСК супруги обычно сразу выделяют долю детям, и, следовательно, такая сделка должна быть удостоверена нотариусом. Однако это практически невозможно, когда квартира за материнский капитал приобретается в ипотеку, или еще не существует (строится).

Ипотечный кредит может быть оформлен на одного из супругов, либо на обоих одновременно, и они оба являются собственниками приобретаемого жилья. Несовершеннолетние дети в договоре не участвуют. В случае с маткапиталом нельзя привлекать в качестве созаемщиков иных родственников. После полной выплаты кредита и снятия обременения с купленного жилья, необходимо оформить дарственную или заключить соглашение о выделении детям долей жилого помещения.

Покупка дома под материнский капитал — это нотариальная сделка?

Покупка дома под материнский капитал Важно:
Деньги Материнского капитала НЕ разрешается использовать на покупку земельного участка. Ведь земельный участок — это нежилой объект недвижимости. И здравого смысла тоже в этом нет. Государство помогает семье, а раздел совместно нажитого имущества только ослабляет семью.

1. Обязательная нотариальная сделка — если дом и земельный участок (или даже один из них) находится:

• в общей долевой собственности, но отчуждаются не все доли разом, а например вы так же являетесь собственником и выкупаете последнюю долю (это нотариальная сделка);
• принадлежит ( целиком или только доля в праве) несовершеннолетнему или недееспособному собственнику.

Особенности заключения договора

Все действия, связанные с получением и использованием материнского капитала, регулируются Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ. Ранее сертификат выдавался в случае рождения (усыновления) второго и последующего малыша, с 2020 года государственную поддержку стали оказывать и при появлении в семье первенца.

Улучшение условий проживания стало самым востребованным направлением использования средств материнского капитала. В случае приобретения жилья заключается соответствующий договор купли-продажи, где указывается, что часть средств будут с «материнским» сертификатом.

Закон позволяет купить жилье семье с использованием мер государственной поддержки как в новостройке, так и на вторичном рынке. Обязательным условием является пригодность объекта для проживания и соответствие санитарным нормам.

За средства материнского капитала можно купить не только квартиру, но и частный дом. Но средствами сертификата можно покрыть только стоимость самого дома. Земельный участок под правило распоряжения не попадает.

Алгоритм оформления сделки

При передаче недвижимой собственности, приобретенной с помощью маткапитала, установлена следующая последовательность:

1. Готовят перечень бумаг на недвижимость и по самой сделке. Точный список уточняют с учетом индивидуальных обстоятельств в районном отделе администрации в сфере опеки и попечительства.
2. Подача документов в опеку и получение согласия или отказа.
3. После подписания договора и расчетов между продавцом и клиентом обращаются за регистрацией в Росреестр.

Помимо письменного постановления с разрешением сделки со стороны официальных органов, для сделки готовят следующий перечень:

• Правоустанавливающие документы на недвижимость, свидетельство о регистрации конкретным владельцем.
• Договор купли-продажи.
• Расписка.
• Справка, подтверждающая, что жилье свободно от жильцов.
• Выписка из домовой книги.
• Нотариально заверенное согласие от супруга.
• Выписка из ЕГРП.

Регистрационные услуги являются платными – для переоформления недвижимости в Росреестр предоставляют квитанцию об уплате пошлины. Единый размер пошлины, установленный на территории всей России, составляет 2 тысячи рублей.

Стороны сделки, собрав все необходимые документы, назначают определенный день для сделки. При желании, выбирают один из доступных вариантов обращения:

• напрямую через Росреестр;
• благодаря действующему ближайшему к месту расположения объекта МФЦ.

Похожие записи:

• Как добиться признания дома аварийным
• Ставят ли авто с вклейками в 2022 году
• Костюм для ФСИН «Лидер» Синяя цифра