Безвозмездная переуступка или дарение прав требования по ДДУ
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Безвозмездная переуступка или дарение прав требования по ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты:
- во-первых, покупателю необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
- во-вторых, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН, это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
- в-третьих, необходимо удостовериться в отсутствии залога прав по ДДУ. Об этом свидетельствует штамп на оригинале ДДУ, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Отсутствие залога также можно проверить в выписке ЕГРН;
- в-четвертых, следует проверить самого продавца. Нужно узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен ли его паспорт. Эту информацию можно получить на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Главного управления по вопросам миграции МВД России.
У застройщика могут быть ограничения на переуступку
В договоре долевого участия обычно прописаны ограничения по переуступке, они касаются трех моментов: комиссии, ограничений по срокам и долгов.
Комиссия. Застройщики почти всегда берут комиссию за сделки по переуступкам. Комиссия бывает фиксированной, например, 30 000 рублей, или в процентах — 3% от стоимости переуступки. Размер прописывается в договоре долевого участия.
Ограничение сроков. В договоре долевого участия может быть условие об ограничении сроков, например, застройщик разрешает переуступку с момента, когда дом будет готов на 50%. Этот пункт включают, чтобы не было искусственной конкуренции между застройщиком и дольщиками или подрядчиками, которые часто продают квартиры дешевле.
Долги. Если у продавца есть долг перед застройщиком, например, он покупал квартиру в рассрочку, по переуступке долг перейдет к покупателю. Но только если застройщик даст согласие на сделку.
Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве
Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.
Этапы покупки квартиры по ДДУ
Новый участник сделки, который по итогу получит недвижимость, называется цессионарием, а первоначальный инвестор – цедентом. Не следует путать данную сделку с покупкой квартиры, поскольку на момент ее совершения продаваемого объекта еще не существует. Участник договора долевого строительства передает не сам объект недвижимости, а только возможность требования передачи объекта у застройщика в будущем.
Ниже рассмотрим основные этапы сделки по уступке прав требования объекта долевого строительства.
Другой комментарий к Ст. 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)
В комментируемой статье законодатель определяет условия, при которых допускается уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве.
Нормы этой статьи являются специальными и имеют юридический приоритет в применении перед общими нормами гражданского права .
———————————
См.: ст. 382 — 390 Гражданского кодекса РФ.
Уступка прав требований в пользу третьих лиц по договору участия в долевом строительстве со стороны участника долевого строительства допускается без перевода долга только при условии погашения участником долевого строительства цены договора в полном объеме.
———————————
См.: ст. 391 — 392 Гражданского кодекса РФ.
При этом по общему правилу не требуется согласие застройщика на такую уступку, равно как и согласия других участников долевого строительства. Данный вывод подтверждается судебной практикой.
При разрешении одного из споров суд отметил: «В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Из положений статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» следует, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору не требует согласия иных участников данного договора» .
———————————
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2010 года N ВАС-2932/10.
Одновременно с уступкой прав требований перевод долга третьему лицу от участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве допускается только с письменного согласия застройщика . При этом погашения цены договора в полном объеме в обязательном порядке со стороны участника долевого строительства не требуется.
———————————
См.: часть 1 ст. 391 Гражданского кодекса РФ, часть 3 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также ст. 17 Закона N 214-ФЗ.
Напомним, что для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором . Комментируемым Законом N 214-ФЗ предусмотрено получение согласия застройщика при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве до завершения расчетов с застройщиком. Прямо получение согласия застройщика на уступку права требования после оплаты всех инвестиций по договору участия в долевом строительстве комментируемым Законом N 214-ФЗ не предусмотрено.
———————————
См.: пункт 2 ст. 382 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, подлежит применению общая норма гражданского права. В каждом конкретном случае при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве после оплаты всех инвестиций застройщику потребуется проверять условия договора участия в долевом строительстве на предмет наличия запрета на уступку без согласия застройщика.
Если такого запрета нет, уступка может быть проведена на основании соглашения между цессионарием и цедентом. При этом в адрес застройщика направляется письменное уведомление об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве для должного исполнения новому инвестору. Если такой запрет все-таки установлен в этом договоре, требуется трехстороннее дополнительное соглашение между застройщиком, цедентом и цессионарием о такой уступке либо письменное согласие застройщика в иной форме. При его отсутствии в государственной регистрации уступки права требования по договору участия в долевом строительстве может быть отказано. Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве в любом случае вступает в силу только после ее государственной регистрации .
———————————
См.: часть 2 ст. 389 Гражданского кодекса РФ и статья 17 Закона N 214-ФЗ.
Законодатель установил ограничение срока, в пределах которого допускается уступка права требования по договору участия в долевом строительстве. Она возможна от даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до даты составления передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Порядок уплаты государственной пошлины при государственной регистрации уступки права требования из договора участия в долевом строительстве определен , равно как и размер государственной пошлины . К уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве с учетом установленных Законом N 214-ФЗ особенностей такой уступки могут применяться подходы, уже ранее выработанные в судебной практике .
———————————
Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 13 июня 2007 года N 03-05-06-03/33.
Абзац 2 подпункта 23 пункта 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.
См.: информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 октября 2007 года N 120.
Кроме возмездной уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, это право может быть заложено. При этом к такому залогу применяются правила об ипотеке недвижимого имущества .
———————————
См.: часть 5 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
При рассмотрении одного из дел суд подчеркнул: «Поскольку из приведенной нормы, а также иных положений Закона об ипотеке не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, действие всех положений Закона об ипотеке, в том числе и положений статьи 77, распространяется на залог прав требования участника долевого строительства» .
———————————
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2011 г. N 13905/10.
Более того, законодательством прямо установлено, что «правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» .
———————————
См.: пункт 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В связи с наличием в Законе N 214-ФЗ обязательства застройщика дополнительно обеспечить передачу объекта долевого строительства инвестору поручительством банка или страхованием ответственности застройщика возникает вопрос: что делать при уступке права требования по ДДУ к застройщику с ранее оформленным поручительством банка или договором страхования ответственности?
———————————
См.: ст. 12.1, 15.1, 15.2 Закона N 214-ФЗ.
Право застройщика на изменение проектной документации
Ст. 7 ФЗ-2014 устанавливает требование к застройщику — передачу участникам долевого строительства объекта, качество которого соответствует условиям ДДУ, требованиям проектной документации, технических и градостроительных регламентов.
Компания-девелопер имеет право вносить изменения в проектную декларацию, уведомляя об этом участников долевого строительства через свой официальный сайт. При этом все вносимые изменения:
- должны быть согласованы с дольщиками;
- не должны ухудшать эксплуатационные качества объекта.
Если внесенные застройщиком изменения ущемляют интересы дольщика, последний имеет право предъявить претензию.
Когда может понадобиться дарение
Обычно дарение ДДУ оформляется между родственниками. Сложно представить, чтобы имеющую немалую стоимость квартиру подарили постороннему человеку. Часто таким образом родители дарят квартиры детям, или наоборот. Однако закон не запрещает и дарение посторонним лицам, если соблюдаются правила ст. 575 ГК РФ, которая упоминалась выше.
Если договор долевого участия был заключен в браке, для распоряжения им потребуется согласие жены или мужа. Считается, что такой договор был оплачен за счет совместного имущества супругов.
Приобретенное безвозмездно имущество не считается общей собственностью супругов. Родители могут подарить оплаченный ДДУ (или готовую квартиру) своему сыну или дочери, состоящей в браке, и подарок останется в личной собственности получателя.
В случае развода делить такую квартиру не придется. В отличие от дарения ДДУ, возмездная уступка автоматически делает имущество принадлежащим обоим супругам. Поэтому, если у родителей есть желание оставить квартиру за своим сыном или дочерью в случае развода, необходимо использовать именно безвозмездный вариант.
Важно: если в период брака в квартиру были произведены вложения за счет совместных средств супругов, она может стать общей. Если квартира строится без отделки, с дарением лучше повременить до того момента, как будет зарегистрировано право собственности и завершен ремонт.
Глава 25 НК РФ не устанавливает особого порядка определения доходов и расходов при уступке прав требований, возникающих из договоров долевого строительства. Следовательно, в целях обложения будут применяться правила, предусмотренные для инвесторов (участников долевого строительства).
Стоимость приобретенного объекта списывается на затраты в виде амортизационных отчислений на основании ст. ст. 256 — 259 НК РФ.
В случае учета в качестве товаров согласно ст. 320 НК РФ стоимость товаров учитывается при их реализации в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ. Стоимость приобретения товаров, отгруженных, но не реализованных на конец месяца, не включается налогоплательщиком в состав расходов, связанных с производством и реализацией, до момента их реализации.
Право на вычет НДС и включение в состав расходов для целей налогообложения затрат на приобретение имущественных прав в более ранний период возможно в случае последующей переуступки приобретенного имущественного права, но только до момента окончания строительства и регистрации права собственности. В этом случае вложения организации в недвижимое имущество в виде приобретения имущественного права по договору уступки права требования относятся к финансовым вложениям и отражаются на счете 58 «Финансовые вложения» (п. 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений») (ст. 382 ГК РФ, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.12.2009 по делу N А46-7780/2009, п. 2 ст. 155, пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика
Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому.
Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям.
Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.
Зачем они так?
Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ — сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.
В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, — это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы — поставщикам.
Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях.
К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.
«Сам себе не продашь — никому не продашь» — главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала «Обмани меня риелтор». «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», — поясняют они.
Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы «невидим» для контролирующих органов.
То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам.
При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов.
При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.
Мотивация застройщика очень простая — это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор».
«Кроме уменьшения налогооблагаемой базы, застройщикам нужны наличные деньги, которые уходят не только поставщикам, но и на многочисленные взятки, откаты и прочие коррупционные составляющие. Печально, но кэш в строительстве требуется даже в таких высокоразвитых и уважающих закон странах, как США, Канада или Германия», — объясняют телеграмеры.
- Подвох первый: цена
- Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны.
- Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.
- «И если, например, гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ», — поясняют эксперты ведомства.
Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев.
При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами.
- Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.
- Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.
- Подвох второй: банкротство застройщика
- Зато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты.
Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.
Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса «Абсолют банка» Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.
- Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.
- С учетом того, что возмещение предусмотрено и в случаях, если по договорам участия в долевом строительстве застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, вероятность реального получения рыночной стоимости квартиры не велика, рассуждает адвокат Московской коллегии адвокатов «Яковлев и Партнеры» Любовь Хохлова.
- В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.
- Подвох третий: темные личности
Если при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.
В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее, рекомендуют в Москомстройинвесте. Платежи должны быть признаны действительными. В противном случае это может привести к тому, что гражданин остается без приобретенного жилья.
Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.
Как проводится переуступка по ДДУ?
Для продавца и покупателя порядок действий различается.
Если вы покупатель:
- Проверьте застройщика
Узнайте, есть ли данные о застройщике в ЕГРЮЛ, не открыто ли дело о банкротстве. Ознакомьтесь с разрешением на строительство дома, документами на право возведения здания на конкретном участке, проектной декларацией, отзывами других дольщиков.
Уточните его семейное положение, не прописаны ли в ДДУ иные лица, которые могут заявить свои требования на квартиру, какие обременения имеет объект недвижимости.
Запросите у продавца копию договора долевого участия, внимательно ознакомьтесь с описанием будущей квартиры. Важно узнать, зарегистрирован ли ДДУ в Росреестре.
Также запросите платежные документы. Если дольщик оплатил объект не полностью, то долги перейдут на покупателя.
За проверкой юридической чистоты сделки лучше обратиться к юристу.
Если вы дольщик:
- уведомите застройщика о своем решении и получите его письменное согласие;
- уведомите банк и также получите его согласие, если квартира находится в ипотеке.
Не пытайтесь мошенничать. Если сделка была проведена по подозрительно низкой цене или совершена в процессе рассмотрения банкротного дела компании-застройщика, ее могут признать недействительной.
Переоформить ДДУ на другого человека можно после полной оплаты строящейся квартиры, так и с переводом долга. Учтите, что вы не должны подписывать документы о приемке квартиры, иначе сделка по переуступке прав будет признана недействительной.
Образец договора переуступки прав по ДДУ
Застройщики редко дают дольщикам возможность предоставить для подписания свою версию соглашения. Зачастую они предлагают один из типовых вариантов.
Не лишним будет показать договор юристу. Он найдет в нем спорные положения, которые заведомо невыгодны для вас.
В договоре должны содержаться описание объекта недвижимости и его цена. Стоимость указывается с учетом выгоды первого дольщика. Однако при расторжении соглашения застройщик выплатит вам только ту сумму, которая прописана в ДДУ.
Также в договоре должны быть указаны сведения о:
- согласии застройщика (а при ипотеке — согласии банка);
- порядке расчетов;
- ответственности сторон;
- случаях расторжения соглашения;
- порядке перехода прав.
Следует приложить все бумаги, подтверждающие расчеты между дольщиком и застройщиком, сумму остатка долга, оригиналы основного ДДУ и допсоглашений.
Особенности продажи квартиры по переуступке
Продажа квартиры по переуступке является безопасной сделкой на первичном рынке недвижимости. Если сравнивать с ДДУ, то продажа чаще всего совершается уже на финишном этапе застройки. Это минимизирует риск вложения средств в недостроенный объект. Цена квадратного метра ниже рыночной, или стоимости, установленной после сдачи комплекса в эксплуатацию.
Договор цессии, как и договор ДДУ, должен обязательно пройти регистрацию в Росреестре. Если регистрация не выполнена, то сделка не считается законной и претендовать на недвижимость цессионарий не может. Кроме того, застройщик обязательно должен разрешить переуступку прав, иначе сделка не состоится.
Обязательным условием подписания переуступки прав на квартиру является наличие договора ДДУ. Наличие официального документа – основание для предъявления прав на собственность. Активная реализация квартир в новостройках может быть вызвана продлением сроков сдачи дома или предбанкротное состоянии. Чтобы предотвратить подобные ситуации нужно тщательно изучить проектную декларацию, состояние выполнения работ на площадке, перспективу скорого завершения объекта. Меры предосторожности для покупателя помогут избежать возможных рисков.
Форма и существенные условия договора цессии
Соглашение об уступке прав следует заключать в такой же форме, как и тот договор, права по которому передаются новому кредитору. То есть если основной договор заключен в простой письменной форме, то и договор цессии нужно оформить в простом письменном виде. Если основной договор удостоверен у нотариуса, то и переуступка долга, соответственно, должна быть заверена в нотариальном порядке. Если сделка, права по которой переходят к новому лицу, зарегистрирована в Росреестре, то и договор цессии подлежит регистрации (если иное не предусмотрено нормативными актами).
Единственное существенное условие договора переуступки — его предмет. Предметом является право требования, которое переходит к новому кредитору. В тексте договора следует описать суть передаваемого права требования и указать, на основании каких документов оно возникло. При этом совершенно не обязательно отражать в договоре причины и мотивы такой передачи.
Договор или судебное решение, из которого вытекает передаваемое право, обязательно прилагается к соглашению о переуступке. Если такой договор имеет приложения, то их также нужно передать новому кредитору.
Все иные условия соглашения об уступке прав относятся к числу дополнительных и включаются в текст соглашения по усмотрению сторон.