Риски при покупке квартиры у иностранца на вторичном рынке.
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски при покупке квартиры у иностранца на вторичном рынке.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если говорить о валютных операциях между резидентами и нерезидентами, в разрезе сделок с недвижимостью, то они могут осуществляться без ограничений, за исключением способа расчёта. И именно это очень важно.
Хочу, чтобы вы обратили внимание на важность соблюдения описанных норм. В силу своей узкой направленности закон о валютном регулировании не известен не только обычным людям, но часто и специалисты рынка недвижимости не знают о нём.
При этом государственные органы, с момента введения данного закона, сквозь пальцы смотрели на сделки с недвижимостью. Как минимум потому, что их было сложно контролировать. Что, конечно же, не повышало «популярность» закона в сфере рынка недвижимости.
Но всё меняется, технологии развиваются и контроль за операциями с недвижимостью со стороны государства стал намного проще. А значит, стало проще контролировать и соблюдение узкоспециализированных норм нашего законодательства при сделках с недвижимостью.
Поэтому сейчас намного больше шансов на то, что несоблюдение указанных в статье норм будет обнаружено и соответствующая сторона будет оштрафована на стоимость квартиры.
Когда рубль – иностранная валюта
Мы, напомним, ведем речь о сделках с недвижимостью. И кажется, при чем тут вообще валюта? Мы же продавать-покупать квартиру/дом собираемся ведь за рубли? Уж как минимум именно они будут прописаны в договоре купли-продажи: законное средство платежа в РФ именно российский рубль.
А всё просто: рубль только для резидентов такой вот родной и любимый. А для неграждан, которые при этом даже вида на жительство не получили, он, может, и любимый тоже, но с точки зрения закона не родной. Рубль для нерезидента – иностранная валюта. И его использование в сделках купли-продажи недвижимости с нерезидентом – незаконная валютная операция.
Что ж тогда, нерезиденту нельзя покупать или продавать на территории Российской Федерации квартиру или дом? Да можно, разумеется. Только под особым контролем государства, которое как минимум должно о такой валютной операции знать.
Как это сделать? Опять всё просто: все взаиморасчеты между сторонами сделки должны проходить исключительно безналично. Никаких ячеек, хоть в банке, хоть в специально сертифицированном депозитарии! Никаких конвертов с банкнотами! Ни одного наличного рубля при внесении аванса/залога и так далее!
При этом не должно быть никаких расчетов и по картам, которые у нерезидентов тоже могут быть. Что должно быть? Нерезидент обязан использовать специальный валютный счет в специально уполномоченном банке. Вот с него и будут перечислятся деньги, если нерезидент – покупатель, и наоборот – на этот счет, если нерезидент продавец.
Внимание: вдруг валютный нерезидент не так давно был резидентом и у него сохранился почему-либо и обычный счет, не специальный. Такой использовать нельзя.
Как найти «специально уполномоченный банк», чтобы точно не ошибиться, и как убедиться, что счет у нерезидента «правильный»? Ну, про Сбер, ВТБ и еще десяток крупных банков можете и не сомневаться. У всяких других просто спросите – обманывать в таком деле вас им очень невыгодно, очень уж нарушение серьезное. И только нашим читателям по секрету скажем: номер счета у валютных нерезидентов начинается с цифр 40820 (после прочтения – сжечь).
Где вы эти начальные цифры обязательно увидите? В договоре купли продажи (ДКП) всегда и обязательно указаны подробно актуальные личные документы сторон (паспорта, виды на жительство), а также прописывается способ расчета, в том числе и всяческие предварительные «авансы». При безналичных расчетах обязательно указываются номера счетов: того, с которого производилось перечисление на депозит, а также на который деньги будут зачисляться по условиям депозита.
НДФЛ с нерезидентов РФ в 2020-2020 годах
Тем не менее приведем аргументы в пользу такого подхода. Итак, в п. 4 ст. 210 НК РФ указано, что налоговые вычеты, определяемые ст. 218–221 НК РФ, для нерезидентов не применяются. Однако эта норма не говорит, что налоговую базу нельзя уменьшить на сумму расходов, если они связаны с покупкой впоследствии реализованного имущества. То есть прямого запрета на такую операцию в НК РФ нет.
Еще почитать: Срок обращения по трудовым спорам в суд
Для налогообложения доходов нерезидентов, полученных от продажи имущества, срок владения им значения не имеет, и НДФЛ все равно взимается. В этом существенное отличие от налогообложения таких операций, совершаемых резидентами, для которых п. 17.1 ст. 217 НК РФ предусматривает наличие минимального срока владения имуществом:
Какие налоги платить при продаже недвижимости за рубежом?
В этом вопросе нужно учитывать то, что по условиям практически всех программ по оформлению ВНЖ/гражданства за покупку недвижимости, вы обязаны владеть объектом не менее 5 лет. Только после этого у вас появляется право продать его. Вы можете продать недвижимость и раньше, однако обязаны в короткий срок приобрести другой объект, стоимость которого будет соответствовать условиям программы.
По российским законам, если вы владеете недвижимостью более 5 лет (а это именно ваш случай), то освобождаетесь от налогов при ее продаже.
Если же вы приобрели недвижимость за рубежом вне миграционной программы, то, безусловно, можете продать ее в любое время. Однако при сроке владения менее 5 лет, вы будут обязаны заплатить в российскую госказну налог в сумме 13% от полученного дохода. С деталями ознакомьтесь в статье 217.1 Налогового кодекса РФ.
Учитывайте, что в стране, где находится недвижимость, действуют свои правила налогообложения сделок купли-продажи.
При грамотном и рациональном подходе к владению зарубежной недвижимостью можно минимизировать налоговое бремя. Если вам нужны индивидуальные расчеты, консультации, обратитесь напрямую к нашим специалистам. Мы ответим на все интересующие вас вопросы и поможем сохранить доход.
Особенности покупки недвижимости иностранцем
В марте 2022 года дважды менялись правила приобретения недвижимости в России иностранцами. Так, начиная с 02.03.22 требовалось согласие специально созданной правительственной комиссии, если одна из сторон сделки имела гражданство страны, включенной в список недружественных. А уже 17 марта было принято решение о том, что такого разрешения не требуется, если стороны сделки — физические лица и одно из них имеет российское гражданство.
К сделкам относится не только покупка готового объекта. Правила распространяются также на:
- долевое строительство;
- дарение;
- ренту;
- мену.
Справедливый вопрос: а что если россиянин имеет двойное гражданство и является также и гражданином недружественной страны? Не беспокойтесь, Росреестр не станет проверять эти данные. Достаточно быть гражданином России.
Нерезиденты имеют право покупать не только дома и квартиры, но и земельные участки. По последним имеются ограничения. Вы не сможете продать землю иностранному гражданину, если она:
- относится к категории сельскохозяйственной;
- является лесной зоной;
- находится недалеко от границы;
- в закрытом городе;
- на территории заповедника;
- вблизи оборонных предприятий и воинских частей.
В данном случае наличие налоговых обязательств не подразумевает под собой автоматическое наделение правами пользования налоговыми льготами. Что это значит? Давайте по порядку.
Граждане РФ и налоговые резиденты РФ могут пользоваться налоговыми льготами (вычетами) при покупке объектов жилой недвижимости. Обязанность оплачивать налоги, связанная с фактом владения недвижимым имуществом, возложена как на налоговых резидентов РФ, так и на нерезидентов.
Подводя итоги, можно сказать, что процедура покупки квартиры для иностранных граждан практически ничем не отличается от аналогичной сделки, в качестве покупателя по которой выступает россиянин. Однако, несмотря на отсутствие сложных юридических манипуляций, такие сделки не несут практически никаких привилегий и преимуществ.
Тонкости заключения договора купли-продажи иностранцем
Сделки между россиянами и иностранцами не слишком отличаются от сделок исключительно между соотечественниками. Однако пару моментов стоит выделить:
- при регистрации договора у нотариуса требуется заверенный перевод паспорта;
- иностранец должен иметь на руках документы, согласно которым его пребывание в РФ является законным (миграционная карта, уведомление о временной регистрации, РВП, ВНЖ, виза);
- если у иностранца нет РВП или ВНЖ, в качестве адреса указывается на только адрес регистрации в РФ, но и адрес проживания в родной стране;
- иностранцы не могут приобретать некоторые виды недвижимого имущества и земель.
Без апостиля документов не обойтись
Одно из требований к иностранцу при совершении сделок с недвижимостью – предъявление апостиля документов, принятого Гаагской конвенцией и подтверждающего подлинность содержащейся в документах информации. Апостиль может быть представлен в виде штампа или дополнительного бланка, который прикладывает к пакету документов нотариус. Он содержит наименование государства и города, где он был проставлен, ФИО и должность выдавшего лица, наименование учреждения, дату и номер, печать или штамп учреждения, подпись должностного лица.
Чтобы оформить апостиль, необходимо сделать перевод документов и заверить его у нотариуса. Если апостиль проставляется в России, необходимо написать заявление в Министерство юстиции РФ или другой орган, наделенный правом проставления апостиля, и заплатить государственную пошлину.
В случае продажи недвижимости иностранному гражданину необходимо предоставить документ, в котором указано его семейное положение, или разрешение от супруга (супруги) на совершение сделки. Это нужно для того, чтобы избежать оспаривания сделки в будущем.
Согласно Конституции РФ иностранцы и лица без гражданства в отношении покупки недвижимости имеют такие же права и обязанности, как и россияне. Они могут владеть объектами жилой, коммерческой недвижимости и землей, кроме участков, расположенных в границах морских портов и некоторых регионах, список которых приведен в Указе Президента.
Единственное требование для иностранцев, которые решили приобрести недвижимость в РФ, – законное пребывание на территории страны. Подтвердить его можно одним из четырех документов:
- действующей визой;
- миграционной картой;
- РВП (разрешением на временное проживание);
- ВНЖ (видом на жительство).
Подготовка документов
Основным документом, который требуется для оформления договора купли-продажи, является паспорт иностранного гражданина. Он должен быть переведен постранично и заверен у нотариуса. Если перевод заверен у иностранного нотариуса, потребуется сделать апостиль. Все нюансы касательно подготовки документов подробно перечислены в Федеральном законе РФ «О правовом положении иностранных граждан в РФ».
Для того чтобы приобрести квартиру, иностранец не должен оформлять вид на жительство, однако он должен находиться в России на законных основаниях. Если его виза просрочена, или закончила свое действие миграционная карта, потребуется сначала выехать из России, переоформить документы для въезда, пересечь границу на легальных основаниях и встать на миграционный учет. Только после этого можно совершать действия, связанные с приобретением жилья. Таким образом, иностранец может купить объект недвижимости, просто находясь в России по туристической визе, если ее срок не истек – никаких дополнительных требований нет.
Все о том, как иностранцу купить квартиру в России: документы, оформление и налоги
Границы государств становятся более прозрачными. Каждый сам выбирает, где ему находиться и где иметь жилье или другую недвижимость. Иностранные граждане нередко покупают квартиры в России, также, как и россияне приобретают недвижимость за рубежом. Это не случайность.
Дело в том, что в России для иностранцев действует довольно либеральный режим. Они могут приобретать практически любое имущество в собственность без огромного количества справок и бумажной волокиты. Для ряда иностранцев приятной покажется цена российского жилья из-за соотношения рубля и их валюты. Налоговые ставки тоже вполне привлекательные, ниже, чем в других странах.
Данные преимущества рождают вопрос: «Как купить в России квартиру иностранному гражданину?». В статье мы рассмотрим первичный рынок недвижимости, то есть жилье в новостройках.
Остановимся на двух основных механизмах покупки: договор долевого участия (при приобретении в строящемся доме) и договор купли-продажи у застройщика (в готовом доме).
Как оформляется сделка
Оформление сделки с иностранным гражданином проходит точно так же, как и в случае с гражданами РФ. Процедура стандартная: для перехода прав на недвижимое имущество нужно заключить письменный договор между уполномоченными лицами, а также пройти государственную регистрацию перехода права в Росреестре.
Если речь идет о приобретении прав на будущую недвижимость, отдельно регистрируют и сам договор. Это касается заключения сделки о долевом участии в строительстве, когда вы покупаете недвижимость до того, как она фактически будет построена.
Однако, как и российские граждане, иностранцы сталкиваются со всеми рисками, которые сопряжены с покупкой недвижимого имущества. Соответственно, если вы покупаете квартиру или дом на вторичном рынке, необходимо проверить юридическую чистоту объекта. Поскольку нет гарантии, что там не прописаны несовершеннолетние или другие лица, чьи права могут вступить в конфликт с вашими интересами.
Также нужно убедиться, что человек, продающий недвижимость, действительно имеет на это права, что он является собственником или уполномоченным его представителем. Таким образом, иностранцам, как и россиянам, необходима помощь грамотного юриста.
Если родная страна иностранца не приняла Гаагскую конвенцию?
Далеко не все страны мира подтвердили и подписали Гаагскую конвенцию. Но это вовсе не означает, что они не могут приобрести жилье в России. Вместо процедуры легализации с помощью апостиля им потребуется консульская легализация доверенности.
Чтобы сделка купли-продажи прошла успешно, иностранец ищет поверенного и оформляет доверенность. После этого он приходит не к нотариусу, а в Министерство иностранных дел, где происходит удостоверение документа. Его отправляют в консульство вместе с паспортом, перевод которого был заверен нотариусом. Там происходит легализация документа, но это может означать, что его можно использовать только на территории РФ. В других странах придется оформлять доверенность заново.