Наследование права аренды земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Наследование права аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если умер арендодатель, что делать простому гражданину? Обычно такая ситуация возникает, если умер арендодатель квартиры, которую снимает гражданин. Проблему можно решить двумя путями: открыв отдельный счет в банке или обратиться к нотариусу.

Алгоритм действий арендатора в случае смерти арендодателя

В первом случае следует предпринять следующие шаги:

1. Обратиться в любой банк.
2. Объяснить ситуацию и заключить договор, в котором прямо будет прописано, что эти деньги вносятся как арендная плата за конкретное имущество.
3. Перечислять деньги ежемесячно в срок, указанный в договоре.
4. После предъявления наследником свидетельства о праве собственности на имущество, перевести денежные средства на его счет. Либо выплатить их наличными, взяв расписку о том, что наймополучатель платит арендную плату.
5. Договориться с наследником о продлении договора после истечения его срока (в случае необходимости).

Для арендаторов юридических лиц (ЮЛ) и индивидуальных предпринимателей (ИП) лучше использовать вариант, которым могут также воспользоваться граждане.

1. Обратится к нотариусу по месту нахождения имущества или жительства умершего.
2. Написать заявление с указанием обстоятельств, по которым не можете выполнять свои обязательства.
3. Оплатить услуги нотариуса.
4. Внести депозит и продолжать вносить его в сроки, указанные в договоре.

Оформление иска в суд

До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:

• паспорт (копия)
• действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
• акт приемки-передачи арендуемого имущества
• чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
• квитанции о перечислении полной суммы госпошлины

Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.

Образец договора аренды земли

Текст документа должен содержать следующую информацию:

• реквизиты: название, дату оформления, номер;
• сведения о владельце земли и арендодателе: наименование организации/Ф.И.О., место нахождения/проживания, дату рождения и реквизиты паспорта (для граждан);
• предмет договора: описание участка, его местоположения, целей использования;
• срок действия контракта;
• стоимость аренды и порядок расчётов;
• права и обязанности сторон;
• меры ответственности;
• порядок изменения условий соглашения и его расторжения;
• иные положения;
• подписи сторон, их адреса и банковские реквизиты.

Большинство споров касаются случаев, когда граждане не обращаются к нотариусу за оформлением свидетельств о наследстве. Тогда важно установить, что родственники пользовались участком, будто сами его арендовали: обрабатывали землю, следили за чистотой, перечисляли плату владельцу. Приведённые действия свидетельствуют о том, что граждане фактически приняли наследство.

Судебная практика показывает, что важнейшее значение имеет соблюдение условий договора аренды. Если арендатор использует землю не по назначению, не платит по собственнику деньги за пользование, то сделка может быть расторгнута. Родственник, который сам не может заниматься землепользованием, должен инициировать у нотариуса заключение договора доверительного управления на период, пока не будет наследник.

Одно из оснований отказа в передаче права аренды по наследству – заключение договора обусловлено личными качествами. Об этом может свидетельствовать низкий уровень взимаемой платы из-за предоставляемых льгот.

Судебные разбирательства завершаются относительно быстро. Муниципальные власти не возражают против наследования, так как основная цель их работы – контроль за использованием участков по назначению.

Договоры с частными собственниками обычно предусматривают возможность расторжения соглашения по уведомлению. Поэтому владельцы не тратят время и средства на суды, а направляют письма новым арендаторам о желании прекратить отношения.

Как унаследовать право аренды земельного участка

Для того чтобы вступить в наследство, претендентам на имущественные права нужно заявить о своих намерениях. Заявление подается нотариусу в 6-месячный срок.

К нему прикладываются документы, подтверждающие причастность претендента к активам наследодателя. Бумаги подаются по месту прописки умершего человека.

Смещение сроков допускается в исключительных случаях (например, если наследник принял имущество по факту или по причине смерти одного из претендентов). При иных обстоятельствах наследнику придется обращаться в суд для восстановления сроков.

При оформлении наследства удерживается госпошлина. Ее размер зависит от двух факторов – стоимость актива и степень родства с умершим гражданином.

Финальная стадия процедуры – получение свидетельства на наследство. На его основании претендент может обратиться к арендодателю для перезаключения договора аренды. После прохождения всех формальностей наследник обретает права и обязанности арендатора.

Случаи, когда невозможна передача прав аренды на землю по наследству

Существуют наследники, которые не могут рассчитывать на право аренды надела. При получении отказа от арендодателя в лице государства или нотариального органа многие не могут понять его причину. А для того, чтобы такое решение не стало неожиданностью, следует знать случаи недопущения наследования земли в аренде:

• Договором аренды не предусмотрен переход права аренды по наследству;
• Арендодатель имеет статус наследника субъекта, который умер;
• Договор аренды заключен без оплаты (безвозмездная основа);
• Наследником был выражен отказ на вступление в право аренды. При выступлении в роли арендодателя государства договор будет аннулирован через один год, а имущество признанно выморочным;
• Наличие в договоре аренды оговорки о прекращении его при наступлении смерти арендатора;
• Заключение соглашения с получателем наследства на срок до одного года;
• Наследник имеет гражданство другой страны и не имеет право на получение наследства на землю, которая предназначена для проведения сельскохозяйственных работ;
• Вступило в законную силу решение суда, признавшее завещание недействительным;
• Признание в судебном порядке наследника недостойным (к примеру, при доказательстве вины наследника в смерти наследодателя).

Комментарий к Статье 46 Земельного кодекса РФ

Основания прекращения аренды земельного участка можно подразделить на общие основания прекращения права аренды недвижимого имущества, установленные гражданским законодательством, и на основания, которые дополнительно вводятся земельным законодательством применительно к аренде только земельных участков, — они перечислены в п. п. 2 и 2.1 комментируемой статьи.

Договор аренды прекращается в случае истечения срока, на который он был заключен. Если же договор заключался на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества — за 3 месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для такого предупреждения). Если законом установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, то договор прекращается по истечении этого предельного срока, даже если в самом договоре срок аренды не определен.

Так, согласно ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (за исключением установленных этим Федеральным законом случаев), а для сенокошения и выпаса скота договор аренды указанных выше участков заключается на срок до 3 лет. Договор аренды земельного участка прекращается в случае смерти гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.

Досрочное расторжение договора аренды возможно по требованию как арендодателя, так и арендатора, но только по решению суда. В ГК РФ предусмотрены случаи, когда арендатор и арендодатель могут требовать расторжения договора (ст. ст. 619, 620). В основном они так или иначе связаны с нарушением условий договора аренды.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, если арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; использует землю с существенным или неоднократным нарушением установленных в договоре условий пользования ею, а также ухудшает состояние земли или использует ее не в соответствии с назначением. Что касается обязанностей по капитальному ремонту арендуемого имущества, о которых говорится в ст. 619 ГК РФ, то им, как представляется, в земельных правоотношениях соответствует обязанность проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв.

По договору аренды, а также в силу закона или иного правового акта она может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя. Если такая обязанность возложена на арендатора, а он в установленные договором аренды сроки (а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки) указанных мероприятий не проводит, арендодатель вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора.

ЗК РФ предусматривает дополнительно возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования (см. комментарий к ст. 45).

Пунктом 3 комментируемой статьи предусмотрено запрещение прекращения аренды земельного участка в период полевых сельскохозяйственных работ, но только для случаев использования земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

Дело в том, что в других случаях прекращения прав на землю, о которых идет речь в предыдущей статье, либо имеют место государственные интересы, которые требуют незамедлительного изъятия участка, либо участок не используется для сельскохозяйственного производства, либо в результате совершенного правонарушения становится опасным использовать участок в сельскохозяйственных целях. Федеральными законами могут быть установлены и иные случаи, когда не допускается прекращение аренды земельного участка по указанному выше основанию.

Договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом также по требованию арендатора. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды земельного участка:

— если арендодатель не предоставляет ему земельный участок в пользование либо создает препятствия пользованию земельным участком в соответствии с его назначением или в соответствии с условиями договора. Например, фермер сдал в аренду временно не используемую им часть своего участка расположенному рядом сельскохозяйственному товариществу под распашку, но не убирает находящиеся на этой земле стройматериалы и сарай;

— если земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были обговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при заключении договора. Так, арендатор мог не знать к моменту заключения договора, что участок, к примеру, ежегодно затопляется весной при разливе реки, и это обнаружилось только в процессе пользования;

— если арендодатель не проводит мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, в то время как по договору аренды они составляют его обязанность, в установленные договором или иные разумные сроки;

— если земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Такое может произойти, если, например, земельный участок подвергся радиоактивному или химическому загрязнению вследствие аварии на расположенном поблизости промышленном объекте.

Договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания расторжения договора по требованию арендатора.

Статья 46 Земельного кодекса. Основания прекращения аренды земельного участка

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

2.1.

Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.

2.2.

Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения такого договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим указанный договор с органом местного самоуправления, предусмотренных таким договором обязательств.

• 3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:
• 1) в период полевых сельскохозяйственных работ;
• 2) в иных установленных федеральными законами случаях.

1. Аренда земельного участка представляет собой договор, и потому на нее распространяются общие правила прекращения договора аренды, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации.

Договор аренды по общему правилу заключается на определенный срок и соответственно прекращается по истечении этого срока. При этом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если же срок аренды в договоре не определен, то согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для такого предупреждения).

Допускается ли расторжение документа?

Вне зависимости от того, с администрацией или с другим субъектом заключено соглашение, предусматривается возможность досрочного расторжения. Действующее законодательство говорит о том, что прекращение действия акта допускается в нескольких случаях. В частности, это происходит по соглашению сторон. Предусматривается договоренность участников относительно расторжению акта. Кроме того, иногда применяться для прекращения может судебная процедура. Также инициатива выражается одним из участников. Это происходит, когда такая возможность отражена в тексте договора или напрямую в законодательстве. Возможность относительно прекращения рассматриваемых отношений прописана в земельном законодательстве.

Внимание следует обратить на положения гражданского закона. Там отражены ситуации, когда прекращение происходит в одностороннем порядке арендодателем.

Наследование права аренды

Наследование права аренды — типичная ситуация, потому что не каждый в состоянии приобретать желаемую недвижимость на праве собственности. Следуя букве закона, в состав наследства входит все имущество, включая не только права, но и обязанности, принадлежащее умершему (за некоторыми исключениями).

Права и обязанности завещателя как арендатора предусмотрены отдельной статьей 617 ГК РФ. В ней указывается следующее: после смерти наследодателя, который при жизни арендовал некое недвижимое имущество, его договорные права арены переходят по наследству, если договор или закон не предусмотрели иное.

Отказать наследнику арендодатель права не имеет. Правопреемник вступает в права по аренде на время, оставшееся до конца действия договора, если не предусмотрена аренда, связанная с личными качествами арендатора.

Наследодатель, в рамках договоров аренды, в праве передать наследнику следующие права:

• Право на титульное владение
• Право на наследование вещно-правовой защиты.

Нотариус проверяет договор аренды на законность, соответствие нормам и устанавливает, возможен ли переход прав арендатора к наследнику. Если переход возможен, нотариус выдает свидетельство о праве на наследование.

При наследовании права на аренду, как и с другим имуществом, необходимо предоставить документы умершего, которые подтверждают принадлежность ему арендных прав и обязанностей по договору.

Для приобретения права необходимо предоставить договор, в который включен соответствующий пункт о правах и обязанностях сторон по договору аренды. Документ должен быть зарегистрирован в надлежащих государственных органах, осуществляющих регистрацию прав в отношении недвижимого имущества (если договор заключен более, чем на один год).

Как прекращается в одностороннем порядке?

Если договориться на общих условиях не получается, т.е. на претензии вам не отвечают в течение 30-ти дней, или же отвергают все законные основания для расторжения договора, то единственным выходом будет обращаться в суд и ликвидировать соглашение в одностороннем порядке. Для этого нужно составить исковое заявление и передать его в районный суд по адресу земельного участка.

Внимание! Сбор доказательств для подтверждения своей правоты – это обязанность истца. Прежде, чем заниматься этим, лучше нанять опытного юриста, который поможет правильно составить заявление и собрать все документы.

В том случае, если суд удовлетворит иск, сторонам конфликта выдадут выписку с постановлением, по которому договор утратит силу через десять дней с момента принятия судебного решения. За этот срок решение можно обжаловать и возбудить новый иск.

Расторжение договора аренды участка, заключенного с администрацией муниципалитета или органа госвласти

Земельное законодательство предусматривает самостоятельные основания расторжения договоров аренды земли, арендодателями по которым являются муниципалитеты и органы государственной власти. Так, расторжение договора аренды земельного участка с администрацией или государством возможно на основании пп. 2–4 ст. 46 ЗК РФ, если:

• земля используется с нарушением требований, установленных земельным законодательством в п. 2 ст. 45 ЗК РФ (например, арендатор наносит вред земле, игнорирует обязанности по целевому использованию);
• расторгнут договор комплексного освоения территории в отношении переданного в аренду участка либо арендатор не исполняет условия указанного договора;
• в границах территории участка установлена зона с особыми условиями использования земли и использование участка по целевому назначению вследствие этого невозможно.

Составленное заявление вместе со всей документацией должно быть направлено в судебную инстанцию. Такая обязанность возложена на истца. Передать информационный пакет можно несколькими способами.

Самым распространенным из них является личная доставка. Такой вариант дает инициатору возможность убедиться лично в том, что исковой материал доставлен по назначению. Также можно будет устранить потенциальные ошибки на месте или получить подробные разъяснения о порядке их устранения.

Законом допускается и почтовая пересылка. Это способ избавляет истца от необходимости являться лично. Он используется в случае, когда инициатор находится на значительном расстоянии от судебной инстанции.

В данном случае материал необходимо направлять специальной корреспонденцией с уведомлением о вручении адресату.

Также допускается обращаться в суд через своего законного представителя. Последний должен иметь на руках паспорт, а также доверенность, подтверждающую его полномочия.

Как унаследовать право аренды земельного участка

Для того чтобы вступить в наследство, претендентам на имущественные права нужно заявить о своих намерениях. Заявление подается нотариусу в 6-месячный срок. К нему прикладываются документы, подтверждающие причастность претендента к активам наследодателя. Бумаги подаются по месту прописки умершего человека. Смещение сроков допускается в исключительных случаях (например, если наследник принял имущество по факту или по причине смерти одного из претендентов). При иных обстоятельствах наследнику придется обращаться в суд для восстановления сроков.

При оформлении наследства удерживается госпошлина. Ее размер зависит от двух факторов – стоимость актива и степень родства с умершим гражданином. Финальная стадия процедуры – получение свидетельства на наследство. На его основании претендент может обратиться к арендодателю для перезаключения договора аренды. После прохождения всех формальностей наследник обретает права и обязанности арендатора.

Договора аренды земельных участков могут быть расторгнуты по нормам законодательства или с опорой на заключенный договор. При этом действует правило, согласно которому нормы, содержащиеся в подписанном сторонами соглашении, имеют приоритет перед порядком, прописанным в законодательстве.

Если в договоре есть параграф, предусматривающий порядок досрочного расторжения , то сторонам следует опираться на эти условия.

При отсутствии в договоре положений, затрагивающих этот важный аспект, суды будут ориентироваться на нормы Гражданского и Земельного кодексов.

Согласно Земельному кодексу (ст.46) основаниями для расторжения аренды могут стать:

• Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование или государство, а арендатором – физлицо.
• Инициатива сторон – в остальных случаях. При этом нередко сторонам не удается достигнуть согласия и мирно решить вопросы досрочного прекращения договора, поэтому они вынуждены обращаться за защитой своих интересов в суд.

Похожие записи:

• 9 видов пособий и социальных выплат (Пилотный проект Цифровой карты семьи)
• Что нужно для получения ветерана труда в кемерово
• Статья 38 СК РФ. Раздел общего имущества супругов (действующая редакция)