На что обратить внимание при заключении договора со строительной фирмой
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что обратить внимание при заключении договора со строительной фирмой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
Какой период дается на исправление
Существует явный пробел в определении временного промежутка, который предоставляется застройщику на устранение дефектов. Законодательство не содержит четкого срока для исправления.
Единственная формулировка, которая прямо используется в нормативных правовых актах, — «разумность». У подрядчика есть «разумное» время для исправления. На практике это означает, что заказчик может самостоятельно установить, когда он желает видеть исправный объект.
Нельзя давать слишком короткий промежуток. К примеру, восстановить несущую стену не получится за 2 дня. Если у заказчика нет компетенции или строительной специальности, то имеет смысл заручиться поддержкой экспертов.
ВАЖНО! Тянуть с претензией не стоит. В ст. 755 четко указано: заказчик обязан предъявлять требования в течение все того же разумного срока. Если процедура затянется, суд может вынести решение в пользу контрагента.
Гарантия — инструмент, повышающий надежность работ для конечного потребителя. Строительство относится к отрасли с повышенной ответственностью, и государство понимает это, предоставляя заказчикам определенные механизмы воздействия на контрагентов.
Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.
Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.
Комментарии к ст. 755 ГК РФ
Пункт 1 настоящей статьи возлагает на подрядчика обязанность устанавливать на результат работы гарантийный срок. Длительность этого срока может быть установлена сторонами или законом. В последнем случае срок может быть увеличен по соглашению сторон. До его истечения объект должен отвечать показателям, содержащимся в технической документации.
Гарантия качества не распространяется на случаи:
— нормального износа объекта и его частей,
— возникновения недостатков, вызванных неправильной эксплуатацией;
— возникновения дефектов в результате ошибок в инструкции по эксплуатации, которую составил заказчик или привлеченные им третьи лица;
— недостатки возникли в результате неправильно проведенного заказчиком или привлеченными им лицами ремонта.
Гарантийный срок начинает течь сначала на части объекта, которые подвергались ремонту по причине возникновения гарантийного срока.
Заказчик обязан уведомить подрядчика об обнаруженных в течение гарантийного срока недостатках в разумный срок.
Пример нарушения гарантийных обязательств
Покупатель обратился в автосалон с поломкой системы отопления в автомобиле, находящимся на гарантии. Продавец произвел ремонт, но через некоторое время именно эта деталь снова сломалась. Была произведена замена электродвигателя вентилятора, продавец объявил данный вид ремонта негарантийным, и потребовал оплатить стоимость работ. При этом в сервисной книжке данный вид поломки не значится негарантийным.
В чем не прав продавец:
- Негарантийными считаются только случаи:
- поломка произошла по вине покупателя;
- действий третьих лиц, например, покупка некачественного бензина;
- из-за возникновения обстоятельств непреодолимой силы (ураган, наводнение и др.).
В чем заключаются риски строительства
Все мы понимаем, что строительство представляет собой длительный и сложный процесс, в котором принимают участие сразу несколько сторон:
- подрядчик;
- проектировщик;
- заказчик;
- субподрядчик;
- производитель и поставщик материалов;
- контролирующие органы.
Также сюда можно отнести банк как заинтересованную сторону, если человек или организация обратились за целевым кредитом.
Ответственность и риски несут абсолютно все стороны, включая непосредственно застройщика или частную строительную компанию, которая осуществляет работы. И даже гарантийные сроки не исключают негативных последствий.
Обстоятельства
Последствия
Финансовый кризис.
Все участники процесса рискуют не выполнить свои обязательства из-за нестабильной экономики:
- покупатель рискует не выплатить кредит и остаться в должниках перед банком;
- застройщикам особенно сложно из-за того, что деньги не идут им напрямую, а лежат на счетах эскроу до окончания работ и ввода в эксплуатацию;
- поставщики материалов вынуждены поднимать цены, теряя клиентов и т.д.
Отказ в принятии работ госкомиссией.
Предъявляя высокие требования к застройке по устаревшим и неактуальным в настоящей действительности нормам, государственные структуры значительно тормозят процесс приемки зданий.
Иски со стороны третьих лиц.
Даже когда проект завершен, это не исключает того, что могут быть недовольны третьи лица.
Какой период дается на исправление
Существует явный пробел в определении временного промежутка, который предоставляется застройщику на устранение дефектов. Законодательство не содержит четкого срока для исправления.
Единственная формулировка, которая прямо используется в нормативных правовых актах, — «разумность». У подрядчика есть «разумное» время для исправления. На практике это означает, что заказчик может самостоятельно установить, когда он желает видеть исправный объект.
Нельзя давать слишком короткий промежуток. К примеру, восстановить несущую стену не получится за 2 дня. Если у заказчика нет компетенции или строительной специальности, то имеет смысл заручиться поддержкой экспертов.
ВАЖНО! Тянуть с претензией не стоит. В ст. 755 четко указано: заказчик обязан предъявлять требования в течение все того же разумного срока. Если процедура затянется, суд может вынести решение в пользу контрагента.
Гарантия — инструмент, повышающий надежность работ для конечного потребителя. Строительство относится к отрасли с повышенной ответственностью, и государство понимает это, предоставляя заказчикам определенные механизмы воздействия на контрагентов.
Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.
Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.
Если обнаруженный в квартире дефект не имеет отношения к конструктиву и инженерным сетям, а относится, допустим, к качеству отделочных материалов (потрескался кафель, лопнул ламинат или стеклопакеты), это все равно считается гарантийным случаем, а ответственность за устранение несет компания, с которой у собственника заключен договор долевого участия. Искать производителя и судиться с ним в данном случае бесперспективно. Повторюсь — эти случаи признаются гарантийными, только если речь идет не о механических повреждениях или результате неправильной эксплуатации. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа или нарушения требований к процессу эксплуатации объекта.
ВАЖНО: получая ключи от квартир, убедитесь, что застройщик передал вам и инструкцию по эксплуатации дома. В ней — свод правил по обращению с недвижимостью и эксплуатации инженерных систем.
Гарантийный и не гарантийный случай на строительные работы
Естественно, что не всегда выход из строя конструктивных элементов, сооружений, зданий является основанием для гарантийных обязательств подрядчика.
В строительной и правовой терминологии встречается гарантийный и не гарантийный случаи.
Под гарантийным случаем подразумеваются такие повреждения и иные дефекты, которые возникли на основании несоблюдения застройщиком технологии, использованием не качественных материалов (купленных им даже за средства заказчика), а также другие нарушения правил и требований для конкретных строительных работ (например, утвержденных норм СНиП).
Под не гарантийным случаем подразумевается такая эксплуатация здания, дома, сооружения, или конструктивных узлов, которая привела к их разрушению, дефектам, и другим поломкам. То есть при эксплуатации и других действиях с объектом, допущены существенные нарушения со стороны заказчика.
Факт наступления гарантийного или не гарантийного случая подтверждается дефектными и иными актами осмотров. Но если стороны не могут прийти к общему знаменателю путем переговоров проводится специальная судебно-строительная техническая экспертиза.
Гарантия на строительство в зависимости от вида работ
Выше было рассмотрено юридическое понятие строительной гарантии, и её сроков.
На практике чаще всего заказчики сталкиваются с ситуациями, когда подрядчики предлагают им несколько видов гарантий в рамках одного строительного соглашения:
- гарантийные обязательства на весь сооруженный строительный объект (обязательный срок эксплуатации здания, дома, при котором он будет отвечать всем техническим и нормативным требованиям);
- гарантийные обязательства на отдельные элементы и конструкции, из которых состоит объект (обязательный срок эксплуатации, позволяющий зданию, дому, сооружению выполнять свои конструктивные особенности);
- гарантийные обязательства на проведенные работы (срок, на протяжении которого поверхностные и внутренние отделки будут отвечать всем строительным и иным требованиям).
При этом нужно понимать, что на каждый вид работ устанавливается отдельный промежуток времени, и срок сообщения о выявленных дефектах.
Сразу после выполнения строительных работ, исполнитель обязан выдать заказчику гарантийное письмо.
Если в процессе эксплуатации наступили указанные случаи, подрядчик после устранения их обязан снова выдать заказчику гарантийное письмо на выполненные строительные услуги, с детальным перечнем всех затрат, материалов.
О большей части нюансов гарантии на строительные работы было рассказано выше.
К ним нужно также добавить еще несколько существенных моментов.
- Первый вопрос касается сроков выявления дефектов позволяющих потребовать от застройщика начала обязательного ремонта. Если они не оговорены в договоре, тогда необходимо руководствоваться нормами сроков исковой давности установленных ГК РФ. Они устанавливают 1 год с момента выявления дефекта (времени, в течение которого можно обратится в суд или подать претензию).
- Второй нюанс касается выявления дефектов при проведении скрытых работ. Чаще всего скрытые работы производятся в случаях выявления недостатков в проектах, или конструктивных особенностях зданий и сооружений. На них также устанавливается гарантия от застройщика.
- Если заказчиком выступает физическое лицо, то на такие правоотношения распространяются нормы, установленные законодательством о защите прав потребителей. При предоставлении некачественных строительных услуг компания может не только провести гарантийное обслуживание, но и заплатить неустойку в сумме 2% в день от общей стоимости заказа.
Гарантия на строительство это сроки, в течение которых наступают обязательства подрядчика по устранению недостатков и дефектов, которые им были допущены при проведении соответствующих строительных работ за собственные средства.
При выполнении ремонта, монтажа или любого строительства (дома, жилого многоквартирного здания, фундамента, кровельных, сантехнических и других видов работ, капитального ремонта) необходимо обязательно заключать договор.
В нем нужно указать все условия, включая гарантийные сроки на выполненные работы, а также за что именно отвечает подрядчик. Например, если договор заключен между ремонтной бригадой, а проблема произошла из-за ошибок при строительстве, заказчику необходимо будет предъявить претензию строителям.
Это интересно! Статья 29 закона «О защите прав потребителей»: обнаружение недостатков при выполнении услуги
Если же в договоре не указаны точные сроки, заказчику придется обратиться к закону. Подобная ситуация проходит под надзором Градостроительного кодекса, закона «О защите прав потребителей» и нескольких статей Гражданского кодекса РФ:
- Статьи 754: «Об ответственности подрядчика перед заказчиком».
- Статьи 755: «О гарантии качества строительных работ».
- Статьи 756: «О сроках обнаружения брака в строительных работах».
Важно знать: застройщик отвечает не только за собственные работы, но и за монтаж отдельных частей, а также за некачественные строительные материалы.
Основание для гарантии и ее сроки
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№214-ФЗ) регламентирует все вопросы, касающиеся гарантийного обслуживания новостроек.
Этот закон поясняет, что «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет». На что распространяется указанная гарантия? Под ее действие попадают основные конструктивные элементы дома: фундамент, стены, перекрытия, лестницы, перегородки.
Какими могут быть гарантийные обязательства застройщика после ввода дома в эксплуатацию? Закон четко оговаривает и обязывает девелопера сдать новострой согласно действующей нормативной базе:
- договор долевого участия;
- проект возводимого дома;
- градостроительные, инженерные и технические нормы.
Застройщик должен отвечать согласно действующему законодательству за возведение многоквартирного дома (МДК), не соответствующего действующим стандартам и более того, застройщик обязан устранять все выявившиеся недостатки за свои средства. Понятно, что не все скрытые дефекты можно выявить сразу после сдачи. К примеру, жилье приобретено летом, а осенью выяснилось, что система отопления не функционирует или, допустим, промерзают стены. К этим же случаям относится и переставший работать лифт или начавшая вдруг протекать кровля. Если во всех подобных случаях виноват застройщик – ликвидировать последствия будет так же он.
На что гарантия не распространяется
Застройщик вправе отказать в предоставлении гарантии в следующих ситуациях:
- при износе дома и снижении технических характеристик в связи с окончанием установленного периода, в течение которого здание эксплуатировали;
- при несоблюдении правил пользования общими помещениями;
- при неправильном монтаже сантехники и эксплуатации бытовой техники с нарушениями;
- при повреждении элементов конструкции, которые согласно акту приема-передачи были приняты без претензий, или в случае выхода их из строя в связи с нарушениями правил использования;
- при непредвиденных обстоятельствах, вызванными сбоями в работе коммуникационных систем, которые возникают вследствие неправильной эксплуатации.
За что не отвечает застройщик
В пределах срока, отведенного на гарантию, строительная компания должна устранить свой брак и дефекты, возникшие по ее вине. Однако законодатель дает возможность застройщику уйти от ответственности, даже если гарантийный срок на объект долевого строительства еще не истек. Но в этом случае он должен доказать, что не виновен. Ответственность застройщика перед собственником не наступает при следующих обстоятельствах:
- ухудшение эксплуатационных характеристик произошло вследствие естественного износа дома;
- несоблюдение пользователем условий эксплуатации, обслуживания и технических требований, которые отражены в инструкции, переданной дольщику во время приемки жилья;
- повреждение коммуникаций или конструктивных элементов строения, которые произошли в результате их замены или ремонта самими жильцами или нанятыми ими строителями;
- различные аварийные ситуации, возникшие в инженерных и коммуникационных системах, по вине жильцов.
Зачастую застройщики пытаются переложить свои обязательства по отношению к дольщику на подрядчика, указывая, что строительство дома осуществляла именно строительная компания, которая и допустила нарушения при возведении объекта, а застройщик лишь является заказчиком этих строительных работ, ввиду чего не может нести ответственность за эти нарушения.
Такая позиция в корне неверна, так как по закону именно застройщик несет ответственность перед дольщиком за качество передаваемого объекта и не может ее переложить на кого-то другого.
Похожие записи: