Договор купли-продажи квартиры в ипотеку
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи квартиры в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это достаточно большой пункт договора купли-продажи в ипотеку. Продавец должен предъявить обязательную страховку недвижимости от всевозможных рисков. Это подтверждается копиями документов. Ещё в договоре можно прописать стандартное условие об обязательном оповещении финансовой организации, если условия страховки изменились.
Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.
Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.
Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.
В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?
- Перепланировки не узаконены;
- Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
- Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
- Значительный износ жилья;
- Квартира находится в деревянном доме;
- Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.
Порядок заключения предварительного договора купли-продажи
Чтобы оформить преддоговор и избежать в дальнейшем споров, важно предусмотреть все условия и соблюсти процедуру заключения сделки. Этапы заключения ПДКП стандартные.
✅ Проверить документы на имущество (свидетельство о праве собственности, техпаспорт, если есть договор дарения, мены, приватизации и т.д.).
✅ Составить преддоговор.
✅ Внести задаток или аванс, если предусматривается.
✅ Заключить основной договор или обратиться в суд, если контрагент уклоняется от обязательств.
Предварительный договор составляется в той же форме, что и основной. Нотариальное заверение для преддоговора нужно в сделках с долями, собственностью несовершеннолетних и пр. Если продаётся недвижимость, оформленная в ипотеку, или собственность несовершеннолетнего, необходимо разрешение третьих лиц — банка и органов опеки соответственно.
Возможные ошибки при составлении и как их избежать
Оплошности при заключении ПДКП приводят к негативным последствиям: от недействительности соглашения до его признания основным договором купли-продажи. Что может навредить сделке:
- Несоблюдение формы. Преддоговор заключается только в письменной форме.
- Неправильное или нечеткое описание предмета (имущества).
- Непонимание различий между задатком/авансом.
- Неправильный расчёт. Если заплатить большую часть стоимости по ПДКП, то он может быть признан основным.
Цена — уже необязательное условие для преддоговора, но если вы сразу её укажете, будет лучше. Потому что если дело дойдет до судебного разбирательства, цену на недвижимость будет устанавливать судья.
Чем больше условий указать в преддоговоре, тем легче будет оформить договор купли-продажи.
Как правильно оформить ДКП
Оформление договора возможно только в письменном виде, причём закон разрешает составить документ самостоятельно.
Что нужно указать в договоре, чтобы он имел юридическую силу:
- Полное описание квартиры. Укажите вид недвижимости, точный адрес, кадастровый номер, этаж, количество комнат, метраж. Из документа должно быть сразу понятно, о какой конкретно квартире идёт речь.
- Информация о продавце и покупателе: ФИО полностью, паспортные данные, адрес регистрации, дата рождения.
- Условия договора. Распишите подробно все условия: кто кому что должен передать, в какие сроки, точную сумму сделки — цифрами и прописью.
- Ответственность сторон. На практике они типичны для стандартных договоров: например, ответственность продавца — передать квартиру в заявленном состоянии, а покупателю — оплатить всю её стоимость.
- Реквизиты. Укажите повторно паспортные данные.
Акт приёма-передачи как часть ДКП
Акт приёма-передачи квартиры, который ещё называют передаточным актом, — документ, без которого ДКП не зарегистрируют в Росреестре! В нём указывают, что расчёт между сторонами договора произведён в полном объёме или в договорной форме — например, если участники сделки выбрали рассрочку.
Бланк акта, как и ДКП, должен соответствовать следующим правилам:
- быть юридически грамотным;
- содержать полную информацию о сторонах договора;
- иметь подробное описание передаваемого объекта (наличие мебели, техники, счётчиков, техническое и косметическое состояние квартиры);
- отображать все условия договора.
Налог с продажи квартиры в ипотеке
Как и любая сделка, связанная с имуществом, продажа квартиры в ипотеке предполагает необходимость уплаты НДФЛ 13% с дохода на стандартных условиях. Чтобы рассчитать выплату, следует воспользоваться следующей формулой:
налог = (доходы от продажи объекта за вычетом суммы на его покупку) *13%.
Данная формула расчета подходит, если цена недвижимости выше кадастровой стоимости на 70%. Все расходы при подсчете налога должны быть подтверждены документально, для чего можно предъявить в ФНС копию ипотечного договора. Если сумма продажи менее 70% от кадастровой цены, расчет следует производить по формуле:
налог = (стоимость, указанная в кадастре * 0,7 – 1 млн руб.) *13%.
При отсутствии документов, подтверждающих расходы на недвижимость, заемщик может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей. В этом случае нередко собственник может не оплачивать налоговые проценты.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа недвижимости в ипотеке имеет как плюсы, так и минусы. Среди достоинств купли-продажи стоит отметить минимальные риски, связанные с мошенничеством, поскольку в сделке принимает непосредственное участие банк. Для покупателя покупка квартиры с обременением выгодна тем, что стоимость объекта может быть ниже рыночной, что позволяет сэкономить денежные средства. Кроме того, нередко процедура предполагает предоставление минимального количества документов, например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки. С другой стороны, сделка может растянуться во времени на несколько недель, оставляя покупателя, внесшего задаток, в «подвешенном» состоянии.
Чтобы не ошибиться с выбором правильного решения и избежать «подводных камней», прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры в ипотеке, проконсультируйтесь со специалистом банка, ознакомьтесь с отзывами заемщиков и оцените собственные финансовые возможности.
Без каких пунктов не может быть заключен?
Обязательным пунктом является уточнение обязанности Продавца: он обязуется с даты подписания договора купли-продажи вплоть до передачи недвижимости Покупателю не отчуждать права на данную собственность, не обременять ее и не допускать какое-либо ухудшение ее состояния. В противном случае банк откажется проводить сделку, т. к. у него не будет никаких гарантий, что все кончится благополучно.
К этой же категории относится обязательный пункт в разделе «Ипотека в силу закона» о том, что на недвижимость сразу после передачи прав Покупателю накладывается обременение в обеспечение исполнения обязательств заемщика.
Без указания порядка и сроков расчета с Продавцом Росреестр не примет договор к регистрации, т. к. формально договор перестанет нести функцию продажи. Таким образом, органы Росреестра или уведомят о необходимости составить новый договор купли-продажи с указанием порядка и срока расчетов, или предложат оформить вместо него более подходящий договор мены/дарения, что в случае ипотечного кредитования попросту невозможно.
Дoгoвop пpи oфopмлeнии ипoтeки
Финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пpиoбpeтeниe жилья, дoвoльнo чacтo тpeбyют oт зaeмщикa пpeдocтaвить coглaшeниe, cocтaвлeннoe мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. B тaкoм cлyчae peшeниe oб oфopмлeнии ипoтeки пpинимaeтcя бaнкoм тoлькo пocлe изyчeния дoкyмeнтa, кoтopый пpeдocтaвляeтcя в финaнcoвyю opгaнизaцию.
BAЖНO! Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa в coглaшeнии cлeдyeт дoпoлнитeльнo yкaзaть пyнкт o тoм, чтo нeдвижимocть бyдeт пpиoбpeтaтьcя зa cчeт зaeмныx cpeдcтв, пpeдocтaвлeнныx бaнкoм.
Taкжe вaжнo пpoпиcaть, чтo ecли финaнcoвaя opгaнизaция oткaжeт в пpeдocтaвлeнии кpeдитa, пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт aннyлиpoвaн, a зaдaтoк зa квapтиpy вoзвpaщeн пoкyпaтeлю в пoлнoм oбъeмe.
Особенности оформления договора
В вводной части договора обязательно указывается номер лицензии банка, на основании которой он действует. Если соглашение будут подписывать доверенные лица от имени продавца или покупателя — указывается реквизиты доверенности.
В договоре указываются:
- Обязанности сторон. На покупателя также возлагается обязанность ежегодно страховать заложенное имущество.
- Порядок расчета. Сумма первоначального взноса и сумма предоставляемых банков кредитных средств.
- Ответственность сторон. При неисполнении условий сделки, банк вправе наложить на покупателя штрафные санкции или обратить взыскание на квартиру.
- Срок действия. Соглашение действует до полного исполнения обязательств покупателем.
Необязательные условия
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:
• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.
Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.
Государственная регистрация
Переход собственности на недвижимое имущество от продавца к приобретателю регистрируется в едином реестре. Поэтому после заключения договора участники передают его и сопутствующие бумаги в Росреестр, в компетенцию которого входит государственная регистрация прав на недвижимость.
Сделать это можно несколькими способами:
● непосредственно явившись в Росреестр;
● через многофункциональный центр;
● через нотариуса, если он участвует в процессе, — обращение к нему не только страхует стороны от возможных рисков, но и экономит время на самостоятельной подаче документов для регистрации. Услуга по направлению документов в Росреестр бесплатна;
● по почте.
Государственная регистрация прав облагается госпошлиной в размере 2000 рублей (на 2021 год).
Срок регистрации прав на квартиру зависит от способа подачи:
● при подаче напрямую в Росреестр она займет до 7 рабочих дней;
● при подаче через МФЦ — до 9 рабочих дней;
● если бумаги в Росреестр передает нотариус, процесс займет не более 3 дней.
Срок действия и расходы
Стандартный ДКП не имеет ограниченного срока действия. Теоретически его можно зарегистрировать и спустя несколько лет, если договоренности все еще будут в силе. Конечно, при участии банка-кредитора, бессрочность имеет определенные ограничения. ДКП считается завершенным, как только стороны выполнят свою часть сделки.
При нотариальном заверении договора купли-продажи срок действия документа начинает свой отсчет с момента регистрации нотариусом. На выполнение действий отводится один календарный год. При самостоятельном составлении ДКП стоимость работ равна нулю. Но чаще всего участники купли-продажи квартиры по ипотеке прибегают к услугам профессиональных юристов, которые берут за это от 4 до 20 тысяч рублей.
Регистрация в Росреестре обойдется не в пример дешевле – всего 1000 рублей для физлиц.
Список документов для оформления ипотеки
Для оформления ипотеки нужно предоставить такие документы:
- паспорт с отметкой регистрации;
- водительское удостоверение;
- СНИЛС;
- справка о платежеспособности заемщика;
- документы на приобретаемый объект недвижимости. Нужна схема и характеристика помещения, паспорт продавца (если это вторичное жилье). Требуются сведения из Единого государственного реестра недвижимости об отсутствии обременений;
- документы по предоставляемому залогу на уже имеющееся жилье. Нужна выписка из ЕГРН (актуальна в течение месяца) и отчет оценочной комиссии (срок действия 60 дней). Также требуется техпаспорт и справка о том, что в квартире никто не зарегистрирован. Дополнительно предоставляется заверенное у нотариуса согласие второго супруга;
- расписки, которые подтверждают уплату первоначального взноса.